Salut la team finary, voila je me pose une question depuis pas mal de mois sur la revente de ma RP ou la mise en location. L’achat ma quasiment rien coûté :
Achat => 20000 euros
Travaux => 12000 euros
Frais notarial=> 3000 euros
Crédit sur 20 ans => 200 euros par mois à rembourser.
Cout de la maison 32000 euros
Estimation revente 85000 euros soit environ 50K de plue-value.
Vendre ou alors louer ?
Saisonniers :
Air bnb estimation 900 euros de recettes brutes mensuelles
Annuelle :
Location nue loyer environ 500 euros/ mois
Dans l’attente de vos retours merci à tous !
Rewol
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Salut, beau projet !
C’est ta RP, donc si tu la vends maintenant, tu encaisses la plus-value (50k€) non fiscalisée. Mais il faudra te reloger, donc emprunter, à 5% ou pas loin…
Si tu loues, il faudra que tu te loges aussi, donc emprunter ou louer selon ta préférence/Capacité. Et plus difficile d’emprunter sans apport, toujours à un taux élevé.
Si tu loues nu, 6000/an, basé sur la valeur actuelle, tu dégages 7% de renta brute, fortement fiscalisée (TMI + CS = 47,2% souvent).
6000 - 1800 charges = 4200 taxé à 47,2%, il reste 2217€ après impôts soit 2,6% net
Si tu loues saisonnier, 10 800/an, basé sur la valeur actuelle, tu dégages 13% de renta brute, peu fiscalisée grâce au LMNP.
10 800 - 3240 charges - 4000 d’amortissement = 3560 taxé à 47,2%, il reste 5880€ après impôts soit 7% net.
Si tu as moyen de la garder et vivre ailleurs, garde la maison et loue-la meublée.
Tu auras même intérêt à acheter un autre bien à louer meublé pour compenser le bénéfice laissé par cette rentabilité extrême.
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@Rewol Merci de ton retour c’est top ! 
Concernant ce bien j’ai déjà acheté ma future RP en mars qui est en travaux actuellement, il me semble que je ne peux plus activer la plue-value dans ce cas là mais à voir… ?
Pour la location effectivement c’est bien vu, cela me conforte pas mal dans le LMNP. J’ai déjà un bien que je loue dans ce statut et même si cela prend du temps au vu des chiffres que tu montres c’est bien plus rentable…!
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Rewol
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Si tu as déjà ta RP et un autre bien en LMNP, ça plaide encore plus pour mettre ta maison en LMNP. Les 2 comptas (maison + bien LMNP) vont se cumuler et ça va sans doute effacer l’impôt sur les revenus meublés de la maison.
Certes la loc saisonnière prend tu temps, tu peux aussi la proposer en LMNP longue durée. Tu la louerais alors 757€ environ.
6900 - 3000 charges - 4000 amortissement = 0 impôts et 3900 net soit 4,6% net après impôt.
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Hello,
En lisant ton profil et avec les chiffres de Rewol, clairement la LMNP de ce bien est le plus pragmatique pour gagner de l’argent.
J’ajoute en plus de Rewol sur le fait de louer en LMNP à l’année (compromis temps/gain idéal) que tu peux aussi regarder pour externaliser la gestion en LCD avec une conciergerie qui te prendra autour de 20%/30% mais peut-être au final plus rentable (certain d’être payé, pas de bail sur 1 an, …)
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Oui en effet déléguer le ménage j’ai déjà pensé avec un LMNP frais réel cela pourrai me faire baisser mes charges également car hormis cela je n’ai pas de réelle dépenses a faire dans ce bien donc difficile de baisser les revenus.
Bon pour le moment, La location courte durée prend une belle longueur d’avance, merci pour vos retours !
Rewol
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Attention, l’option fiscale des LMNP (Micro ou Réel) se prend pour l’ensemble de ton patrimoine. Donc si tu passes la maison au Réel, l’autre bien passera aussi au Réel.
Je n’ai JAMAIS vu de LMNP au micro gagnant par rapport au Réel, puisqu’il y a l’amortissement est déductible au Réel, pas au Micro…