Acquisition d'un bien en SAS - Suivez l'aventure

Stephaned · Avril 9, 2022, 9:13

Bonjour à tous,

J’avais envie de partager cette expérience avec vous, qui est toujours en cours.

Cette acquisition est le fruit d’une retrouvaille avec un vieil ami d’enfance, nos chemins s’étaient séparés il y 8 ans. Depuis on a grandi, on a développé quelques compétences chacun de son côté.

Rapidement, on se rend compte que lui est plutôt opérationnel ++ sur la partie travaux/recherche/études de biens (la plus chiante on ne va pas se mentir )
De mon côté, c’est les chiffres, la négociation et l’optimisation fiscale qui m’excite !

Que fallait-il de plus pour se lancer ? Rien donc c’est parti

Etape 1 : Trouver les villes rentables

Mon associé a réalisé un gros boulot de recherche pour classifier des villes à 2h de chez nous (je suis sur Lille, lui Paris) avec des critères simples : attractivité (dynamique centre ville, facultés, population), prix du m à l’achat -, prix du m à la location +

Etape 2 : Poncer les sites de petites annonces et ne pas trouver grand chose

Après avoir fait une short list de 4 villes, on se met en quête. On ne trouve pas grand chose mais on se déplace et on fait l’effort d’aller visiter avec des agents immo et parler de notre projet. Réceptivité plus ou moins bonne, on est en face de vendeurs on connait la chanson (je suis vendeur aussi dans ma vie pro )

Etape 3 : Harceler les agents

J’ai oublié ça dans la compétence de mon associé : sa faculté à décrocher son téléphone toutes les semaines pour relancer une quinzaine d’agence immobilière locale dans chaque ville. Fascinant

Etape 4 : Les agents vous proposent du off market de malade

En fait non, de la bouse , en avant première certes, mais ça reste de la bouse. Mais ils vous appellent aussi pour vous tester : c’est le jeu. Après quelques échanges avec l’un des agents, il a un bien qui « colle ». Bingo, enfin notre chance ? Une visite puis une contre visite avec notre maître d’oeuvre (on est sur une ville où on investit déjà, c’est facile on a les contacts) car quelques doutes. On fait une offre complètement pétée mais seul moyen pour être rentable. Bien proposé à 330k, on propose 230k

Etape 5 : déception

L’offre ne passe pas, on vexe un peu le vendeur. Il l’a un peu cherché aussi, son bien est vraiment dégueulasse et il louait ça en l’état. On revient quand même à la charge avec une offre à 250k, pour la forme. L’agent nous apprend que le bien est sous offre à 310k. On abandonne donc ce bien. Pour l’anecdote, le prêt a été refusé et l’immeuble est toujours en vente à ce jour…

Etape 6 : Pépite en vue

Mon associé tombe sur une offre sur LBC, rédigée un peu étrange (limite anti vente) par un agent indép. Parallèlement, on l’appelle pour un off market sur une de nos villes.
Il s’avérera que c’est le même bien.
Je peux visiter rapidement : ça tombe bien.
Gros coup de coeur , j’y connais rien en travaux mais je sens que l’ensemble est plutôt pas mal. Je fais des vidéos et je lui envoie. Même ressenti, il se déplace 2 jours plus tard. L’agent est plutôt très cool dans la démarche mais nous prévient qu’il a une personne dessus.

Etape 7 : dégainer rapidement

Suite à sa visite, on s’appelle, on en discute. De son côté, il fait une estimation des travaux « rapide » mais très précise : c’est sa force, il connaît.
Du mien, je check la rentabilité, je me pose la question de la sortie dans 10/15 ou 30 ans, j’envisage les scénarios bancaires et le statut pour notre association.
Le bien est proposé à 300k, on balance l’offre à 250k.

Etape 8 : Retour de l’agent

Je m’occupe de la négociation donc j’ai fait l’offre par téléphone avant de la faire à l’écrit. Je lui dit très sincèrement qu’on veut taper fort (le bien est déjà placé en prix) et qu’on a un peu de grip derrière.
Suite à l’offre il me rappelle pour me confirmer qu’on y est allé un peu fort mais qu’il a une contre offre à 265k. Bingo

Etape 9 : RDV Expert Comptable

On a donc choisi le statut, on va faire ça en SAS. On veut se border de tous les côtés et envisager tous les scénarios « noirs » : engueulade, décès, succession merdique, rentrée de nouveaux associés. On fait donc des entretiens avec plusieurs EC car on cherche avant tout un partenaire, pas juste un calculateur de bilans. Le but n’est pas de faire qu’un seul bien !

Etape 10 : Calculs précis des travaux

L’avantage de faire une offre d’achat rapide, c’est de bloquer le bien . Ensuite 14 jours pour ne pas se trouer et mobiliser un maximum de monde pour soulever les points noirs. Et dans l’immo, il y en a … toujours. Je passe les détails, mais on doit ajouter des points de comptage (eau & élec), consulter le PLU, les ABF. Bref du temps, beaucoup de temps. Parallèlement on fait venir des maitres d’oeuvres pour voir les faisabilités techniques selon notre projet.

Etape 11 : en route vers le compromis

On est rassurés, les planètes s’alignent on peut aller vers le compromis (chez le notaire) avec des clauses suspensives spécifiques afin de sortir rapidement si nous rencontrons des problèmes pour lesquelles nous n’avons pas encore de réponse.

Etape 12 : l’attente & la guerre

Le plus long, car on ne maîtrise rien. On aura mis pratiquement 4 semaines pour obtenir des devis de nos artisans. Ils sont tous complètement flippés avec la guerre et se prennent des hausses toutes les semaines. Dans ce contexte, ils ont beaucoup de mal à se positionner. Finalement on obtient 2 devis, l’un complètement pété et le deuxième qui colle à 95% avec le budget établi par mon associé (quand je vous dis qu’il est bon le bougre )

Etape 13 : négociation avec la banque

Nous sommes en cours sur le sujet. J’avais déjà un accord de principe de mon banquier pour une enveloppe globale à 530k et on sera dedans. C’est plutôt de la formalité administrative avec une grosse négo sur les conditions de prêt (différé, IRA, frais de dossier, garantie, montage, contrepartie).

Je tiendrai le sujet à jour quand on avancera, en espérant faire profiter de cette expérience à la communauté !

mounir · Avril 9, 2022, 10:48

Bravo pour le projet et l’initiative de tout documenter, cela va énormément aider d’autres membres !

Nicolas · Avril 10, 2022, 8:58

Intéressant
Finalement c’est quelle ville ?
Quel rendement brut et net ?
Pourquoi en SAS à l’IS et pas SCI ou SARL à l’IS ou à l’IR ?

J’habite Lille aussi

Camille · Avril 10, 2022, 1:47

Chouette story-telling, merci pour le partage c’est super enrichissant !

Stephaned · Avril 10, 2022, 3:21

Merci ! C’est le but

Soissons.

Pour aller voir la banque, le plus simple possible niveau optimisation (estimation agence immobilière locative locale) : 9,6% / 7,64%

Notre hypothèse « réaliste » avec un minimum de boulot d’optimisation : 10,85% / 8,87%

To the moon : 14,61%/12,13%

La vérité se situera surement entre la 2 & 3. Probablement la 1 sur la première année.
L’écart si faible entre brut & net s’explique par le statut et l’absence de versement de dividendes. J’ai aussi l’impossibilité avec horiz.io d’amortir les frais de notaire sur 15 ans. Donc les chiffres demeurent approximatifs.

Car on est potes, que la SAS c’est plus souple à gérer, ça permet de structurer la boite en actions et de faire rentrer facilement du monde par la suite. En famille j’aurai opté pour la SARL.
SCI d’office no go car ça engage potentiellement le patrimoine perso. Et qu’on peut se planter
Enfin pour l’IR bin… pour éviter le matraquage fiscal car on a déjà de l’immo en perso au plafond LMNP.

Avec plaisir, pour la partie story-telling pas mon fort faut que je recrute un ghost writer dans notre team

FBoy · Avril 10, 2022, 4:51

La banque te demandera quand même les cautions sur la SAS. Les patrimoines perso seront quand même engagés, non?

Stephaned · Avril 10, 2022, 6:40

Ca fait partie de la négo à obtenir : pas de prise de garantie personnelle. Et de fait, le risque est limité à notre apport en C/C (et encore…) et capital. La banque me demandera une prise d’hypothèque sur le bien acquis mais aucun problème de ce côté!

Stephaned · Mai 12, 2022, 2:54

Mise à jour :

Nous avons obtenu une proposition de financement par ma banque. Les conditions ne sont pas trop dégueus : 20 ans, 1,6% pour ~ 580k€, différé de 1 an et apport de 32k€.
Je suis plutôt satisfait de la négo sur l’apport personnel car il demandait beaucoup plus.
Sur le reste, j’ai complètement lâché : pas possibilité de négocier les IRA, différé max 1 an puis à la marge si vraiment c’est la galère, pas de délégation d’assurance.
Sur le dernier point, j’irai chercher rapidement ailleurs

En tout état de cause, ça confirme que les taux remontent vite et que les projets sans apport vont devenir ultra complexes/impossible.

Prochaine étape, passage en commission bancaire pour valider le tout. On est pas vraiment pressé car notre entreprise pour attaquer les travaux sera dispo sur Septembre. Plus ça traîne, moins on prend de risque !

Stephaned · Mai 24, 2022, 8:16

Mise à jour :

On était vraiment trop short avec un différé de 1 an, notre artisan étant dispo à partir de novembre alors que l’acquisition sera en juillet. Il estime la durée des travaux à 6 mois.
Je suis revenu à la charge et j’ai obtenu 2 ans de différé … sauvés !

hhamon · Mai 25, 2022, 7:00

Bravo pour le récit de l’acquisition et le suivi des étapes

Comment allez-vous exploiter le bien ?

Stephaned · Mai 26, 2022, 8:35

On aura de la courte durée, une coloc et un local professionnel.
On est en train de réfléchir à monter une autre société, locatrice de la SAS, pour l’exploitation du bien avec services (histoire de TVA )

Stephaned · Août 24, 2022, 4:54

Une mise à jour s’impose !

Pour faire simple, on se prend des refus de tous les côtés car les banques ne veulent plus suivre lorsque les travaux sont trop importants. Le seul financement possible se ferait avec un apport de 30% (200k€), argent qu’on ne souhaite pas bloquer pour ce projet. Nous sommes vraiment sur le cul, car on a un profil plutôt favorable. (CDI, revenus décents, propriétaire, patrimoine…)

On a tenté le direct (4 banques) et le courtage (AFR). A chaque fois ça bloque au niveau « siège » et non terrain : les directions et banquiers sont plutôt favorables, les assureurs au dessus d’eux beaucoup moins

Amis investisseurs, les temps devant nous ne s’annoncent pas de la meilleure manière !

De notre côté, on reste actif et on va étudier des projets moins gros ou avec des financements travaux de type ANAH (même si de prime abord ça nous fait pas rêver). Car la SAS est crée et on se retrouve avec une coquille vide…

ClementSionneau · Août 25, 2022, 9:33

Hello ! Merci d’avoir partagé cette histoire dans toute sa longueur !

Petite question pour la début de votre histoire à propos de la recherche de ville, quand vous parlez d’étudiez le prix de m² à l’achat / prix du m² à la location, cherchez vous un rapport précis à ne pas dépasser ( par exemple tant du prix du m² = minimum tant du prix du m² à la location ) ?

Merci pour votre réponse ! Bon courage pour la suite

Stephaned · Août 26, 2022, 9:45

Non, on cherchait surtout un rapport ultra favorable entre les deux. C’est à dire un prix d’achat très bas en m² et un prix élevé à la location. Mais on ne s’est pas fixé de rapport exact à respecter à la lettre, car notre cahier des charges est déjà costaud !

ClementSionneau · Août 27, 2022, 1:17

Merci pou la réponse ! Bon courage

NicolasByNyko · Août 27, 2022, 4:01

Les travaux sont souvent problématiques. A l’époque j’avais proposé à des clients un bien de Colocatere, et il y avait moitié foncier moitié travaux. Que des refus, et pourtant beau profil. Je vous dis bon courage