Bonjour, je m’interroge sur l’intérêt d’acheter mes parts de SCPI en nue propriété plutôt qu’en pleine propriété. Etant dans une TMI à 30% j’ai fais une simulation sur les deux options avec 5000€ investis sur la SCPI COEUR DE REGIONS avec démenbrement sur 10 ans, rendement théorique de 6,40%.
Démenbrement :
cœur de région sur 10 ans : -36,5%
En pleine propriété:
50006,40 =320€/ ans
6,40 52,8 /100 = 3,38% après fiscalité
Gain : 169€/ ans net de fiscalité
En démenbrement 10 ans :
664€63,50/100= 421,64€ prix de part (nouveau prix de part après décote)
5000€421,64€ = 11,85 parts
12664€ = 7968€
7968 3,38 = 269€/ ans net de fiscalité
Soit une différence de 100€/ ans en nue propriété si je reste dans une TMI à 30%.
Si je suis mon raisonement il est donc plus intéressant d’acheter en nue propriété si l’on sait que l’on a pas besoin de cet argent pendant 10 ans. Sachant que la durée minimum d’un investissement en SCPI est de 8 ans et que les acquéreurs gardent leurs parts en moyenne 22 ans.
Vos avis la dessus ? Ai-je fais une erreur de calcul ?
Pour répondre à ta question sur l’achat de parts de SCPI en nue-propriété par rapport à la pleine propriété, et en tenant compte de ta tranche marginale d’imposition (TMI) à 30%, je vais d’abord clarifier les calculs que tu as présentés, puis les analyser.
Analyse des Calculs :
En Pleine Propriété :
Investissement : 5 000 €
Rendement théorique annuel : 6,40%
Revenu annuel brut : 5 000 € * 6,40% = 320 €
Revenu net après fiscalité (TMI 30%) : 320 € * (1 - 30%) = 224 €
En Démembrement (Nue-propriété sur 10 ans) :
Décote pour nue-propriété sur 10 ans : -36,5%
Prix de la part après décote : 664 € * 63,5% = 421,64 €
Nombre de parts achetées : 5 000 € / 421,64 € ≈ 11,85 parts
Valeur totale après 10 ans : 11,85 parts * 664 € = 7 868 €
Revenu annuel brut : 7 868 € / 10 ans = 786,8 €
Revenu net après fiscalité : 786,8 € * (1 - 30%) = 550,76 €
Analyse :
Pleine Propriété : L’achat en pleine propriété te donne droit aux revenus locatifs immédiats, mais ces revenus sont soumis à ton TMI de 30%.
Nue-propriété : Avec le démembrement, tu n’as pas de revenus locatifs pendant la période du démembrement, mais tu bénéficies d’une décote sur le prix des parts et d’une exonération d’impôts sur les revenus locatifs qui seraient générés. À la fin de la période de démembrement, tu récupères la pleine propriété des parts, souvent avec une plus-value.
Conclusion :
Sur la base de ton analyse et des calculs que tu as fournis, il semble que l’achat en nue-propriété soit plus avantageux si tu es sûr de ne pas avoir besoin de ces revenus pendant 10 ans et si tu envisages de conserver ces parts sur le long terme. L’exonération fiscale pendant la période de démembrement et la plus-value potentielle à la fin de cette période semblent offrir un meilleur rendement net sur la période considérée.
Je peux aussi te conseiller de passer par une plateforme telle qu’epargnoo pour faire ton investissement et bénéficier d’un cashback (ils proposent 3%, c’est le plus intéressant que j’ai trouvé), qui permettra de gonfler artificiellement ton rendement, ou en tout cas de couvrir une parite des frais. N’hésite pas à les contacter, un proche est déjà passé par eux pour faire du démembrement, sont tops.
N’hésite pas si tu as d’autres questions, et bon investissement
Merci pour tout ces détails très belle présentation. Par contre il me semble que tu as oublié de compter les PS à 17,2% ce qui monte l’impôt total non plus à 30% (ma TMI) mais à 47,2% (TMI + PS). Et la forcément le gain net est bien plus affecté et on doit tomber sur les résultats que j’ai mentionné.
Tu es investis sur quelle SCPI par simple curiosité ?
