Bonjour !
Le titre est assez explicite,
Pour ceux d’entre vous qui ont déjà investi dans plusieurs biens immobiliers, comment avez-vous réussi à structurer vos investissements pour dépasser cette fameuse limite des 33% d’endettement?
Dans la mesure où vous y avez été confronté, à quel moment avez-vous commencé à ressentir un blocage de la part des banques ?
N’hésitez pas à partager vos expériences!
Bonjour,
Tu ne peux pas le compter en nombre de bien. Mais en valeur empruntable par rapport au revenu.
Tu peux dépasser en allant voir plusieurs banques ou courtier.
Hello,
J’ai réussi à dépasser cette année les 35% en nom propre.
Pourquoi la banque (en ligne) a accepté ? Je n’ai pas la raison mais d’expérience je pense que :
Pour ta 2nd question, j’ai entendu dire (pas de certitude et preneur si des gens ont un avis la dessus) que ça coince quand on dépasse 800k€(ou 600k€ ?) de restant dû avec crédit logement en caution car ils doivent en informer le demandeur (la banque).
Bonjour Antoine,
Merci pour ta réponse,
tu as pu financer le bien entièrement à crédit ( hors frais de notaire ) ? ou l’on t’a demander d’y apporter un apport plus conséquent que d’habitude en raison du dépassement du taux d’endettement?
Bonjour,
Tu as parfaitement raison, je me suis mal exprimé.
J’ai modifié cette partie en conséquence
Hyper intéressant comme sujet.
hâte de voir vos retours
Les banques peuvent aller au delà dès 35% pour 20% des dossiers. C’est la règle émis par le Hcsf
En effet! Mais l’idée ici est d’avoir le retour d’expériences des investisseurs ayant eu l’opportunité de faire parti de ces 20% des dossiers 
Oui j’en suis à 38%.
Pour un premier investissement locatif en Pinel seul en 2022 livré en 2024.
J’avais déjà ma RP en 50/50 avec ma compagne dans la même banque (caisse d’épargne).
Le truc cool c’est que le banquier s’est basé sur mes six derniers bulletins de salaires. Plutôt que sur le dernier avis d’imposition qui était moins avantageux (revenus de N-2) et limite pour passer le dossier. Il a fait une moyenne et hop c’est passé (je ne le connaissais pas).
Donc je pense que ça dépend de l’humain que vous avez devant vous. Certes le dossier doit être béton mais il y a une part de feeling de la part du banquier.
Il regarde surtout le reste à vivre, donc il faut avoir des revenus conséquents être raisonnable dans ses dépenses et une stabilité pacsé, 1 enfant, pas de crédits consos…
Financement à 100% du bien sûr 25 ans pour du locatif et apport des frais d’acquisition (frais de « notaire » et caution crédit logement).
Le taux n’était pas ouf, j’avais mieux ailleurs mais sur ce projet il fallait viser la rapidité.
Comme @Michel12 l’indique, ce qui aide est d’avoir un profil Bankable avec un bon salaire, stable et un profil fiable côté finance (livret A et LDDS provisionné, PEE sympa, pas de crédit conso, pas de découvert, assurance vie importante chez eux depuis longtemps, etc.).
Bonjour,
Je suis probablement un peu a part
Mais j ai acheté ma résidence principale à 36%
J ai fait un deuxième crédit ou je suis monté à 45%
J ai eu l autorisation pour un autre crédit sans apport qui me ferait monter remonté à 42 %
Et je veux racheter une petite foret qui me ferait monté à 46%
Et pour le moment sa passe,
Je fais au réunion sociétaire, je suis sympa avec le banquier, on rigole bien ensemble, et je lui fait des dossiers bien préparé
Je crois que le secret est la
Mon banquier m expliquais qu’il n’avait pas grand chose a faire d un point de vue investissement en ce moment
Tu as raison, mais bien sûr le banquier est plus souple en fonction des revenus.
Je suis à 45% sans compter des crédits travaux et voitures restant au taux de 1%.
Les crédits sont dans 3 banques différentes……
J’ai simplement prouvé au banquier que j’étais en mesure de rembourser en cas de besoin.
Merci pour ta réponse,
Sans indiscrétion aucune, ton reste à vivre est-il confortable même avec ces 45% d’endettements + crédits annexes?
Salut à tous,
Nous sommes à un revenu mensuel de 8 100€ avec 3 crédits :
1600€ pour notre maison
1500€ pour un appartement => Loyer de 1420€ en face
700€ pour des SCPI => Loyer de 515€ en face.
Au final, si on compte les loyers, on est environ à 10 000€/mois pour 3 535€ de crédits à rembourser donc on tombe à 35%. En réalité les banques comptent un peu moins pour les loyers perçus et ils ont raison mais pour l’instant tout se passe bien.
Bonjour,
La RP est fini de payer. J’ai un différentiel positif de environ 200€ par mois entre les credit et les loyers.
Donc aucun impact sur mon reste à vivre, au contraire!
Un taux d’endettement bancaire n’est pas pareil qu’un taux d’endettement personnel.
La banque prend en compte une partie du revenue locatif (70% environ), ne compte pas les charges des apparts forcément, ne compte pas forcément tes crédits d’impôts ou réduction de la base imposable, etc.
Bonjour,
Pour ma part, ayant déjà 2 biens en locatifs et souhaitant enchainer sur un 3e sans volonté d’achat de RP dans le court terme, les quelques courtiers que j’ai contacté ont tous refusé de prendre mon dossier et m’on conseillé d’acheter une RP à la place.
A croire qu’ils receptionnent uniquement les dossiers « facile », si mon dossier était facile je ne verrai pas l’intérêt de passer par un courtier.
Au final ma banque semble ok pour continuer à me suivre, en prenant en compte le cumul net de Décembre car il prend en compte le salaire variable, et en rallongeant la durée à 23 ans, pour passer un poil sous les 35%.
Les courtiers prenaient uniquement les revenus nets mensuels avant impots sur la fiche de paye…
Pour faire partie des privilegiés qui depassent cette limite (hors RP), il faudrait avoir un banquier qui nous connait déjà et qui croit au projet présenté, donc il est primordial de bien le vendre auprès du banquier (très bonne renta et CF positif).