Allocation pour Investissement SCPI (300k sur 25 ans)

[Jerome116]

C’est bien mieux que la proposition d’origine oui :).
Après chacun son avis, mais a horizon 25 ans comme ici, je remplacerai Transition Europe par Coeur d’Europe. J’ai bien plus confiance en Sogenial qu’une banque pour bien gérer le parc long terme. Les autres sont justement des SCPI avec des société de gestion également reconnues.

[Alan58]

Bon mon projet d’investissement SCPI via SCI avec l’allocation présenté tombe à l’eau …

Mon CGP vient de m’informer que dans l’allocation initiale, il y avait 50% d’Immorente car la banque qui finance l’emprunt (Crédit Mutuelle Arkea) impose d’avoir une SCPI de Sofidy majoritaire dans l’allocation.

Ainsi, ma SCI ne pourra obtenir l’emprunt de 300k avec la dernière allocation mentionné dans cette conversation.

Je pourrais éventuellement faire une crédit en mon nom, mais sans passer par une SCI et l’IS…
J’y vois beaucoup d’inconvénient comme une fiscalité plus élevé, et un endettement non opaque auprès des banques ce qui pourrait me contrainte en cas d’achat de résidence principal future (prévue d’ici 3-5ans).

Pensez-vous que ma future SCI puisse obtenir un prêt de 300k sans restriction sur l’allocation SCPI?

Merci

[Stephane209]

Si la sci ne possède rien, je ne pense pas qu’une banque traditionnelle sera interressé.

[Nicolas1125]

Je ne suis pas certain que monter une SCI à l’IS pour investir dans des SCPI afin de profiter d’une fiscalité moindre soit une bonne idée, et de manière l’opération globale me semble peu astucieuse :

• il n’y a pas les frais de comptabilité compris dans l’opération, or chaque année il y a une comptabilité obligatoire à tenir car société à l’IS. Cela vient baisser le TRI.
• Le taux de distribution me semble très élevé, je tablerais plutôt sur 5% car on ne peut pas généraliser une performance de 1 ou 2 ans d’une SCPI et la répliquer sur 25 ans. En moyenne, le rendement des SCPI tourne autour des 4.5%/an, autant partir d’une vision pessimiste afin d’avoir des bonnes surprises et non l’inverse.
• Taux de revalorisation annuel bien trop optimiste, j’aurais mis +0.5% car les SCPI récentes achètent à bon compte mais il y a quand même Immorente derrière qui est un véhicule très lourd.
• L’intérêt de la SCI à l’IS pour toi est à priori la fiscalité qui a de bonnes chances de changer dans le temps.
• Pas d’amortissement possible pour des parts de SCPI en pleine propriété ce qui vient très nettement réduire l’intérêt de la SCI à l’IS.
• Si tu veux transmettre des parts de SCI à tes enfants plus tard, tu entameras bien les abattements pr donation et donc droits à payer car la valeur de la société sera positive puisqu’il y aura peu ou plus de crédit.

De mon point de vue, je serais plutôt parti sur des SCPI à crédit à titre perso et non via une SCI :

• Pas d’obligation comptable ni d’AG à tenir etc…donc bien plus de souplesse et moins de frais.
• Certes impôt sur le revenu, mais le taux d’intérêt du crédit plutôt élevé vient baisser l’imposition des loyers.
• Possibilité plus tard (ça dépendra de la banque) de créer une SCI qui t’achèteras les SCPI détenues en directe (cash reçu à titre perso donc) et la valeur de la société étant nulle, tu pourras transmettre par donation des parts à tes enfants sans rien à payer.
• En cas de séparation, divorce ou décès, c’est bien plus facile de répartir des SCPI que de rester associé dans une SCI / liquider une SCI.

S’il y a vocation à développer le patrimoine immobilier au-delà de cet investissement dans ce cas ok pour la SCI mais autant opter pour de l’immobilier en direct pour au moins profiter des amortissements, sinon faire en direct.

[Stephane209]

Je me permet d’apporter quelques réponses

• La comptabilité d’une SCI a l’IS c’est 500€ par an max, je suis d’accord qu’il faut le prendre en compte mais c’est pas un deal breaker.
• Totalement d’accord avec toi sur le fait de prendre des hypothèses plus conservatrice (Taux de distribution et Reval)
• Concernant la fiscalité d’une société à l’IS, en revanche pas du tout d’accord, c’est le régime le plus stable
  contrairement a l’imposition des particuliers (le LMNP est l’exemple parfait)
• Pour la transmission, au contraire la SCI est plutôt avantageuse avec la technique du démembrement des parts social de la SCI, tu cède la nue propriété a tes enfants (du coup valeur des parts très faible et donc très peu taxé), et tu garde l’usufruit. A ton décès il récupère l’usufruit sans taxation.

Sur l’idée de revendre les parts de SCPI (Initialement en propre) a ta SCI plus tard (ce qu’on appel une OBO pour au passage releveragé) c’est possible mais faut avoir en tête que tu repaye des droits de mutation + potentiel impot sur PV le cas écheant.

[garnuts]

Par curiosité, pourquoi pas remake live ? sans frais d entrée

[Nicolas1125]

Je suis d’accord sur la fiscalité IS qui est relativement stable, c’est plutôt le fait d’axer une stratégie sur la fiscalité qui me dérange.

Vrai également pr la donation de la nue-propriété mais c’est idem dans le cadre d’un OBO, la différence est que dans un cas on consomme davantage les abattement donation que dans l’autre puisqu’après OBO les valeurs des parts seront proches de 0.

La revente à soi-même nécessite de vérifier pas mal de points mais dans 25 ans on coche déjà une rentabilité suffisante, l’absence de crédit, un impôt sur plus-value immobilière bien réduit et des loyers réguliers.

En soi, un OBO c’est lourd à mettre en place donc c’est loin d’être un argument pour détenir les SCPI en direct mais faire des SCPI à crédit dans une SCI à l’IS ça me dérange un peu vu qu’on ne profite pas de l’amortissement.

[Alex138]

Je suis d’accord avec toi sur la plupart des points !

[mjyons]

Pour le crédit bancaire, Axa finance a des taux plus compétitifs (3.2 sur 20 ans), mais il faut mettre 20 pour cent sur son À Vie (limite a 25k; pas top)
Perso, je part sur 100k, 20 ans, Comete, Transition Europe, Corum Eurion et E Pierre Europe (principalement Européennes pour limiter l’impact fiscale, amélioré avec la deducción des intérêt).

[Nico46]

Honnêtement je ne vois pas l’intérêt de passer par un CGP.
Va faire un tour sur le site de louve invest, tu auras tout un tas d’informations de comparatif et de choix de SCPI qui sont vraiment au top.
Ensuite fais ta SCI avec un notaire, fais ton financement, et achète tes SCPI. Pas besoin de CGP.

[Samus]

Je viens de tout lire, et en effet j’allais te demander quelle banque aller t’autoriser un tel emprunt avec de telles libertés… La plus part du temps quand j’en ai parlé à plusieurs banques ils m’ont dit que soit ils autorisaient à emprunter pour des SCPI de leur sélection (généralement les pires du marché avec des frais stratosphériques et des rendements éclatés) soit en effet avec des contreparties énormes comme avoir 300k de patrimoine sur des AV/PEA bourrés de frais.

Au delà de ça, dans le choix de tes SCPI il faut privilégier à fond celles qui investissent hors de France, puisque sur ces loyers tu es 100% exonérés d’IS. Et le rendement que te donnent chaque SCPI c’est toujours « hors IS », donc si l’une te dit 7% full FR et l’autre te dit 6% full Europe hors France, la deuxieme est meillleure. Corum est excellent pour ça et ça fait parti de leur strat’.

[Fredou]

En tant que consultant patrimonial, je ne recommanderais pas une SCPI française pour ton investissement ou en tout cas pas à un tel pourcentage.
Avec les SCPI pures européennes tu n’as pas de PS (17,2% sinon) et un frottement fiscal qui fait que ton impôt sera substantiellement diminué.
Perso, je ne partirai que sur 2 ou 3 SCPI (je pense à ta galère de déclaration d’impôts et d’abattement de tes intérêts d’emprunt…). Ep Europe pour 50% et 2 autres européennes pour 25% par exemple.
L’IS ou l’IR c’est toi qui voit en fonction de ta situation patrimoniale et si tu as déjà une SCI de créée (parce que ça aussi c’est plus complexe à mettre en place).
Et si ta situation le permet, tu peux accéder à des emprunt immobiliers pour cette investissement autour de 3%, parce que la plupart du temps, les banques te feront un taux autour de 5% mais ça c’est du crédit conso affecté.
Dernier point: ne prends jamais de SCPI institutionnelles. Et ne prends pas en compte un taux de revalorisation des loyers ni des parts. Ça c’est du pur commercial.
Voilà je te souhaite de la réussite dans tes projets!

[Alan58]

Merci à tous pour vos retours très précieux !

Je vais cogiter à tous ca et je reviendrais vers vous si jamais le projet se concrétise

Bonne soirée !