Bonjour,
Je teste un sondage . Je souhaite placer 20 000 euros dans des SCPI (3 ou 4, jeune et/ou plus anciennes) pour me diversifier des Actions, Obligations, Cryptos, Crowdfunding Immo…) (Cela représenterai 10% de mon patrimoine financier (poche dite « Sécuritaire », en tout cas moins volatile avec 4% de rendement net de tout estimé ). Je ne souhaite pas faire de crédit…
Objectif : Dans 20 ans, toucher des loyers pour ma retraite. (en attendant, recapitaliser les loyers (pas besoin de suite) et continuer de mettre un peu d’épargne chaque année dedans (aux alentours de 2000 euros.)
- SCPI en AV ? (Spirit 2) :
- SCPi en Direct ?
- SCPi en direct, en démembrement ?
Bonne journée,
Le choix de la SCPI peut influencer la réponse.
En l’occurrence, si tu voudrais du Corum ou de l’Iroko Zen, ils ne sont pas dispo en AV (pas Spirit 2 en tout cas).
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maff
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Evidemment il faudrait faire un vrai calcul de TRI, mais vu que ton objectif c’est de toucher à la retraite dans 20 ans et que tu es prêt à mettre ~2K par an, je partirais sur un achat en démembrement le plus long possible, et surtout un effet de levier avec crédit sur 20 ans (pour rembourser ~2K / an)
Al113
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Crédit et achat de nue propriété…bon courage !
maff
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Tu peux développer ? les banques ne financent pas ?
Al113
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@maff
Forcément très mal…imagines toi leur demander un prêt de 100k sur 20 ans avec 0 rentrée d’argent en face … Il faut avoir des revenus conséquent et un patrimoine financier derrière pour justifier l’achat de NP et pouvoir combler le cash flow négatif
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Micka
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Pour info, vu que cette question m’intriguait, j’ai fait un petit simulateur (que j’ai amélioré+corrigé depuis que je l’ai publié cette nuit sur un autre topic), entre un achat en AV et un en démembrement avec un % de réduction sur la souscription pour un achat en nu-proriété.
J’ai considéré que c’était par ex une SCPI à 0% de frais d’entrée et sortie telle que Remake Live, qu’on avait une AV type Linxea Spirit et qu’on ne cherchait pas à récupérer les loyers avant une certaines durée et donc qu’on profitait de la possibilité de réinvestir le loyer dans la SCPI grâce à cet avantage de l’AV. J’ai pris les valeurs de rendement estimé par Remake sur l’année 2023.
Voici les résultats (qui m’interpellent) sachant qu’il y a probablement des erreurs notamment sur la fiscalité etc.
Si vous voyez des choses, n’hésitez pas. Je corrigerai et mettrai l’excel sur le forum.
En tout cas si c’est juste, cela permet de trouver les meilleurs paramètres pour optimiser au max l’investissement immo papier.
EDIT: première erreur, la plus-value entre la valeur d’achat et la valeur constatée à la fin du démembrement, n’est pas imposée. « La plus-value effective de 25% entre l’investissement initial et la somme constatée en N+6 n’est bien évidemment pas imposable. » (source)
Il faut donc que je corrige 
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Hello !
Je vois que tu considère un objectif de 7.25% pour Remake en AV.
Je pense que c’est moins car en AV on ne profite pas de la fiscalité étrangère, il faut le % « Net de fiscalité Etrangère » pour la perfo en AV à mon avis
(source investissements-faciles.com)
Les plus calés pourront me corriger.
A plus !
Mathieu
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Micka
9
Voilà avec les premiers correctifs et les valeurs associées à Remake (pour la décote sur 15 ans : Démembrement SCPI : Toutes les décotes en 2022)
Les écarts se resserrent mais il y a toujours avantage à l’AV pour le moment…
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Merci pour cet exercice.
C’est pas si mal la SCPI en AV 
Et tellement plus liquide… ce qui pour moi est rassurant
Si maintenant, on pouvait un peu diversifier en SCPI jeunes et sans frais… ça serait encore mieux.
J’ai quelques états d’âmes (quoique) à n’avoir que du Remake …
A plus !
Mathieu
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EricM
11
Impossible de répondre sans connaître ta situation, dont a minima ta TMI (actuelle et future envisagée).
TMI = Tranche Marginale d’Imposition
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Micka
12
Simulateur adapté avec la TMI avant et pendant la retraite.
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Bon 67 votes et 52% en AV.
Hugo23
16
Je me suis posé la question et après mures réflexion je pense que le plus intéressant dans ton cas (qui est le miens aussi) c’est l’achat en nue propriété. Tu n’as pas besoin des loyers, grosse décote tu peux acheter plus de parts de SCPI en plus si sur la durée la SCPI fait une plue value au niveau du prix de parts les années vont courir sachant qu’après 30 ans de détention plus d’impot sur la plus value.
Dans les autres cas tu vas avoir des loyers que tu vas réinvestir mais à chaque fois les impots. pour l’AV certes la fiscalité est avantageuse mais les contrats ont des frais qui vont dégrader la perf sur la durée
Hugo23
17
tu oublies les frais de l’AV certes faible avec linxea spirit mais bien présent et sur 20 ans ils font mal tu es plus gagnant en démenbrement je pense. Pour résumer 0,5% de frais de gestion cela veut dire que tu n’investis pas 20 000€ au départ mais 19 800€
Micka
18
Non non, les frais de 0,5% sont bien comptabilisés, ils sont enlevés chaque année directement des UC
Ça se voit bien à partir de la nième année où les loyers ne sont plus réinvestis (15 ou 20 ans dans le tableau) car cela baisse drastiquement.
D’ailleurs je prends également en compte la fiscalité à l’instant t et également pour la retraite etc. Il y a des variables pour à peu près tout (j’ai bien mis 3 heures pour faire le tableau)
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Hugo23
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sur cette vidéo il explique pourquoi il n’investit pas via AV sur des SCPI étrangère c’est à la fin
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Micka
20
Je vais regarder la vidéo. Après le tableau parle de lui même, mais oui il y a certain cas où c’est pas rentable de le faire via assurance vie, par ex quand les loyers sont inférieurs à 4 ou 5% net. Mais pour le moment les calculs du tableur montrent ce qu’il y a à montrer, sauf si c’est complètement faux, et bien ça prouve que c’est plus rentable par AV dans la durée que via en direct.
Henri5
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Mais Iroko Zen est dispo sur PER placement/direct ISR, avec versement libre mensuel possible.
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