Avis diversification sur réemploi d'emprunt immo

Stratégie patrimoniale 📊
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Bonjour,

J’ai 43 ans.

Je suis proprio d’une maison de 500k sans crédit en nom propre.

J’ai un PEA, ou tous les mois je mets 500E sur un tracker monde.
Il y à 2500 euros dessus, je commence tout juste mais le pea à 10 ans.
J’aurai du commencer avant je sais…

Une assurance vie fortuneo, répartie en fonds euros, opportunité/suravenir, avec 12k. Pareil l’av a 10 ans.

Un lep avec 10K et un ldds avec 12K

Il y à 4 ans, j’ai levé un emprunt immobilier avec caution pour 88K, pour acheter un bien immo pour faire du locatif avec un taux à 1.40% sur 20 ans.

Après avoir fait des travaux, j’ai décidé finalement de le revendre.
J’ai gagné 20k nets d’impôts et de travaux.

L’emprunt n’a pas été remboursé et il reste à ce jour 70K.
Mensualité de 420 euros/mois assurance comprise, et la pno aussi pour 15euros/mois.
Donc 435/mois tout compris.

Cela fait 3 ans, que ces 70k sont sur des livrets A (famille) à 3% net.

Pour l’instant ça me convient, je suis gagnant.

Cependant l’inflation est en train de se barrer, et en février 2025, tous ces livrets règlementés vont bien baisser.

Je me retrouve entre l’emprunt, et mes deux livrets avec environ 90k à placer.

Sachant, que je ne veux pas faire d’immo en direct, ni mettre davantage sur mon av, ni charger mon pea, hors versement tous les mois.

Quels seraient les placements restants avec mes critères ?

Dernier point, je ne paye pas d’impôts sur les revenus, et voir l’impact fiscal sur les propositions.

Merci pour vos retours.

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Bonjour Jérôme,

La vraie question est « qu’attends-tu de ces 90k? »
Si tu souhaites avoir des revenus complémentaires sans gestion, tu as les SCPI. A choisir celles qui investissent à l’étranger pour limiter la fiscalité vu que tu n’es pas imposé.
Toujours dans les revenus complémentaires, tu peux avoir une stratégie d’actions à dividendes sur CTO. tu te verses des dividendes, ils sont imposés à la sortie à la Flat tax et ensuite tu n’as plus d’impôts dessus.

Si tu n’attends rien dans l’immédiat, alors tu peux les placer en bourse sur un ETF World ou S&P500 pendant 10 à 15ans et tu laisses la magie des intérêts composés faire leur travail.

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Bonjour Sam,

Merci pour votre retour.

Je pense ouvrir une AV Linxea spirit 2 et prendre pour 70k de la scpi remake live.
Je garde mon lep de secours avec 10k
Je continue en DCA sur le PEA.

ça vous semble correct ?

Merci

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Bonjour,

Pourquoi pas la SCPI en AV mais attention à ne pas tout mettre sur une seule SCPI.
« Ne pas mettre tous les œufs dans le même panier ».

SI vous avez un LEP, vous ne devez pas être fortement fiscalisé. En fonction de votre TMI, il pourrait être intéressant de pousser le sujet des SCPI pour en prendre éventuellement hors AV ?

Mais quel est votre objectif avec ces 90k ? (même question que @Sam)

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TMI à 0% effectivement, cependant il ne manque rien pour passer à 11%, entre les hausses de salaires, et les enfants qui grandissent, bref, on va vite y arriver.

Objectif est d’avoir un rendement correct. Je n’ai pas besoin d’argent dans l’immédiat.
Il est possible que dans 10 ans je vende ma RP pour en acheter une autre, mais pas avant.
Donc je peux viser 10 ans à minima pour le placement.

J’ai une enveloppe de 90K dont 70 en emprunt immo (1.98 %taeg)

Je garderai pour sur mon LEP avec 10K

Il resterait 80k à positionner (actuellement sur des livrets).

J’aime bien le contrat linxea spirit, pour leur Fonds euros et pour leur SCPI en général.

Concernant les SCPI, je m’intéresse à ce contrat car il n’y pas de frais d’entrée, même si j’ai lu par ailleurs, qu’à terme au regard des frais de gestion, ça se valait sur la durée.

Je suis un peu perdu.

Merci.

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Je vous invite à plus réfléchir et consulter des sites comme Avenue des investisseurs (SCPI Sociétés Civiles de Placement Immobilier – Guide complet 2024) pour votre investissement en SCPI pour voir les différentes possibilités qui s’offrent à vous. Elles sont nombreuses : AV vs direct nue propriété vs pleine propriété, SCPI française vs européenne, etc. Cependant, à 0 ou 11% de TMI, je ne pense pas que l’assurance vie soit la meilleure solution pour votre investissement en SCPI.

Si votre projet projet financier est à plus de 10 ans donc long terme, vous pouvez également investir en actions, quitte à diminuer votre exposition aux actions au fur et à mesure que vous vous rapprochez de votre échéance. Sachant que si vous souhaitez vendre votre RP, pour en acheter une autre, vous aurez normalement assez pour l’apport de votre prochain prêt immobilier (sauf peut-être si vous voulez acheter votre prochaine RP cash). En conséquence, vos 80k actuel ne vont probablement pas servir à cette prochaine RP. Donc, autant les placer pour les autres projets que vous pouvez avoir à court, moyen et/ou long terme (retraite, transmission, études enfants, etc.).

Enfin, si vous regrettez de ne pas avoir investi en actions sur PEA plus tôt, pourquoi ne pas déposer tout ou partie de vos 80k sur votre PEA ? (si cela correspond à votre stratégie et à votre horizon de placement). Sinon, si vous considérez que votre exposition aux actions est trop importante et que cela ne vous met pas à l’aise, il existe une d’autres possibilités (plus ou moins rentables sur le long terme) : obligations, fonds euros, etc.

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Bonjour Jerome79,

Avez vous besoin d’un revenu régulier de votre capital investi pour couvrir les 435 euros mensuels de remboursement d’emprunt?

Si oui → investissement avec produits distribuants, type SCPI ou ETF / titres vifs en action distribuant du dividende ou du loyer. Vous pourrez alors retirer chaque mois , sous forme de rachat de CAV ou de retrait de PEA, avec une fiscalité négligeable.

Dans les deux cas seule la part de plus value dans les rachats serait fiscalisée, et à des taux favorables dans votre cas compte tenu de l’age de vos CAV et PEA et de votre fiscalité actuelle.
De plus, la part de PV serait naturellement faible car les montants déjà déposés sont faible au regard des 70 à 90K€ que vous apporteriez en plus.

Si non: → placer la somme en AV ou PEA sur des produits de votre choix pour profiter de l’effet de capitalisation sur l’économie fiscale différée sur les distributions et la plus-value future.

L’enjeu, au delà de la fiscalité, est surtout de choisir des produits financiers suffisamment diversifiés en émetteurs, marchés, et sous-jacents, pour limiter le risque de perte en capital au maximum, alors que votre dette existante reste certaine.

De plus il reste 16 années de remboursement de crédit amortissable (capital restant du 70K€) , c’est aussi un facteur à prendre en compte.

On ne sait jamais de quoi l’avenir sera fait et vous pourriez avoir besoin de liquider vos positions et rembourser votre dette pour X raisons futures.
Etre alors trop investi en SCPI, moins liquide par nature, pourrait présenter un soucis dans cette hypothèse.

Pour toutes ces raisons, l’ idée de placer 70K sur une seule SCPI dans un CAV, même si la compagnie d’assurance est sensée garantir la liquidité, ne me semble pas adapté.

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Bonjour @jerome79

Si vous n’avez pas besoin de revenu immédiat, l’option de l’achat de SCPI en Nu propriété peut être une bonne idée , avec un blocage entre 7/9 ans , cela vous fera accroître votre patrimoine et vous percevrez plus de loyers supérieur d’ici 9ans (si durée choisie)
Vous pouvez également réserver 15k/20k sur un etf Sp500 ou etf world.

Bien à vous

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Bonjour,

Un petit retour 8 mois après mon premier post :

Ma RP a été réévaluée à 550k, j’ai fait quelques travaux et quelques dépenses.

Voici la répartition actuelle suite à vos conseils :

  • Linxea spirit 2 : (ouvert fin 2024)
  • 25k SCPI remake live/ 25k SCPI iroko zen
  • Fortunéo :
  • AV : 11K je n’alimente pas
  • PEA : 15K (moitié CW8/moité EWLD) uniquement etf monde. je pense m’orienter sur le petit nouveau d’amundi.
    Dca transfert tous les mois de 1500 euros de mon livret A vers mon PEA.
  • Livrets :
  • LEP : 11K
  • Livret A : 25K

L’objectif serait de remettre 10K, sur les deux SCPI précités.
Continuer à alimenter mon PEA tous les mois en transférant 1500 tous les mois.

Je serais sur une répartition d’ici la fin de l’année 2025 :

  • SCPI : 60K
  • PEA ETF monde : 30K
  • AV : 11K
  • LEP : 11K

Je continuerais le DCA via l’épargne de mon salaire entre 500E/1K mois.

Je prends tous conseils sur cette répartition.

Merci beaucoup