Je cherche (avec mon épouse) à acheter une résidence principale autour d’1 000 000€ (frais de notaire inclus) en région parisienne et voici comment je vois les choses actuellement.
Vente résidence principale actuelle = +750 000€
Remboursement du crédit lié = -370 000€ (2 150€ par mois)
Cash Disponible après la vente = +380 000€
Apport supplémentaire = +250 000€
Nouveau prêt immobilier = +370 000€
Achat nouvelle résidence principale = -1 000 000€
Voici notre situation financière actuelle (nous avons 41 ans et 1 enfant):
Revenus (couple, salaires fixes) = 180 000€ brut par an = 9 000€ net par mois après impôt (+ variable autour des 30 000€ net par an après impôt, soit un package total de 11 500€ net par mois après impôt). J’ai un investissement locatif avec un loyer qui me rapporte 850€ par mois.
Crédit 1 = 150 000€ pour une résidence secondaire (800€ par mois).
Crédit 2 = 20 000€ pour un investissement locatif qui s’autofinance à 100% (850€ par mois de crédit et loyer). Ce crédit se terminera dans 2 ans.
J’ai une tolérance au risque assez limité et aime bien avoir un matelas de sécurité important, avec donc livret A + LDD remplis, le reste sur des ETFs, principalement MSCI World sur PEA, que je vais devoir vendre en grande partie pour constituer mon apport supplémentaire de 250 000€ et limiter les mensualités du nouveau crédit.
D’après une rapide simulation sur Meilleur Taux (juste sur base de nos salaires fixes, sans tenir compte du variable car par définition, c’est incertain), je pourrais emprunter 410 000€.
Considérant les taux actuels (autour de 3.60% sur 20 ans), est-ce une erreur de ne pas emprunter un montant plus élevé? Devrais-je limiter mon apport au minimum pour être sur un niveau de 33% d’endettement? En réinjectant 1/3 de mon variable dans la simulation, je pourrais même emprunter 470 000€, soit 100 000€ de plus que ce j’envisage actuellement.
Merci d’avance pour vos conseils et bonne journée.
Pour ma part (et sur des montant plus faible), les taux étant assez faible (si on compare sur une longue durée et pas que les 10 dernières années), j’ai tendance a dire qu’il faudrait emprunter plus et placer la somme qui aurait servie d’apport si ta situation financière est stable.
Je pense que ça dépends du niveau de risques que tu acceptes.
Et de ton espérance de rendement sur tes placements.
Si on suppose un rendement des ETF à 7% , ça vaut le coup d’emprunter un maximum (si tu en acceptes le risque, il est même possible de dépasser les 33% d’endettement via une société)
Beau profil dans tous les cas, je pense que les banques vont vouloir te proposer les meilleures conditions pour attirer ton profil. Tu seras à moins que 3,6% sur 20 ans je peux te le garantir car j’ai eu moins sur 25 ans il y a 6 mois…
Ma recommandation serait toujours de maximiser ton emprunt sachant qu’il vous reste au quasiment 25 ans de travail et renégocier dans 2 ans en baissant le taux et éventuellement la durée si cela rentre toujours dans votre taux d’endettement. Si les prévisions sont juste, d’ici là les taux auront baissé au plus proche des 2% et ton investissement locatif sera fini de rembourser.
Dans tous les cas, les banques pourront prêter à 35% de votre taux d’endettement et éventuellement aller un peu plus en fonction de ce que tu vas apporter pour l’opération.
Envoi un petit mail à ton conseiller pour faire une première simulation, ça ne coute rien et ça te mettra les idées au clair.
C’est plutôt dans le cas d’un investissement locatif mais ne pas mettre d’apport dans une RP avec des taux plus élevés, ce n’est pas nécessairement bon je pense. Les intérêts coûtent cher et pèse sur le coût global du prêt. Le jour où tu veux revendre ton bien, tu n’es pas certain d’y retrouver toutes tes billes.
C’est vrai aussi bien en locatif qu’en RP. Le seul cas où ce raisonnement est faux et c’est faux aussi bien RP que locatif c’est dans le cas où l’argent de l’apport que tu n’as pas mis dans ton bien est dépensé, dans le cas où l’argent hypothétique de ton apport est investit c’est toujours plus rentable.
On rappel quand même que dans le contexte actuel, avec des taux fixe et une inflation quasi constante actuellement, ton remboursement au fil du temps perd de la valeurs comme ton pouvoir d’achat mais ici à l’avantage de l’emprunteur.
Votre argent est au mieux si il est investit, endettez vous au max avec le moins d’argent à sortir de votre poche. Evidemment en locatif l’intérêt de la manip est décuplé mais il reste extrêmement viable en RP également.
Pour rappel ce qui va réellement jouer sur le fait de récupérer tes billes ou de faire de la PV c’est le prix d’achat de ton bien et si ton bien s’apprécie dans le temps, pas spécialement les intérêts que tu vas payer dessus
Si on prend l’exemple donné par l’auteur du sujet, pour un projet d’achat à 1M€ sans apport si ce n’est les 380K€ issus de la vente de leur RP actuelle, il leur faudrait emprunter 620K€ supplémentaires.
Un emprunt de 620K€ à 3% sur 20 ans (hors assurance) c’est 205K€ d’intérêts payés et ~3.5K€ de mensualité.
Un emprunt de 620K€ à 3% sur 25 ans (hors assurance) c’est 262K€ d’intérêts payés et ~3K€ de mensualité.
S’ils devaient vendre la maison dans 20 ou 25 ans à l’issue du remboursement du crédit, est-ce que le bien pourrait partir à 1.2M ou 1.3M€ permettant ainsi de récupérer toutes les sommes investies (intérêts compris).
On n’en pas si sûr !
Sur des projets de 100K / 200K€, c’est sans doute mieux d’y mettre le moins d’apport possible mais sur des montants qui commencent à venir aussi importants, la question peut se poser.
Néanmoins, si on considère que les 250K€ restants d’apport disponibles sont placés sur un support avec un rendement (pessimiste) de 4% bruts sans faire d’apport supplémentaire, on obtient :
Sur 20 ans : 300K€ d’intérêts composés générés (hors fiscalité)
Sur 25 ans : 415K€ d’intérêts composés générés (hors fiscalité)
L’arbitrage est à étudier en fonction du montant des intérêts du prêt payés d’un côté et de l’autre, un capital disponible qui peut être investi différent pour générer des intérêts composés (après fiscalité) capable de compenser ceux du prêt immobilier.
La bonne équation se trouve probablement dans un mix des deux : un apport sur la RP et le reste placé ailleurs.
Dans ton calcul pessimiste ça me conforte dans mon idée, sachant qu’on peut aisément basé nos calculs sur un rendement brut de 8% je ne vois pas l’intérêt, du moins personnellement, de sortir de l’argent
Merci à tous pour vos réponses, c’est très intéressant.
D’ailleurs, en y réfléchissant à nouveau, la meilleure solution ne serait-elle pas de rembourser le petit crédit qu’il me reste sur mon investissement locatif de 20 000 EUR qui se terminera dans 2 ans en octobre 2026 (850 euros de crédit et de loyer par mois, donc coût zéro actuellement), car ma capacité d’emprunt va augmenter d’un coup de 150 000 EUR, autant d’argent que je pourrai donc économiser en apport?
Dans le post je vois beaucoup de comparaison entre le taux de dette et le rendement brut dun etf world c’est un peu simplificateur car :
La variance nest pas prise en compte : rembourser une dette cest 0% de risque - mettre 100k en ETF meme si en moyenne sur les 100 dernieres annees sur une periode longue les rendemznts avoisinent les 7-8% ne garantit en aucun que sur cette pzriode de 20 ans tu auras un rendement moyen de 7-8%
→ de nbreux exemples de decennies qui ne performent pas à 7-8% par an
Sur l’etf en fonction de la somme investie il y aura des elements de psychologie d’investissement qui entre en compte → estce que tu seras ok en cas de -30% sur la prochaine crise de maintenir la position
On compare du net et du brut… en France au mieux avec maintien de la flat tax à 20 ans tu es 30% - donc tu tombes plus à 5%.
Pour avoir ce rendement il te faut investir dans une envelopper capitalisante → il faut etre sûr de pouvoir faire face à tes besoins de liquidités
Ca revient à emprunter 100k de plus à 3% d’intérêts dessus et mettre ces 100k en bourse, pour sortir 2% net soit 2k par an + le compounding de la diff d’intérêts - je trouve que ca fait un rapport rendement risquz pas incroyable apres ca depend de chacun
L’alternative esf aussi dinvestir en bourse la diff de mensualités entre emprunt ht et bas → moins risqué et puis tu texpose quand meme aux marchés actions. Certes le DCA sur une longue periode est historiquement moins rentable que le lump sum mais c’est plus rassurant
Je trouve je ne sais pas si cest ton cas que la strat de minimiser son apport cest surtout utile pour garder sa capacité dinvestissement et pouvoir enchainer des projets immos à levier
Un peu dans la même situation que toi avec un changement de RP qui va arriver dans moins d’une année je pense.
Je pense que l’idéal est de maximiser les prêts sur ton immo locatif (ou scpi) car les interêts de prêts sont déductibles, ce qui n’est pas le cas pour une RP.
Pour limiter un peu tes frais de notaires, tu peux également séparer la partie mobilier de l’immobilier dans les documents.
Ma réflexion c’est de considérer un apport sur RP comme un investissement à 3% (par exemple) garanti, donc comparable à un livret ou fond monétaire. Ca a l’avantage de baisser tes mensualités et peut être enlever une charge mentale sur ce sujet.
Si tu peux placer à >3% net net (net de frais et net d’impôts) sur la même durée du prêt, alors c’est plus rentable mais il te faut sortir une plus grosse mensualité.
Selon ton aversion au risque, un placement peu risqué à 5% ou plutôt risqué à 8%, à toi de voir…
La question de la liquidité (blocage des fonds) se pose également selon l’investissement.
Ta PV sur RP est du net net. En apport sur un prêt à 3% c’est comme placer sur un CTO à 4,3% de rendement (FT déduite) donc peu risqué.
A noter aussi que ton taux immobilier pourrait être renégocié à la baisse dans quelques années, ce qui ferait pencher la balancer vers un 0 apport mais cela reste très hypothétique.
Dans mon cas (je suis TNS), je veux éviter de payer des impôts sur le salaire que je me verse (et également éviter les charge sociales) et sur le dividende qui va servir à rembourser un prêt + payer des impôts sur la PV que j’aurais placé en CTO.
Je vais certainement mettre un apport correspondant à la PV de la vente de ma RP actuelle. Cela me permettra de limiter le salaire que je vais me verser, et donc, l’imposition qui va avec. Les placements sont réalisés via la holding avec une imposition faible.
Après réflexion, je vais rembourser mon prêt lié à un investissement locatif (capital restant dû = 20 000€, maturité octobre 2026, 850€ de mensualité couverte par le loyer), réduire mon apport de 80 000€ et emprunter un peu plus. Au final, mes mensualités resteraient à peu près identiques (3 000€ + 800€ pour la résidence secondaire):
Vente résidence principale actuelle = +750 000€
Remboursement du prêt lié = -370 000€ (2 150€ par mois)
Remboursement prêt investissement locatif = -20 000€ (850€ par mois)
Cash Disponible après la vente = +360 000€
Apport supplémentaire = +170 000€
Nouveau prêt immobilier = +470 000€ (3 000€ par mois)
Achat nouvelle résidence principale = -1 000 000€
Cela me permet de ne pas toucher à mon PEA (70 000€) ni mes cryptos (20 000€), mais uniquement d’utiliser un peu de cash (10 000€) mes livrets (Livret A + LDD = 37 000€), de débloquer par anticipation mes PEE / PERCO (38 000€) et de vendre mes actions d’entreprises obtenues gratuitement cette année (35 000€). Mon épouse devra elle, utiliser ses livrets et une partie de son PEA.