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Acquisition d'un bien en SAS - Suivez l'aventure

Bonjour Ă  tous,

J’avais envie de partager cette expĂ©rience avec vous, qui est toujours en cours.

Cette acquisition est le fruit d’une retrouvaille avec un vieil ami d’enfance, nos chemins s’étaient sĂ©parĂ©s il y 8 ans. Depuis on a grandi, on a dĂ©veloppĂ© quelques compĂ©tences chacun de son cĂŽtĂ©.

Rapidement, on se rend compte que lui est plutÎt opérationnel ++ sur la partie travaux/recherche/études de biens (la plus chiante on ne va pas se mentir :innocent:)
De mon cĂŽtĂ©, c’est les chiffres, la nĂ©gociation et l’optimisation fiscale qui m’excite !

Que fallait-il de plus pour se lancer ? Rien donc c’est parti :rocket:

Etape 1 : Trouver les villes rentables

Mon associĂ© a rĂ©alisĂ© un gros boulot de recherche pour classifier des villes Ă  2h de chez nous (je suis sur Lille, lui Paris) avec des critĂšres simples : attractivitĂ© (dynamique centre ville, facultĂ©s, population), prix du m Ă  l’achat -, prix du m Ă  la location +

Etape 2 : Poncer les sites de petites annonces et ne pas trouver grand chose

AprĂšs avoir fait une short list de 4 villes, on se met en quĂȘte. On ne trouve pas grand chose mais on se dĂ©place et on fait l’effort d’aller visiter avec des agents immo et parler de notre projet. RĂ©ceptivitĂ© plus ou moins bonne, on est en face de vendeurs on connait la chanson (je suis vendeur aussi dans ma vie pro :shushing_face:)

Etape 3 : Harceler les agents :face_with_hand_over_mouth:

J’ai oubliĂ© ça dans la compĂ©tence de mon associĂ© : sa facultĂ© Ă  dĂ©crocher son tĂ©lĂ©phone toutes les semaines pour relancer une quinzaine d’agence immobiliĂšre locale dans chaque ville. Fascinant :nerd_face:

Etape 4 : Les agents vous proposent du off market de malade

En fait non, de la bouse :hear_no_evil:, en avant premiĂšre certes, mais ça reste de la bouse. Mais ils vous appellent aussi pour vous tester : c’est le jeu. AprĂšs quelques Ă©changes avec l’un des agents, il a un bien qui « colle ». Bingo, enfin notre chance ? Une visite puis une contre visite avec notre maĂźtre d’oeuvre (on est sur une ville oĂč on investit dĂ©jĂ , c’est facile on a les contacts) car quelques doutes. On fait une offre complĂštement pĂ©tĂ©e mais seul moyen pour ĂȘtre rentable. Bien proposĂ© Ă  330k, on propose 230k :money_mouth_face:

Etape 5 : déception

L’offre ne passe pas, on vexe un peu le vendeur. Il l’a un peu cherchĂ© aussi, son bien est vraiment dĂ©gueulasse :roll_eyes: et il louait ça en l’état. On revient quand mĂȘme Ă  la charge avec une offre Ă  250k, pour la forme. L’agent nous apprend que le bien est sous offre Ă  310k. On abandonne donc ce bien. Pour l’anecdote, le prĂȘt a Ă©tĂ© refusĂ© et l’immeuble est toujours en vente Ă  ce jour


Etape 6 : PĂ©pite en vue :1st_place_medal:

Mon associĂ© tombe sur une offre sur LBC, rĂ©digĂ©e un peu Ă©trange (limite anti vente) par un agent indĂ©p. ParallĂšlement, on l’appelle pour un off market sur une de nos villes.
Il s’avĂ©rera que c’est le mĂȘme bien.
Je peux visiter rapidement : ça tombe bien.
Gros coup de coeur :star_struck:, j’y connais rien en travaux mais je sens que l’ensemble est plutĂŽt pas mal. Je fais des vidĂ©os et je lui envoie. MĂȘme ressenti, il se dĂ©place 2 jours plus tard. L’agent est plutĂŽt trĂšs cool dans la dĂ©marche mais nous prĂ©vient qu’il a une personne dessus.

Etape 7 : dégainer rapidement :cowboy_hat_face:

Suite Ă  sa visite, on s’appelle, on en discute. De son cĂŽtĂ©, il fait une estimation des travaux « rapide » mais trĂšs prĂ©cise : c’est sa force, il connaĂźt.
Du mien, je check la rentabilitĂ©, je me pose la question de la sortie dans 10/15 ou 30 ans, j’envisage les scĂ©narios bancaires et le statut pour notre association.
Le bien est proposĂ© Ă  300k, on balance l’offre Ă  250k.

Etape 8 : Retour de l’agent :thinking:

Je m’occupe de la nĂ©gociation donc j’ai fait l’offre par tĂ©lĂ©phone avant de la faire Ă  l’écrit. Je lui dit trĂšs sincĂšrement qu’on veut taper fort (le bien est dĂ©jĂ  placĂ© en prix) et qu’on a un peu de grip derriĂšre.
Suite Ă  l’offre il me rappelle pour me confirmer qu’on y est allĂ© un peu fort mais qu’il a une contre offre Ă  265k. Bingo :muscle:

Etape 9 : RDV Expert Comptable

On a donc choisi le statut, on va faire ça en SAS. On veut se border de tous les cĂŽtĂ©s et envisager tous les scĂ©narios « noirs » :stop_sign: : engueulade, dĂ©cĂšs, succession merdique, rentrĂ©e de nouveaux associĂ©s. On fait donc des entretiens avec plusieurs EC car on cherche avant tout un partenaire, pas juste un calculateur de bilans. Le but n’est pas de faire qu’un seul bien !

Etape 10 : Calculs précis des travaux :technologist:

L’avantage de faire une offre d’achat rapide, c’est de bloquer le bien . Ensuite 14 jours pour ne pas se trouer et mobiliser un maximum de monde pour soulever les points noirs. Et dans l’immo, il y en a 
 toujours. Je passe les dĂ©tails, mais on doit ajouter des points de comptage (eau & Ă©lec), consulter le PLU, les ABF. Bref du temps, beaucoup de temps. ParallĂšlement on fait venir des maitres d’oeuvres pour voir les faisabilitĂ©s techniques selon notre projet.

Etape 11 : en route vers le compromis

On est rassurĂ©s, les planĂštes s’alignent on peut aller vers le compromis (chez le notaire) avec des clauses suspensives spĂ©cifiques afin de sortir rapidement si nous rencontrons des problĂšmes pour lesquelles nous n’avons pas encore de rĂ©ponse.

Etape 12 : l’attente & la guerre :military_helmet:

Le plus long, car on ne maĂźtrise rien. On aura mis pratiquement 4 semaines pour obtenir des devis de nos artisans. Ils sont tous complĂštement flippĂ©s avec la guerre et se prennent des hausses toutes les semaines. Dans ce contexte, ils ont beaucoup de mal Ă  se positionner. Finalement on obtient 2 devis, l’un complĂštement pĂ©tĂ© et le deuxiĂšme qui colle Ă  95% avec le budget Ă©tabli par mon associĂ© (quand je vous dis qu’il est bon le bougre :upside_down_face:)

Etape 13 : négociation avec la banque :bank:

Nous sommes en cours sur le sujet. J’avais dĂ©jĂ  un accord de principe de mon banquier pour une enveloppe globale Ă  530k et on sera dedans. C’est plutĂŽt de la formalitĂ© administrative avec une grosse nĂ©go sur les conditions de prĂȘt (diffĂ©rĂ©, IRA, frais de dossier, garantie, montage, contrepartie).

Je tiendrai le sujet à jour quand on avancera, en espérant faire profiter de cette expérience à la communauté !

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Bravo pour le projet et l’initiative de tout documenter, cela va Ă©normĂ©ment aider d’autres membres !

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Intéressant :slight_smile:
Finalement c’est quelle ville ?
Quel rendement brut et net ?
Pourquoi en SAS à l’IS et pas SCI ou SARL à l’IS ou à l’IR ?

J’habite Lille aussi :wink:

Chouette story-telling, merci pour le partage c’est super enrichissant !

Merci ! C’est le but :wink:

Soissons.

Pour aller voir la banque, le plus simple possible niveau optimisation :roll_eyes:(estimation agence immobiliĂšre locative locale) : 9,6% / 7,64%

Notre hypothĂšse « rĂ©aliste » avec un minimum de boulot d’optimisation : 10,85% / 8,87%

To the moon :rocket: : 14,61%/12,13%

La vérité se situera surement entre la 2 & 3. Probablement la 1 sur la premiÚre année.
L’écart si faible entre brut & net s’explique par le statut et l’absence de versement de dividendes. J’ai aussi l’impossibilitĂ© avec horiz.io d’amortir les frais de notaire sur 15 ans. Donc les chiffres demeurent approximatifs.

Car on est potes, que la SAS c’est plus souple Ă  gĂ©rer, ça permet de structurer la boite en actions et de faire rentrer facilement du monde par la suite. En famille j’aurai optĂ© pour la SARL.
SCI d’office no go :stop_sign: car ça engage potentiellement le patrimoine perso. Et qu’on peut se planter :man_shrugging:
Enfin pour l’IR bin
 pour Ă©viter le matraquage fiscal car on a dĂ©jĂ  de l’immo en perso au plafond LMNP.

:beers:

Avec plaisir, pour la partie story-telling pas mon fort faut que je recrute un ghost writer dans notre team :ghost:

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La banque te demandera quand mĂȘme les cautions sur la SAS. Les patrimoines perso seront quand mĂȘme engagĂ©s, non?

Ca fait partie de la nĂ©go Ă  obtenir : pas de prise de garantie personnelle. Et de fait, le risque est limitĂ© Ă  notre apport en C/C (et encore
) et capital. La banque me demandera une prise d’hypothĂšque sur le bien acquis mais aucun problĂšme de ce cĂŽtĂ©!

Mise Ă  jour :

Nous avons obtenu une proposition de financement par ma banque. Les conditions ne sont pas trop dĂ©gueus : 20 ans, 1,6% pour ~ 580k€, diffĂ©rĂ© de 1 an et apport de 32k€.
Je suis plutĂŽt satisfait de la nĂ©go sur l’apport personnel car il demandait beaucoup plus.
Sur le reste, j’ai complĂštement lĂąchĂ© : pas possibilitĂ© de nĂ©gocier les IRA, diffĂ©rĂ© max 1 an puis Ă  la marge si vraiment c’est la galĂšre, pas de dĂ©lĂ©gation d’assurance.
Sur le dernier point, j’irai chercher rapidement ailleurs :innocent:

En tout état de cause, ça confirme que les taux remontent vite et que les projets sans apport vont devenir ultra complexes/impossible.

Prochaine étape, passage en commission bancaire pour valider le tout. On est pas vraiment pressé car notre entreprise pour attaquer les travaux sera dispo sur Septembre. Plus ça traßne, moins on prend de risque !

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