Bonjour Ă tous,
J’ai 31 ans et avec ma compagne, nous allons investir à 2 en SCPI en créant une SCI pour bénéficier de l’IS plus favorable que l’IR.
L’idée serait de faire un crédit sec de 300k sur 25 ans pour investir sur 4 SCPI.
Notre conseiller en gestion de patrimoine nous recommande l’allocation suivante:
Immorente (50%)
Voici les hypothèses formulées:
|Montant emprunté|300 000 €|
Capital net créé sur 25 ans : 238k
Voici mon détail de l’investissement sur Gsheet .
Que pensez vous de cet investissement et du choix des SCPI? Sachant que notre objectif est d’investir sur le long terme, sur quelque chose à risque modéré. Le fait que notre conseiller soit rémunéré par les SCPI me faire dire qu’il me propose une allocation intéressante pour lui mais pas forcément pour moi et c’est cela que j’aimerais vérifier.
Je vois que Corum Origin et Iroko Zen reviennent souvent et je me demande s’il faudrait pas les inclures dans mon allocation
Merci d’avance pour vos avis
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Hello,
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Bonjour, je planche sur le même projet. Dans mon cas, l’unique intérêt est de profiter de l’effet de levier et de se constituer un portefeuille de SCPI pour transmission à mes enfants. J’ai calculé que l’effort d’épargne est de 200€ par mois pour 100k investi. Prévoyant de liquider une partie de mon immo en France, je tablais sur 100k d’emprunt par an, à renouveler chaque année et sur une sélection de SCPI très peu exposé à la France. Cote sélection, rien d’arrêté, à priori Comète, Transition Europe, Remake live et Iroko zen. Je serais bien parti sur 5 SCPI à 20k chacun, à renouveler chaque année. Attention aux revolarisations en effet. Perso je table sur 0 dans mes projections. Enfin pour les SCI c’est bien pour la transmission mais pas miraculeux pour la fiscalité sauf peut être si on prévoit de s’expatrier plus tard? Je continue ma réflexion (en attendant que les taux continue à baisser) et je vous en dis plus!
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Salut,
Pour moi refais une projection avec 0% de hausse de parts & de hausse de loyers. Il vaut mieux partir un peu pessimiste qu’optimiste.
Pour moi, tu pars sur du quasiment 50/50 France-Europe dans ta répartition avec 3 SCPI récentes (Entre 1 & 3 ans d’existence) et 1 plus ancienne quasiment Française (80%). Donc en théorie, pas trop mal. Surtout elles sont diversifiées.
Par contre, quand tu investis autant, tu ne peux pas mettre 150K€ sur une seule SCPI (Immorente), qui a une surcote importante (5%), un TOF à 92% et dont les loyers sont corrects tout au mieux.
Sinon je trouve le taux encore élevé, j’imagine que tu n’as aucune contrepartie en face mais je trouve que quand on s’engage sur 25 ans avec pas ou très peu de possibilités de renégocier le taux, il vaut mieux choisir une allocation solide.
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Hello,
Vu le montant emprunté + le taux, je pense que tu peux faire sauter les frais de dossier. Les conditions d’emprunt sont exactement les mêmes si tu passes par LouveInvest ou FranceSCPI, mais tu n’as pas de frais de dossier + tu peux avoir du cashback sur certaines SCPI.
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Merci à tous pour vos lumières, c’est intéressant et ca me donne du « grain à moudre ».
Bonne soirée
Je rejoins l’avis general simu sans revalorisation c’est plus conservateur.
Pour bien comprendre:
La diff c’est les frais de souscription
Si tu souscrit en direct avec la scpi, c’est 1100€ sont pour eux (la societe de gestion qui gere la scpi)
si tu souscrit avec ton CGP, en gros le CGp recup 550 et laSdg 550
si tu souscrit avec louve invest ou equivalent qui pratique le cash back, louve prend 550 et la sdg 550, sauf que derriere louve te reverse la moitie soit 225.
Donc les 3500€ sont injustifié, sauf pour l’accompagnement a la constitution de la sci, mais objectivement via dougs ou autre presta equivalent la constitution m’a couté 500€, donc la encore les 3500€ sont abusif
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Merci pour vos réponse, de ce que mon CGP me disait les 3500 euros ne sont pas pour lui c’est plus la banque qui les prendrait.
Vous trouverez que cela reste tout de même injustifié?
Merci
Petite vigilance quand même : le délai de jouissance des SCPI. Il y a un décalage de 6 mois entre la souscription et le démarrage de la jouissance des loyers à prendre en compte dans la simulation.
J’ai investi sur une SCPI (Primovie) en 2017 : La valeur de la part aujourd’hui plus faible que mon prix d’achat 189€ => 160€.
Les loyers ont baissé aussi sur la période
Exemple :
2022 : 1516
J’ai fait des erreurs OK, (pas de diversification notamment) mais sur 25 ans il va y avoir du mouvement dans un sens comme dans l’autre …
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J’ai envie de dire peu importe qui touche ces 3500€, en passant par d’autres courtiers tu ne les as pas donc ils n’ont pas lieu d’être.
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Alan58
Mars 11, 2025, 10:13
11
Super merci et quand tu le disais dans mon post précédent de faire un choix de SCPI différent, à quoi pensais-tu ?
Si je prend 5 SCPI et que je diminue la part d’Immorente, ca te semble mieux?
SCPI
Capitalisation
Zone
Rendement TD 2024 (source france SCPI)
Pourquoi l’inclure ?
RĂ©partition
Immorente
4391 M€
France
5,04%
SCPI défensive, stabilité
30%
Iroko Zen
467.2 M€
France & Europe
7,32%
Sans frais d’entrée (même si je me doute que les frais sont cachés ailleurs dans les frais de gestion), rendement élevé
17,50%
Comète
120.8 M€
Europe
11,18%
Résidentiel européen, potentiel de valorisation
17,50%
Transition Europe
111 M€
Europe
8,25%
Tertiaire lié à la transition écologique
17,50%
Épargne Pierre Europe
75 M€
Europe (Allemagne, Espagne, Pays-Bas)
6,75%
Diversification & fiscalité optimisée
17,50%
Merci
Pour être franc je n’investirais pas du tout dans Immorente tout simplement car son prix de part > valeur de reconstitution.
A la place je te recommanderais soit de redistribuer les 30% entre les autres de ta liste qui sont très bien mais un peu jeunes, soit de remplacer par Corum Origin qui est très bien aussi et a plus dhistorique. Elle est européenne, performante, et a fait preuve de stabilité en gardant un TD de 6% même à travers la crise de 2022.
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Merci pour ta réponse, en effet en creusant davantage il semble peu pertinent de miser sur Immorente. Je vais parler avec mon CGP pour inclure Corum Origin à la place de Immorente, Corum Origin a une capitalisation importante, plus d’historique et une TD plus performant ce qui en fait un candidat intéressant !
Merci encore
Pas de quoi ! Et surtout penche-toi bien sur l’estimation du cashflow mensuel, il faut qu’il soit intéressant même avec des hypothèses conservatrices, car c’est ça qui risque de peser sur tes finances au quotidien sur le long terme.
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Alan58:
Merci pour ta réponse, en effet en creusant davantage il semble peu pertinent de miser sur Immorente. Je vais parler avec mon CGP pour inclure Corum Origin à la place de Immorente, Corum Origin a une capitalisation importante, plus d’historique et une TD plus performant ce qui en fait un candidat intéressant !
A mon avis tu fais le bon choix de supprimer Immorente. Si le CGP est pieds et poings liés pour mettre une SCPI de chez Sofidy essaie éventuellement sofidynamic mais pour 1/6 comme les autres.
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Bonjour, perso j’ai récemment investi dans corum origin comme beaucoup car c’est une valeur « sur » ils ont fait leurs preuves
J’ai pris 25% de transition Europe aussi car très bonne performance pour l’instant, j’espère un rendement supérieur a 7% pendant quelques années mais ça reste moins stable qu’un corum a environ 6%
Vu ton investissement je te dirais mĂŞme den prendre 5 et de repartir 20%
Typiquement comète c’est beau le rendement actuel ça vend du rêve, suis des années à venir
Je pense qu’il faut rester vigilant à l’exposition au jeunes SCPI
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Merci pour ton retour, en effet j’aimerais mettre dans mon allocation à la fois des SCPI jeunes jugées prometteuse comme Comète (j’ai bien compris que son rendement allait rejoindre le rendement des 6, 7% assez naturellement comme les SCPI diversifié de ce type) et des SCPI moins jeune qui ont déjà fait le preuve comme Corum Origin.
C’est vrai que sur les 5, 4 sont de jeunes SCPI ce qui n’est pas forcément rassurant, mais je me dis qu’en me diversifiant sur 4 jeunes SCPI, elles ne vont pas tout les 4 se cracher
Je pensais proposer à mon CGP quelque chose s’assez proche de ce que tu me conseilles:
SCPI Zone Rendement (TD 2024) Pourquoi l’inclure ? % Allocation Montant (€)
Corum Origin Europe (diversifié) 6,30% SCPI éprouvée, fort rendement
30% 90 000 €
Iroko Zen France & Europe 7,32% Sans frais d’entrée, rendement élevé
17,5% 52 500 €
Comète Europe (résidentiel) 11,18% Résidentiel européen, fort potentiel
17,5% 52 500 €
Transition Europe Europe (tertiaire, logistique, commerces) 8,25% SCPI dynamique, transition énergétique
17,5% 52 500 €
Épargne Pierre Europe Europe (bureaux & commerces) 6,75% Fiscalité optimisée, diversification
17,5% 52 500 €
Mais ma surpondération sur Corum Origin n’a pas peut être pas de sens…
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Tu as bien raison de surpondérer Corum Origin, elle a fait ses preuves contrairement aux petites nouvelles qui affichent des rendements élevés dus à leur jeunesse mais qui diminueront fatalement (comète 11% lol).
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Perso je suis beaucoup plus ce fan de cette repartition la
D’ailleurs epargne pierre EU est mon prochain objectif d’épargne
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C’est bien plus costaud comme allocation je trouve !
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