Pour information j’ai déjà 3 appartements locatifs dans le 92 en LMNP.
Prochainement j’aurais environ (250k Eur) pour investir sans emprunt bancaire dans un appartement locatif dans le 92. Avec la baisse des prix actuel du marche immobilier, je pense trouver sans difficulté un bien sous cote (avec une bonne rentabilité brut (proche des 8%)).
Je souhaite aussi faire passer cet nouvel achat locatif en LMNP.
Le taux d’emprunt immobilier est proche de 4% et je ne trouve pas très intéressant d’emprunter.
Pour information je suis entrepreneur (donc pas de CDI) monter un dossier de prêt immobilier et un peu complexe dans mon cas (malgré que j’ai réussi sur mes 3 premiers appartement locatifs)
Que pensez vous de cette stratégie? ou avez vous une piste plus avantageuse d’investissement a conseiller?
Aller chercher de la dette pour potentiellement en acheter 2 ou 3 plutôt que un cash, serait bien plus avantageux. Il serait intéressant de monter ton dossier et de le proposer aux banques.
Peut-être la nécessiter de passer par une structuration différente de ta gestion locative pour faciliter les demandes de prêt (à voir, ce n’est pas ma spécialité)
L’idée est louable (jeu de mot du matin…) et j’ai quasi fait le même parcours :
Achat 1 à crédit puis achat 2 sans crédit pour gagner du temps et faire une belle négo
Dans mon cas, le risque est qu’avec la hausse des loyers je vais payer de l’impôt dès la 3e année car faible charges déductibles (pas les intérêt du 2nd en charges).
Au final je pense qu’il faut raisonner sur ton portefeuille d’actif au global (comme l’achat d’action avec un PRU).
Réalise un tableau comparatif avec la prise en compte du rendement et du TRI par biens + au global. La réponse est dans les chiffres, pas dans la tête
Est-ce que tes premiers LMNP te créent suffisamment de déficit pour éponger un 8% de rentabilité durablement ?
Mécaniquement, les amortissements de tes 3 premiers LMNP vont baisser et tu vas arriver à l’impôt. En rajouter un 4ème sans emprunt va accélérer la marche.
C’est peut-être le moment de penser à un achat SCI + holding avec régime mère-fille… Surtout si tu es entrepreneur…
Vivant dans le 92 et commençant à regarder le marché local je suis preneur d’échanger avec toi @Stephane-87 sur celui-ci et quelle stratégie tu as déployé pr tes premiers biens (call par ex). Partant ?
Je suis toujours dubitatif sur l’intérêt d’un investissement immobilier sans lever de la dette, avez-vous calculer le TRI d’un potentiel investissement par rapport à un placement sur des obligations ou un CAT dans le contexte actuel ?
Bonjour,
Partage d’ experience : j’ ai acheté il y a 1 an ma residence secondaire , une petite maison de campagne pour mes vieux jours 251 k avec les frais de notaire , payée cash sans emprunt car j’ avais l’ argent et pas envie de me remettre un emprunt sur la tête a 58 ans… c’ est un choix.
le raisonnement est vrai en théorie pure, la réalité est parfois plus complexe. Meme avec de l’apport, il va falloir avoir les revenus qui suffissent pour emprunter pour 2 ou 3 biens, surtout avec un statut d’entrepreneur.
C’est aussi un choix, car si on achete 3 biens au lieu d’un, cela pose aussi la question de la gestion locative, est elle déléguée ?
Si oui, est ce que le travail est fait correctement ?
Si non, a t-on envie de se rajouter ce travail, qui est loin d’etre nul.
J’ai parfois fait le choix de faire des investissements immobilier sans levier bancaire, ce qui m’a permis par la même occasion de faire des offres d’achat sans conditions suspensives de pret, et donc potentiellement à plus bas prix…
Je confirme pour ma part avoir fait un premier investissement (LMNP) en dec-22 et saisie une opportunité en achetant cash en juin-23 (négo de 20% sur le prix d’achat délai de 1 mois pour l’acte de vente, etc.).
Au final, ce qu’il faut regarder, c’est le portefeuille global de tes actifs. Certains sont positifs en impôts dès la 4e année, d’autres la 7e, d’autres la 15e etc.
