(c’est beaucoup trop long, merci pour les courageux)
Je suis en train d’acquérir un appartement pour le louer en LMNP grâce à un héritage et je suis en train de retaper (très doucement, mais sûrement) ma résidence principale que j’ai acquise il y a deux ans.
Le bien que je suis en train d’acquérir aujourd’hui (il me reste une semaine pour faire volte-face si jamais je me rends compte que j’ai fait une erreur) : un appartement de 47 m2, avec une terrasse de 30 m2, dans le 26. 118 000 euros, dont 6000 pour l’agent immobilier. Il n’est pas dans un état neuf, mais il est louable en l’état avec quelques travaux et a du potentiel. Je n’ai pas encore décidé de ce que je veux mettre en cash. Je peux mettre 110 000 dans les faits, mais j’ai compris dans les dernières semaines qu’il fallait emprunter au max en anticipant aussi sur les projets futurs. Je pensais donc emprunter 30 ou 50 K. Aussi, grosse erreur j’imagine, je ne me suis pas du tout occuper de voir si c’était un bon investissement (renta, etc), j’ai vraiment fonctionné au coup de coeur pour l’appartement.
Voilà pour le contexte.
L’idée pour l’instant c’est de louer un an ou deux ce nouvel appartement sous le régime LMNP pour amortir les frais de notaire et d’agence. Puis, d’y vivre ensuite et de louer sous le même régime ma résidence principale actuelle. Je me pose une question que je n’arrive pas à résoudre, la réponse doit être évidente, mais je préfère être sûr, car elle va déterminer pas mal de choses. Ma question porte sur les charges déductibles. En effet, je souhaite intégrer dans mes charges déductibles les frais d’acquisition lors de mon début d’activité en LMNP. Mais je ne comprends pas si ces charges à déduire concerneront seulement le bien où les charges ont été déduites ou bien si elles concerneront mon activité LMNP en générale, donc si elles peuvent me permettre de réduire mon imposition sur ma résidence actuelle qui serait alors louée en meublé dans un an ou deux. J’imagine bien que ce serait trop facile de pouvoir alterner comme ça, mais après tout pourquoi pas. Les deux appartements en question sont dans deux villes différentes.
Bonjour,
C’est pas très clair.
Il faut créer votre activité en LMNP, vous amortissez les charges sur plusieurs années par rapport aux loyer que vous allez percevoir.
Si vous sortez du LMNP, il faut clôturer l’activité.
Donc si vous ne souhaitez que le louer 2 ans, il n’y a pas trop d’intérêt de créer une activité LMNP. Le minimum est d’au moins 5ans d’après moi.
Si vous sortez de votre résidence principale vous perdez l’exonération sur la PV.
Vous pouvez vous renseigner sur Jedeclaremonmeuble.com.
Désolée pour le manque de clarté, et merci pour votre réponse. Je sais pas si je vais arriver à faire mieux ^^ : j’avais l’impression au début, quand on m’a parlé de ce statut, que l’argent qui rentrait et qui sortait n’était pas rattaché à un bien en particulier mais à l’activité en générale, donc il me paraissait facile d’alterner entre résidence principale et location, sur le long terme. Mais j’ai l’impression que je me suis joliment trompée, novice que je suis. Mon idée était en fait que les charges déduites étaient transférables d’adresse en adresse…dans la mesure où il y avait toujours un seul appartement loué. Ça me paraissait un peu facile, mais ça m’arrangeait bien d’y croire ! Je voulais en avoir le coeur net.
Ce que je comprends de votre message c’est un appartement = une activité.
J’ai ma réponse donc !
Pour ce qui est du bien en lui même,je ne connais pas le département 26. Mais regardez le prix des logements identiques dans le coin et le loyer locatif qu’on peut demander.
Regardez aussi les charges de copropriété (ça peut faire très mal quand on a 300€ par mois de charges de copropriété) et si éventuellement il y a des travaux prévu sur la copro.
Personnellement, j’évite les copro avec le chauffage central commun.
Achat du bien 1, et mise en LMNP (Siret 1). On déduit les frais d’acquisition et avec l’amortissement, cela couvre les revenus locatifs pendant 2 ans. Donc pas d’impôt pendant 2 ans.
2 ans après, on déménage et on habite le LMNP. On cloture alors l’établissement (Siret 1) et on ouvre le Siret 2 (ancienne RP). on commence alors à amortir le 2ème bien, ce qui couvre les loyers quelques années.
Bien sûr, les réserves de charges de chaque bien (établissement) disparaissent en cloturant l’activité de chaque établissement.
