Amortissement des travaux d'une RP passée en LMNP après 5 ans

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Bonjour à tous, première fois pour moi sur ce forum après plusieurs mois d’autoformation sur le sujet.
Néanmoins je ne trouve pas la réponse à la question suivante (et je n’ai pas trouvé de réponse en parcourant le forum) :

  • Je possède, avec ma compagne, un appartement en RP que nous remboursons à hauteur de 1900 euros par mois. Le bien est parfaitement localisé dans Paris et peut se louer 2000 - 2100 euros CC par mois.
  • Nous voulons déménager et louer un appartement plus grand tout en mettant celui-ci en location (LMNP)
  • Nous l’occupons depuis maintenant un peu plus de 4 ans donc nous ne pourrons bien sur pas amortir les frais de notaire and co. En revanche nous y avions effectué des travaux à hauteur de 20 000 euros.
  • La question est la suivante : pouvons nous amortir ces travaux qui datent d’il y a 4 ans, en mettant notre appartement en location en LMNP à partir de 2025 ?

Merci d’avance pour vos lumières !

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Bonjour Mevyn,

Non tu ne peux pas amortir les travaux effectués il y a 4 ans.
En revanche, le calcul d’amortissement prendra en compte le prix de l’appartement à sa valeur actuelle. Le prix du bien devrait selon moi être réévalué en fonction des travaux effectué récemment.

Attention toute fois au régime LMNP en danger avec la loi Le Meur.

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Attention aussi au plafond de revenus en LMNP qui est de 23 000€ / an ou la moitié de vos revenus annuels.

C’est un bien un « ou », donc au plus, vous ne pourrez pas le louer plus de 1916€ HC. Sinon quoi vous obtiendrez le statut de Loueur meublé professionnel.

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Merci pour la réponse, est-ce que tu as le texte de loi qui stipule qu’on ne peut pas amortir des travaux effectués avant la mise en LMNP ?

Oui à deux nous sommes bien au dessus du plafond en revenus annuels il n’y a aucun soucis sur ce plan là !

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En fait LMNP est un statut (avec déclaration SIRET, …) et ce qui est amortissable l’est à partir de la date de déclaration de début d’activité de ce LMNP.

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Je n’ai pas de texte de loi précis en tête. En revanche j’avais posé la question à mon comptable qui m’a confirmé que l’amortissement des travaux ne peut se faire qu’à partir du moment où le bien peut commencer à gérer des revenus. Donc à la création de ton activité en théorie :slight_smile:

Pardon, je me suis mal exprimé, le plafond est celui généré par ton bien sous le régime LMNP. Au delà de 23k€ de loyers bruts par an, tu seras considéré professionnel.

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Ok merci !

Je ne serai pas considéré comme professionnel si le salaire de mon travail est supérieur à celui de mes revenus LMNP si je ne me trompe pas ? :slight_smile:

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EDIT parce que j’ai eu tort:

Si les loyers brut > 23k€, mais < 50% de tes revenus, alors c’est bien LMNP d’après ce que je lis sur internet, le site des impôts, etc… Donc tu ne te trompes pas :slight_smile:

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Hello, je confirme les 2 points.

Tu amortiras (ou plutôt ton comptable) la valeur aujourd’hui de ton bien. il faut donc faire une estimation. On considère que cette estimation prend en compte les travaux d’il y a 4 ans. plus l’estimation est haute, plus c’est à ton avantage pour l’amortissement (attention à l’IFI selon ta situation).

Tu restes LMNP tant que tes revenus locatifs meublés ne dépassent pas tes revenus du travail. Tu es donc LMNP même au delà de 23 000€ de revenus dans ton cas.

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C’est intéressant aussi d’estmer par une valeur haute, par rapport au calcul de la PV en cas de revente.
Sauf si tu viens y refaire ta RP avant de revendre !