Avis & conseil stratégie patrimoniale - Cadre 30 ans - 2375€/mois - Objectif FIRE à 50 ans

Stratégie patrimoniale 📊
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Bonjour à tous,

J’aimerais avoir vos conseils et avis sur la construction de mon patrimoine et ma stratégie court/moyen terme. :raised_hands:

Profil :bust_in_silhouette:
30 ans. En couple, sans enfants. Cadre domaine de la tech.
Salaire net de 2 375€/mois.

Mes dépenses mensuelles :eyes:
Habitation : 470€
Loyer : 400€
Électricité/Gaz : 70€

Vie quotidienne : 775€
Courses : 300€
Sorties entre amis : 75€
Restaurants : 100€
Voyages : 300€

Abonnements : 102€
Assurance auto : 45€
Spotify : 10€
Mobile : 17€
Box : 17,5€
Transport : 22,5€

Epargne : 750€
Réserve sur compte courant : 208€

Objectif :dart:
Générer un revenu passif de 2000€ net/mois dans 20 ans.
J’envisage de mettre à plat toutes mes finances, avec comme objectif d’être FIRE à 50 ans.

J’aimerai faire le ménage dans mes différents comptes/livrets/AV qui ne semblent pas tous performants (je découvre avec Finary l’importance des frais…). L’analyse des frais m’a ouvert les yeux… Maintenant, il y a des arbitrages à effectuer !

J’épargne 750€/mois que j’aimerai investir en Bourse pour diversifier mes sources de revenus.

Patrimoine actuel :bar_chart:
https://app.finary.com/share/f820720c99b444fdfcff

~50k de patrimoine net actuellement, se répartissant ainsi :

  • Compte courant : ~32k€ (dont 30k€ de donation)
  • Livret A : 8k€
  • Action & fonds : ~8k€
    AV : Le Prédissime 9 série 2 et Nuance 3D ouverts par ma famille sont en cours de clôture car peu performant et gros frais en banque classique (merci Finary !)
    PEA : Je viens de basculer mon PEA ouvert par ma famille au Crédit Agricole vers Boursorama
  • Crypto : ~500€
  • Fonds euros : ~9k (en cours de rapatriement vers Boursorama)
  • Immobilier : T2 acheté et rénové pour LMNP depuis 2023 (300€ d’emprunt, loué 550€ HC, bien autofinancé et 150€ brut cashflow/mois). J’envisage de le garder 6-7 ans. (projet d’urbanisme d’ampleur à 500m de l’appartement, donc prise de valeur dans les 5 prochaines années).

Répartition et stratégie envisagée :chart_with_upwards_trend:

  • Basculer 30k€ en Bourse via PEA (ETF MSCI world)
  • Investir 750€/mois sur le PEA (ETF MSCI world)
  • Clôturer mes actuelles AV et basculer vers une AV plus rentable (Linxea ?) : vraiment intéressant et nécessaire vu mes projets ?
  • Epargner 200€/mois sur Livret A (pour gonfler un matelas de sécurité à 20k€ pour l’apport du futur achat de ma RP courant 2024).
  • Acheter ma RP en 2024 (rénover, y vivre, et revendre à moyen terme pour plus-value, pour acheter une RP plus grande).
    Taux d’endettement actuel : 13%.Capacité d’emprunt indécise (en fonction de la prise en compte du cashflow de mon appartement en LMNP ?). Les revenus de ma compagne ne pourrait à priori pas être pris en compte pour cette première RP (Il lui reste 2 ans d’alternance).
    → J’envisage d’apporter 20k€ pour lever entre 130 et 140k€ d’après mes simulations aujourd’hui.

Merci par avance pour vos avis et conseils :pray:

Belle journée :sun_behind_small_cloud:

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Hello,

Si on prend la règle générale des 4%, plus ou moins valable, cela nécessite un investissement total de 600k€ à réaliser sur 20 ans pour dégager 24000 annuel. Soit environ 2500€ d’épargne / investissement mensuel sur divers supports pour les 20 prochaines années.

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J’aurais plutôt tendance à d’abord constituer le matelas de sécurité, préparer l’investissement RP, et ensuite se mettre à investir PEA.

Mais oui, être FIRE à 50 ans me paraît compliqué avec ces données.

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Pour l’XP dans la tech, déjà tu peux largement augmenter tes revenus et viser plus de 3k.

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Vu son loyer je pense qu’il est en province, mais c’est vrai que 2300 euros par mois dans la tech c’est peu.

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Oui en province ou ville moyenne, avec plusieurs années d’expérience, il est possible de dégager un 3k/mois net en salariat voir plus si tu passes freelance (autour de ~5k/mois); ça ferait déjà pas mal progresser ta capacité d’investissement mensuelle.

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Pour avoir 2000€/mois, il faut effectivement avoir 600K€, avec la règle des 4%. On voit bien qu’en investissant 750€/mois, on y arrive pas, même avec un rendement de 7%/an lissé. Simulation ici (entrer 0€ initial, 7% d’intérêt, 0% d’impots, 750€/mensuel, 30 ans),
Calcul Intérêt composé – Faire fructifier votre argent (financer.com)
Courbe obtenue : Il faut donc 25 ans pour obtenir le capital nécessaire :

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Evidement, il ne s’agit que d’une projection, et suivant les hypothèses, cela peut très fortement varier, mais cela permet de se donner une perspective par rapport à .son hypothèse initiale.

PS: Bravo pour ton LMNP ! Tu dois être bien le seul à réussir à avoir un cashflow positif sur ce type d’investissement…

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En effet en dessous de 500k investis vous pouvez oublier les rêves de rentes vous permettant de prendre une retraite anticipée (pour faire quoi d’ailleurs).
Et encore ça c’est en allant chercher du risque et donc d’avoir 1 rendement fluctuant.
Après oui il y a l’immobilier, en ce moment ce n’est pas trop la fête. A moins d’avoir 30/40% d’apport…

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Beaucoup de monde en France parle de FIRE, mais j’ai l’impression que très peu de personnes ont réfléchi aux implications.

On n’est pas aux USA avec de la retraite individuelle par capitalisation. On a un système par répartition, et à moins d’être très riche, FIRE, c’est jeter de l’argent par les fenêtres.

Perso, j’ai 44 ans, et j’ai programmé un semi-FIRE : c’est à dire que je passe progressivement à 50% d’ici 5-10 ans en fonction de mon envie (90% cette année, 80% en 2025).
Ainsi, tu acquiers tous tes trimestres pour la retraite, tu as donc besoin de beaucoup moins de cash pour atteindre ton objectif, tu profites de ton temps libre plus tôt, et tu ne te désociabilises pas.

Le challenge sera donc de trouver une boîte qui te permet de le faire, et l’anticiper un peu.

ça faisait quelques année que j’avais cet objectif de semi-FIRE en tête, et j’ai adopté ma stratégie financière en conséquences (j’ai l’impression que tu es dans la même optique, c’est très positif : avoir un objectif clair aide à supporter les grosses variations d’une stratégie offensive.)

Voici comment j’ai pensé ma stratégie :

  • je laisse 1-2 mois max de salaire sur du livret A : ça fait 20 ans que j’ai de l’épargne de sécurité, ça sert jamais. Mais si panne d’un appareil électroménager / panne de voiture, je peux payer de suite.
  • je place sur une Assurance Vie un peu d’argent sur un ETF : ça correspond juste à l’argent que je peux retirer en cas de gros besoin (changement de voiture par exemple). Mon AV a moins de 8 ans, donc 30% d’impôts en cas de retrait, mais 70% de 7-8%, c’est mieux que le livret A. Je peux être en moins-value au moment où j’ai besoin de l’argent, tant pis, c’est le jeu, je suis conscient du risque et je l’accepte.
  • Je place tout le reste sur PEA : le PEA est bien meilleur que l’AV, mais on est limité à 150k en cumul de dépôts (retirer 20K et les redéposer fait augmenter ce compteur), donc il ne faut jamais retirer.

Comme tu le vois, il faut penser utilité de l’argent dans chaque enveloppe par rapport à ses avantages / inconvénients.
Dans ton cas, tu as l’air d’avoir un super bien locatif. Pose un calcul de TRI dans Google Sheets avant d’envisager une vente !

une très grosse remarque :
Tu comptes acheter ta RP en 2024, je ne suis pas du tout sûr qu’une banque accepte de te financer avec tes 20k d’apport. On est sur du 4.4% sur 20 ans, donc la banque peut te preter en théorie 125K environ (remboursement de l’ordre de 800€/mois), mais ça veut dire que tu apportes juste les frais de notaire en apport quasiment, et que tu achètes un bien à 130K. On est rentré dans un marché baissier de l’immobilier, pas gagné qu’elle prenne ce risque. Renseigne toi auprès d’elle pour adapter ta stratégie.
Et comme marché baissier, la PV n’est pas assurée.

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C’est surtout que la mentalité n’est pas du tout la même en France. Au dela de la retraite, on est beaucoup trop poncé fiscalement pour rendre la stratégie viable lorsque l’on est salarié. Dans notre pays, le Fire est plus adapté avec un entrepreneur, mais souvent ce sont des caractères qui n’ont absolument pas envie d’arrêter de bosser.
C’est le paradoxe, en France on s’emmerde quand on est salariés et on veut en finir au plus vite ! La faute à une trappe à bas salaire ainsi que d’une retraite biberon…

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Je bosse dans la communication dans le secteur de la tech en province*. Métier que j’adore, mais qui me prend aujourd’hui entre 40 et 45h/semaine pour 2 375€ net/mois. Cette précision change tout :
Niveau salaire, je pense pouvoir passer à 2 500€ net après impôts/mois en 2024. (45k brut annuel)
Pour un poste équivalent en province, ce sera ~3 000 net/mois à 40 ans, au mieux.

→ C’est pour ça que j’essaie d’activer le levier Bourse et Immo pour diversifier les sources de revenus.
Qu’en pensez-vous ?

RP & PEA ne me semblent pas incompatibles.
Sur mes 50k€ de patrimoine actuel, quelles seraient ta répartition suggérée ?
Je pensais à ça :

  • 20k€ apport RP
  • 30k€ bourse (PEA ETF Worl)
  • Ca me laisse encore 10k€ matelas de sécurité

→ Je trouve pas ça déconnant, mais peut-être que vous me conseillerez une autre allocation ?

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Hello,

Je ne connais pas ta situation personnelle mais tu mets le doigt sur le problème de la France : passer sa vie entre 1800 et 3000 net.

Je ne sais pas si tu as songé à regarder pour bouger, notamment vers des pays frontaliers, tu n’as pas d’enfants.

Ton souhait d’arrêter de travailler à 50 ans n’est pas réalisable avec un niveau de vie confortable et tes revenus actuels.

Dans la tech tu as du travail partout.

Je mets ça comme ça :upside_down_face:

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Je bosse dans la communication dans le secteur de la tech en province*.

Ah oui, en effet, je pensais que tu étais ingénieur informatique d’où ma remarque.

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:pray: Merci pour cette projection qui me fait prendre conscience qu’il faut que je développe mes sources de revenus pour envisager être libre financièrement plus tôt. :dart:

→ Quelles sont selon vous les leviers que je dois activer pour augmenter mon patrimoine plus rapidement ? :chart_with_upwards_trend:

  • TRAVAIL : augmenter mon salaire pour passer à 2 500 / 3 000€ avant mes 35 ans

  • BOURSE : basculer x% de patrimoine de mes 50k€ actuels ?

  • IMMO : acheter ma RP pour profiter des 22% de taux d’endettement et profiter de l’effet de levier pour un premier achat revente. Même si c’est que 20/30k€ de plus-value, c’est à bon prendre pour enchainer, voire de créer ma société en tant que marchands de biens à moyen termes. (je serai taxé si j’enchaine sur d’autres RP…)

J’ai adoré géré les travaux de mon appart en LMNP, et j’ai l’impression que l’immobilier est le principal levier pour gagner du cash plus rapidement, même si c’est pas la joie en ce moment avec les taux.

Espérons que le tendance évolue en 2024.

  • UNE AUTRE SOURCE DE REVENU à envisager ? :thinking:

→ Qu’en pensez-vous ?

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Visiblement, tu aimes l’immobilier, et ça te réussi. Avoir un cash-flow positif pendant la période de crédit, c’est assez exceptionnel, donc profites de ton savoir faire.
Pour l’investissement, chacun a sa sensibilité, et nous ne sommes pas tous pareil (heureusement !!!). La Bourse ne te donneras jamais ce que tu pourrais faire en immobilier: en effet, la bourse est un investissement « passif », tu ne peux pas faire de travaux pour améliorer le cours de l’action :wink:
Aussi, si tu sais faire en immo, acheter des ruines et les retaper pour les louer ou les vendre ensuite, pourraient être une bonne option dans ton cas. C’est du travail, et en fait. C’est le fruit de ton travail qui fera la plus-value immobilière [si tu dois payer une société pour faire les travaux, ça n’est pas rentable]. Faire des travaux, c’est donc avoir un « side job » non imposé en plus.
Aussi, dans ton cas, tu gagneras sans doute plus à valoriser de l’immobilier qu’à augmenter ton salaire. Ce n’est qu’un avis, pas un conseil. :wink:

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le risque est que les banque te demandent bien + de 20k pour un projet RP. Il semblerait qu’à l’heure actuelle, nous soyons bien plus prêt de 20% d’apport que de 10% … :S

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Merci pour vos avis complémentaires.
Du mindset qui fait murir ma stratégie patrimoniale.

Je vais voir pour accélérer le levier immo en début 2024.

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Salut,

j’ai 36ans, je viens d’arrêté mon activité ( j’étais artisan ), avant salarié. J’ai commencé à investir a 24 ans, avec mon épouse, aprés avoir terminé nos études. Nous avions négocié avec la banque la prise en compte de notre épargne (fruit de notre travail), pour le financement de 30% ( 20k sur 10ans) d’un appartement T3 à refaire un coup de propre. Après la mise en location, nous avons travaillé une année (cdi+interim), pour acheté un autre identique. J’ai ensuite fait un prêt pour construire notre RP, et travaillé pdt 8 ans pour finir l’extérieur. Puis de fil en éguille , j’ai acheté un autre T3 cash, et fait un prêt pour un immeuble de 5 lots (2pro et T2,T3,T4). J’ai vendu ma rp avec une bonne plus value, avec laquelle j’ai soldé son prêt et acheté ma nouvelle rp dans le sud. Depuis bientôt 1ans nous avons arrêté nos activités pro et profitons de nos deux enfants et de notre temps libre. J’ai fait un bref résumé, mais sache que rien n’est impossible, il faut juste se donner les moyens de ses ambitions. Je suis dispos pour ceux qui souhaite en savoir plus ou connaitre mon patrimoine construit de mes mains 100%, de mes placements ou autres.
MERCI de m’avoir lu.

Christophe

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Impressionnant, merci pour le partage !

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Bonjour.
Donc si je résume : 1 RP remboursée. 1 T3 générant du loyer entièrement remboursé. 1 immeuble de 5 lots avec crédit (quelle durée ?) et un T3 avec un crédit se finissant bientôt. En l’état actuell vous générez combien de revenus mensuels passifs (qui ne sont pas réinjecté dans le remboursement des crédits). Merci.

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