AVIS - Achat RP ou Investissement locatif

Bonjour Ă  tous,

J’ai 29 ans, je suis entrepreneur (gérant d’une EURL) dans la data. J’étais auto entrepreneur pendant 2 ans, je viens de passer en société début 2025. Voici les éléments me concernant :

  • Chiffre d’affaire : 10k€/mois
  • Salaire : je me verse actuellement 2500€ par mois
  • Livrets (LDDS, Livret A, LEP) : 23k€ (rĂ©serve pour apport immobilier)
  • PEA : 5k€ (MSCI and stock picking)
  • Crypto : 5k€ (50% BTC, 50% ETH)
  • FCPI : 20k€
  • Startups, Obligations : 30k€

Je souhaite réaliser mon 1er investissement immobilier et j’hésite entre acheter ma RP en perso ou alors faire de l’investissement locatif.

Option A : J’ai vu 1 seule banque pour le moment, pour l’achat RP on me propose un prêt de 300k€ (budget max) sur 25ans à 3,22% : à condition d’augmenter mon salaire car les mensualités seraient de 1500€/mois

Option B : Acheter en société (montage SCI + Holding) mais le taux proposé est à 4.95% et sur 15ans max donc buget plus petit.

Je suis indécis car l’option A me force à sortir + de salaire (donc URSSAF + IR). L’option B est un peu plus flou, j’ai vaguement évoqué le sujet avec mon expert comptable. Qu’en pensez-vous ?

Un grand merci par avance pour vos retours constructifs !

Hello!
Je m’appelle Julien et je vais te donner mon avis sur la question.
J’en profite rapidement pour te donner un avis aussi sur ta présentation, j’ai beaucoup aimé la lire mais je constate 2-3 détails qu’il serait intéressant de préciser.
Typiquement tu parles de MSCI, j’imagine que tu parles d’un MSCI world mais ça pourrait être autre chose.
Je constate que tu as aussi beaucoup de SCPI proportionnellement à ton patrimoine, on voit bien ta volonté de faire de l’immobilier et c’est tout à ton honneur, j’ai un fort bien dans l’immobilier parce que je trouve que c’est la classe d’actif la plus rentable et proportionnellement la moins risquée.
Le seul truc qui me dérange techniquement c’est ta catégorie « startup et obligations » c’est deux classes d’actifs opposées et le montant investi ne justifie pas de les agréger à mon sens.
Obligation = petit rendement et capital garanti (et un montant déblocable immédiatement pour un invest immo)
Investissement startup = capital brûlé immédiatement avec deux issues possibles : un multiplicateur sur ton capital à la sortie (plusieurs années) soit une valorisation à 0€.

Concernant ton projet d’investissement locatif, étant donné que tu as une société, le montage holding + SCI est de loin le mieux à mon sens.
Comme tu le suggères dans ton texte, tu ne prends pas la totalité de tes revenus en salaire donc de la trésorerie et pas de changement de niveau de vie.
La durée de l’emprunt est pas top top mais c’est un premier, la banquer te suivra sur 20 ans par la suite. Le taux lui n’est presque pas un paramètre à tenir compte IMO, surtout en société où tu vas pouvoir tout déduire.

Tu remontes ton apport dans ta holding pour quasi aucun frais, ça te fait ton apport, tu prêtes cette argent à ta SCI ou compte courant d’associé et hop la machine est lancée. Ça t’aidera ensuite à enchaîner et tes apports vers la holding qui redescendront dans la SCI te motiveront à ne pas augmenter tes revenus qui eux seront taxés immédiatement.

Ceci n’est que mon point de vue et j’avais envie de te le partager.
Julien

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Bonjour Julien,

Merci beaucoup pour ton retour.
Je me permets de répondre concernant la présentation pour préciser plusieurs points.

  • Effectivement je pars du MSCI World LU1681043599
  • Le FCPI (et pas SCPI) en question n’est pas orientĂ© immo, c’est un fond d’investissement qui investit dans les start-up tech
  • Effectivement j’ai regroupĂ© « startup et obligations » car ce sont des investissements fait via Caption et assez risquĂ©s : pour info la partie obligation concerne l’achat de part d’étalons (la rĂ©munĂ©ration se fait via la vente de saillies). Investissement assez exotique je te l’accorde

Concernant la partie locative, ton explication est très claire, merci. J’aurais juste 2 questions :

  • Pourquoi une holding est-elle nĂ©cessaire ? Ma sociĂ©tĂ© ne peut pas directement remonter des revenus dans une SCI ? J’imagine que c’est peut ĂŞtre une question d’objet social
  • Est-ce que les 2 associĂ©s de la SCI peuvent ĂŞtre moi-mĂŞme (personne physique) et une sociĂ©tĂ© que je dĂ©tiens (personne morale) ?

Hello,

  • Pourquoi une holding est-elle nĂ©cessaire ? Ma sociĂ©tĂ© ne peut pas directement remonter des revenus dans une SCI ? J’imagine que c’est peut ĂŞtre une question d’objet social

Pas expert mais j’imagine que c’est pour prévoir l’évolution de ta société. Si tu souhaite arrêter ton activité, tu as juste à casser la branche morte avec une holding.

En tout cas si tu fais ce type de montage demande conseil Ă  ton expert comptable

Financièrement parlant, la RP est moins rentable mais tu es libre de faire ce que tu veux de ton lieu de résidence : la cuisine ne te plait pas ? Tu peux la refaire.
Y a aussi la question de la mobilité : envisages tu de bouger ? Si oui cela élimine la RP

J’ignore ce que tu souhaite comme RP (et la zone ou tu vis) mais tu n’es pas obligé de mettre lemax dans la RP.

=> Pour moi, la question à se poser c’est, est ce que tu as envie d’être le proprio de ton lieu de vie avec les avantages (tu es libre de modifier le bien) et les inconvénients (moins de mobilité) que cela comporte

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Bonjour Marc,

Merci pour ton retour !

Je n’envisage pas de bouger donc effectivement la RP semble un choix avantageux.

Effectivement l’idée n’est pas de mettre le montant maximum dans la RP, mais ça me donne une idée de type de bien que je peux viser.