Adoucir la fiscalité en SCPI

Atipique · Août 16, 2024, 7:30

Bonjour,

Astrophysicien de 28 ans, j’aurai dès l’an prochain une TMI de 41%

Mon patrimoine se compose actuellement d’ETF (CTO + PEA), de BTC (self custody) et d’un matelas confortable.

Clairement, la seule chose qu’il me manque pour une bonne diversification est l’immobilier. Je n’ai ni le temps ni l’envie de gérer des locataires alors je n’envisage même pas l’immobilier locatif. Reste les SCPI.

Mon problème est le suivant :

Si je détiens une SCPI en direct (exemple sur louve invest), l’impôt sur les loyers est de 17.2 + 41 = 58.2%. C’est carrément confiscatoire et ça nuit fortement aux intérêts composés (seulement 41.8% des loyers peuvent être réinvestis.
En assurance-vie, les loyers sont protégés des impôts tant qu’ils ne sortent pas mais il y a beaucoup de contraintes. Linxea spirit 2 ne propose que remake live de bien, Corum life ne propose que Corum origin avec la contrainte très pénible que seulement 55% peuvent être placés en scpi. Et les frais d’enveloppes de 0.5% ne sont pas non plus négligeables sur le très long terme.
Et en démembrement la réduction n’est pas incroyable (typiquement -30% sur le prix de la part pour 8 ans, ce qui ne compense pas les loyers perdus). De plus difficile de savoir à l’avance quelle durée choisir.

Finalement, parmi toute les façons d’investir en SCPI, aucune ne me paraît vraiment satisfaisante. Que me conseilleriez-vous ?

Jérémy

Marc61 · Août 16, 2024, 8:01

Hello Jeremy,

La question est pourquoi souhaites tu de l’immobilier dans ton patrimoine (hors mis le c’est le seul truc qui me manque)
Des portefeuilles obligations + actions sont résilients aux crises, je ne sais pas si tu en as dans ton portefeuille (existe sous forme d’ETF)
Au niveau de risques, les obligations sont aussi risqués que l’immobilier (dépend de qui émet l’obligation). Ce sera plus liquide également.

Marc

Go10 · Août 16, 2024, 8:09

Pas mieux que @Marc61

Tu viens de lister tous les enjeux qui s’appliquent a ton cas pour un investissement en SCPI.
Il semblerait que cette classe ne convient pas à ta situation, il te reste donc l’immobilier physique avec d’autres enjeux que cela entraîne.

binbin.bouthenet · Août 16, 2024, 8:15

Scpi investie à l’étranger.

Dans ce cas tu es exonéré de prélèvements sociaux (le 17,2%)
La SCPI va payer de l’impôt à la source dans les pays où sont les immeubles (imposition beaucoup plus douce que la France)
Et tu paies ensuite globalement ta tmi - ton taux moyen d’imposition

Bref carrément moins que les SCPI investies en France

Si tu fais une simulation sur louveinvest tu auras une idée de ce que ça donne mais globalement ça fera autour de 30% d’impôts au lieu des 58,2% si c’était une SCPI avec immeubles en France…

Kaizi · Août 16, 2024, 8:23

Hello,

Comme ce qui vient d’être dit, ton exemple concerne uniquement les SCPI française, pour les personnes ayant une TMI de 30% ou plus, il est intéressant de s’orienter vers les SCPI étrangères.
De plus sans forcément apporter de diversification, le PER pourrait être intéressant pour toi

EdGe · Août 16, 2024, 8:26

Si ta TMI est élevée, que le demembrement (NP) ne te convient pas, et que tu souhaites faire du levier, pourquoi pas loger ces SCPI dans une SCI à l’IS ?

Atipique · Août 16, 2024, 9:18

Peut-être effectivement que l’immobilier n’est pas indispensable.
Je vais quand même ouvrir une assurance vie linxea spirit 2 pour investir dans Remake Live et ce sera tout.
À voir pour une scpi à l’étranger via louve invest
Comme je n’investierai que dans une SCPI, je me limiterai à de petits montants de DCA (10% de mon DCA mensuel)

Pour ce qui est de la sci a l’is, je ne maîtrise malheureusement pas le sujet assez pour me lancer là dedans

Merci pour vos conseils à tous.

Jérémy

Kaizi · Août 16, 2024, 9:45

Pourquoi passer par une assurance vie pour une SCPI européenne ? En direct ou via louve serait plus intéressant

Michael69 · Août 17, 2024, 4:48

Une idée comme ça, est ce qu’investir sur le cto dans des sociétés spécialisées dans l’immobilier qui versent du dividende (realty income par exemple) ne serait pas une option (un peu différente de l’immobilier habituel, mais immobilier quand même)

binbin.bouthenet · Août 17, 2024, 7:30

Remake live est effectivement à 65% à l’étranger

En assurance vie cela veut dire qu’on reçoit les loyers amputés de la fiscalité à la source étrangère de ces 65% à l’étranger

Ce qui fait actuellement qu’on passe de ≈7,7% brut à 6,5% net de fiscalité étrangère

Et c’est ces 6.5% qui sont distribués sur l’assurance vie

Auquel on ajoute les 0,5% de frais de gestion
Donc on peut considérer que le placement fait actuellement ≈6% net, soit 22% de moins que les 7,7% brut de fiscalité étrangère

Ça ne veut pas dire que le placement est mauvais (j’en ai sur linxea) car en assurance vie la liquidité est immédiate, c’est peu volatil et on peut réinvestir ensuite les loyers et capitaliser (voir même réinvestir sur des ETFs).
Mais à prendre en compte !

Il n’y a que corum qui distribue les loyers bruts de fiscalité étrangère sur son assurance vie (mais elle est tellement contraignante sinon …)

Atipique · Août 17, 2024, 10:58

Je ne savais pas tout ça !
Merci du commentaire.
Est-il possible d’obtenir un crédit d’impôt sur les impôts payés à l’étranger ?

Si Corum verse sur son assurance vie les loyers brut de fiscalité étrangère, c’est intéressant, mais il n’est malheureusement pas possible de mettre plus de 55% dans leur scpi.
Les 45 autres % doivent être mis sur leurs fonds obligataires maison bourrés de frais (le DIC fait peur à voir)

binbin.bouthenet · Août 17, 2024, 4:13

Non sur assurance vie pas de crédit d’impôt, l’impôt payé à l’étranger est « perdu »
Après malgré cela ils font mieux que n’importe quelle autre SCPI dispo en AV chez linxea pour le moment…
L’avantage aussi c’est que tu peux mettre ton argent sur remake live et revendre après 5 ans si il y a d’autres opportunités plus intéressantes. Ce n’est pas si simple en direct

Pour corum effectivement j’avais ouvert aussi une AV chez eux mais vraiment trop contraignant pour le moment, outre le fait que tu ne peux pas verser + de 55% de SCPI, ce qui m’a fait arrêter les versements c’est que tu peux pas avoir les loyers des SCPI versés sur le fond euros, c’est forcément réinvesti sur le même support.
Donc pas moyen à terme de faire des retraits réguliers de ces loyers…

Ça changera peut-être mais pour le moment je ne trouve pas d’intérêt de verser chez eux par rapport aux concurrents

Par contre tu dis qu’il faut verser 45 % sur leurs fonds maisons bourrés de frais, en réalité tu peux verser 25% sur fonds euros donc il ne reste que 20% à verser sur les fonds obligataires (ça reste chiant)

RemiL · Août 17, 2024, 4:42

Chez linxea en AV le délai de 5 ans pour remake live est diminué à pénalité de 3% avant 3 ans

J’ajouterais que le délai de jouissance en AV est immédiat

David228 · Août 18, 2024, 8:59

-Sur l’investissement en nue-propriété: ce n’est pas si mauvais.
Prenons par exemple Iroko Zen, 70% pour un investissement à 8 ans
En supposant zéro revalorisation des parts sur 8 ans (en fait la revalorisation a déjà commencé ) on obtient 4,6% de TRI net de fiscalité (pas de frais d’entrée, pas d’impôt sur la PV)
Pour avoir l’équivalent en obligataire il faut prendre du risque

autre manière de faire du TRI en SCPi: financer par emprunt en combinant avec une scpi de plus value (par ex Novapierre Résidentiel). La déduction des intérêts et l’effet de levier permettent de viser plus de 5% de TRI net
et sinon en effet les scpi internationales

templeton · Août 18, 2024, 10:45

Si vous voulez vraiment des SCPIs tout en limitant l’impact fiscal:

SCPIs européennes en détention directe
SCPIs françaises en AV