Analyse investissement locatif - y aller ou pas?

Immobilier 🏠
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Bonjour Ă  tous,

J’ai 31 ans et ma conjointe 26 (pacsés), nous vivons dans un logement de fonction et avons donc très peu de charges.
Je m’intéresse depuis un peu plus d’un an à l’investissement, et depuis qq mois à l’investissement immobilier locatif.

On aimerait maintenant se lancer, achat d’un premier appartement en location.
On hésite entre :

  • acheter au cours des prochaines annĂ©es plusieurs studios
  • acheter un appartement type T3, que nous pourrons utiliser comme rĂ©sidence secondaire une fois remboursé…

J’essaie d’être bon élève sur Finary, je regarde un max de vidéo et essaie de trouver les infos sur le forum, mais je dois avouer être un peu perdu sur les choses à ne pas louper pour évaluer l’investissement, j’ai donc plusieurs interrogations…

Le TRI revient toujours, mais comment le calculer ? Existe t’il un outil qui permet de le faire ?

J’ai bien compris que grossièrement, pour bien analyser il faut les informations suivantes :
Loyers perçus
Coûts des charges
Mensualités et coût du crédit
Taxes

Le taux communal de la taxe foncière de la ville que j’ai ciblé est de 32%, mais 32% de quoi ? Comment estimer la valeur locative cadastrale ?

Mes questions sont les suivantes :

  • comment Ă©valuez vous vos investissements ?
  • Utilisez-vous un outil?
  • Quand estimez-vous qu’un investissement est intĂ©ressant ? ( quels indicateurs / quels chiffres )

Merci de votre aide !

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Hello ,
-pour le TRI excel permet de le calculer (fonction TRI)

  • le site pappers immo te permet de voir les ventes ayant eu lieu a proximite ce qui te permet d affiner la valeur au m2 de ta zone
  • TOUJOURS ACHETER en dessous du marchĂ©, une bonne affaire se fait a l achat !
    –attention au coup de coeur , c est un investissement il faut rester factuel
  • le principal avantage de l immo etait de pouvoir exploiter l endettement avec la niche fiscale qu etait le LMNP , c est desormais un avantage qui a ete supprime par le PLF 2025 de Bayrou
  • le plus simple pour la taxe fonciere est de demander au precedent proprietaire combien il payait …
  • pour les charges en plus des classiques taxes foncieres , copro etc prevoir 1 a 2 mois (suivant le rype d exploitation)de loyers qui serviront pour l entretien et les imprevus
  • vu toute la galere que represente l immo perso en dessous de 10% de renta je regarde meme pas , autant investir en SCPI sinon …en prenant bien en compte toutes les depenses ( prix de vente + notaire + travaux +frais ameublement+ frais bancaire ) et les loyers HC !
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Bon idée l’investissement locatif !

L’important est l’emplacement comme 1er critère et en même temps, il y’a des besoins de louer partout. Le mieux est de chercher à moins d’1h de route de chez soi pour commencer.
Vu que vous débutez, vous ferez sûrement + d’allers/retours.

Pour les calculs de renta, j’utilise SimLoc - Simulateur de rentabilité locatif

C’est complet, tu as même le choix du montage financier. Je ne sais pas s’il est à jour par rapport aux derniers lois vôtées qui impactent le LMNP.

Je vise aussi 10% de renta mais je laisse de côté l’ambition d’un cashflow positif au vu des taux d’emprunts actuels. Je simule pour avoir un cashflow positif avec un taux d’emprunt à 2% sur 20 ans. Je compte également 10% de vacances locative.

Pour augmenter la renta, j’ai démarré par une colocation de 3 chambres dans un T4. C’est pas beaucoup plus compliqué qu’un studio. Y’a une cuisine, une sdb, un WC. La renta n’a rien à voir avec celle d’un studio. :sweat_smile:

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Salut, loin d’être un expert mais j’ai commencĂ© Ă  acheter, je te conseille al chaine « Monsieur Rodolphe Â» si tu ne connais pas, je trouve ca sympa.

Dedans il y a un calculateur de rentabilité (bon le coté fiscal est pas au point mais ca te donne une bonne idée je trouve)

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Hello,
Il y a pleins d’indicateurs pour mesurer la pertinence d’un investissement immobilier et je te recommande surtout de définir ce que tu cherches pour adapter tes indicateurs. Par exemple, pour tes items :
acheter plusieurs studios = chercher une bonne renta dès le début pour enchainer les opérations/rassurer les banques
acheter un T3 pour résidence secondaire dans 20/25ans = objectif mini de payer les frais = cash flow neutre et viser une copro/quartier qui sera sympa dans le temps

Pour ta question sur la taxe foncière (TF), tu rentres trop dans le détail. Demande lors de tes recherches aux proprio/agents immo le montant de la TF. En faisant plusieurs biens tu arriveras à assimiler le montant moyen et connaitre le marché.

Pour les indicateurs perso je regarde et je mesure :

  • Enrichissement annuel (cash flow + capital amortie du crĂ©dit)
  • Prix du m² du bien VS moyenne du marchĂ©
  • Taux de rendement sur le capital bloquĂ©

Top reco de @4d3s pour SimLoc, c’est rapide, facile et très parlant.

Pour finir, à ta place je partirais sur un Studio. Si c’est rentable tu viseras plus nombreux/gros pour le prochain et si ce n’est pas rentable car tu te plantes : tu auras appris sans te ruiner.

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Bonjour Ă  tous,

Je vous remercie pour votre aide.

Les outils que vous m’avez conseillés sont vraiment top.

Je les ai essayés ces derniers jours sur les annonces que je trouvais dans la ville que j’ai ciblée, et on est très (très) loin des 10% de rentabilité. Grossièrement ça tourne aux alentours des 5-6% brut.
Est-ce que ça signifie que c’est forcément mauvais ou est-ce que cela signifie que le marché de cette ville est ainsi et qu’il faut espérer une augmentation du prix du bien avec le temps ?

Concernant, les cash-flow , même chose, même lors ce que je fais une simulation avec 20 % d’apport, on est très loin du cash-flow positif : est-ce normal lorsqu’on investie en ville ?

Et dernière question, que pensez vous des investissements dans les résidences étudiantes ? En faisant des simulations, la renta est certes moins élevées, mais la différence n’est pas énorme et le prix d’achat est vraiment différent … est-ce que le problème de revente fait que ce ne sont pas des investissements rentables ?

Merci beaucoup !

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Hello, idem ici pour la renta et le cashflow quand je fais mes calculs, je pense que ça dépend bcp de la localisation, et aussi il faut prendre en compte les taux actuels et les prix des biens. Et si tu fais un coup de fusil ou non… exemple j’ai identifié un bien à acheter pour mettre en location, normalement je devrais être aux alentours des -50/100euros de cashflow mensuel toutes charges comprises. Mais avec l’augmentation des loyers théoriques j’arrive à l’équilibre dans 7 ans.

Ne pas oublier que l’age d’or du locatif me semble être passé, en tout cas momentanement sauf cas exceptionnel, mais à en croire ce qui se dit sur Finary, tout investissement en cashflow négatif est à proscrire… mais sauf acheter à St Etienne ou Grenoble ou dans certaines villes de ce type ou avoir 100.000k d’apport … ou coup de fusil ça me semble difficile. Qui plus est avec les plafonnements de loyer dans la majorité des grandes métropoles…

Simple constat … ne voulant pas me mettre à dos les personnes plus expertes :smiley:

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Hello,
Donne des exemples pour qu’on puisse te partager nos avis !
Quelles sont les villes auxquelles tu penses ? Partages une copie d’écran de ta simulation Simloc (loyer, charges, crédit, adresse du bien, etc.).

Ce n’est pas de l’investissement locatif qu’il faut faire mais de l’investissement sur un secteur (une ville, un quartier, etc.) avec comme « outil Â» du locatif dans de l’immobilier.

Pour les résidences étudiantes, il faut voir ce que tu as pris comme chiffres, les biens, les charges, etc.
Le gros point faible de ces projets est souvent le fait que le loyer (pour toi) n’augmente pas ou ne compense pas l’augmentation des frais de gestion de l’exploitant de la résidence.

La transition avec ce que dit @VTP90 n’est pas recherché mais il a raison : avec l’augmentation des loyers théoriques il arrive à un équilibre.
Perso, avec l’augmentation des loyers en pratique (depuis 7 ans pour un bien, depuis 5 pour un autre et depuis 3 pour un 2 autres) j’arrive à améliorer le cash flow positif qui n’était pas très haut la première année.

sauf acheter à St Etienne ou Grenoble ou dans certaines villes de ce type ou avoir 100.000k d’apport … ou coup de fusil ça me semble difficile. Qui plus est avec les plafonnements de loyer dans la majorité des grandes métropoles…

C’est prendre les extrêmes pour s’assurer une vérité de dire ça. Tu as raison mais…

Perso pour que ça tourne :
j’ai pris des villes avec un prix au m² inférieur à 2500€(prix d’achat FAI, hors notaire) avec un loyer H.C. de 12€/m² minimum, un financement à 100% (je paie les frais de notaire + crédit logement + meubles) avec un taux à 3% en moyenne (il y a du 1,7%, du 4,14%, du 3,2%, et du 2,44%).
Pour finir, la variable d’ajustement est dans les charges (copro, TF, maintenance, …), à ne pas sous estimé lors des simulation.

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Effectivement et c’était volontaire, si je prends mon exemple, habitant à Lyon je vais favoriser un achat à proximité, (ou autant que possible) et d’après les retours que j’ai l’investissement dans l’immobilier locatif est devenu très compliqué dans Lyon et périphérie sauf exception car il y en a, et aussi car on veut éviter les secteurs sensibles, raison pour laquelle les investisseurs s’en vont (j’ai eu ouïe dire que… perso j’en sais rien :D)

J’ai pu lire sur Finary que quelqu’un qui habite ou est à proximité de secteur avec forte rentabilité pourra avancer plus facilement sur du locatif, ce qui semble logique.

En ce qui me concerne, je change mon fusil d’épaule, je comptais investir dans du locatif mais sur les secteurs visés je ne trouve rien qui permet une vraie rentabilité et un cashflow neutre ou négatif moindre.

Je vais donc acheter ma RP et réfléchir à investir différemment avec meilleur rendement.

Je terminerais sur : est-ce que le locatif en 2025 est toujours intéressant ? J’ai eu des avis contraires en réponse à cette question

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En phase avec ton analyse et pour cause… Je suis de Lyon aussi :sunglasses:
Avec le plafonnement des loyers sur Lyon et Villeurbanne (le 10e arrondissement de Lyon dans le jargon) la rentabilité est difficile avec les taux actuels.

Je vise une ville proche de Lyon, prix m² autour de 2400/2600€ pour un projet de collocation à 15€/m² (en réalité c’est 400€ H.C. la chambre, le m² n’est pas un indicateur) afin d’avoir un cash flow positif (de quoi payer le ravalement de façade) et des rendements qui sont là sans avoir de gros risques.
Aussi, quelques connaissances visent Vienne (dans le 38) et Villefranche (69) pour faire du locatif mais en LCD (type Airbnb). Je n’ai pas analysé le marché mais c’est en tout cas ce que j’ai en tête.