Hello la commu!
Ma conjointe et moi (pacsés) avons un projet immo. Nous aimerions investir dans un immeuble de rapport.
Nous avons vu un bien sur Cognac, voici les infos :
Prix avec frais agence : 284.850€
Frais notaire estimés : 21.400€
TOTAL sans négociation : 306.250€
Nous apporterions au minimum 30.000€ d’apport.
Aucune enveloppe travaux car tout a déjà été refait à neuf.
Pour information, le bien est composé d’un local commercial loué + deux T3 en gestion locative.
Revenu annuel estimé : 29.112€.
Cashflow positif estimé après impôts/charges : 370€/mois.
Sur le papier, ça me semble cohérent.
Par contre, j’ai peur des impôts (
)
=> conseillez-vous la SCI dans ce cas ? J’imagine par exemple SCI à l’IS pour la totalité du projet, sans versement à priori de dividendes.
=> en nom propre pour le locatif, LMNP préféré et SCI IS pour le local commercial ?
Si quelqu’un est déjà propriétaire d’immeubles, je suis preneur de conseils, car c’est quand même un budget.
Un grand merci !
Salut
Pour avoir été propriétaire d’un Immeuble de rapport avec 4 maisons loué 25000, le tien me semble avoir un très bon ratio. Quasi 11% en rentrant brut ce qui est bon signe.
J’ai toujours investi en immo sans penser optimisation fiscale et en nom propre (donc le pire à faire 
) et effectivement je me faisais tabasser en impôt. Simplement si dès le départ t’es rentable le reste n’est qu’un bonus
Bref. La SCI est surtout un outil facilitant la succession patrimoniale avant d’être un outil de déduction fiscale. Il me semble que tu es taxé à hauteur de 15% et ensuite tu ne dois pas toucher de dividendes sinon tu repaies dessus.
Mais entre le choix IS et IR, IS sera plus avantageux en fonction de ton revenu fiscal de référence.
Peut être l’acheter sous forme d’entreprise genre SAS.
Tout dépendra de ce que tu souhaites faire des capitaux gagné
@Valentin182 Je pense qu’il faudrait aussi que tu aies idée de ton plan long terme pour savoir ce qui est le mieux. Dans l’idée c’est du patrimonial que tu veux garder longtemps? Ou revente après 10ans?
Je dis ça car avec les récents changements au niveau du statut LMNP et la réintégration des amortissements dans le calcul de la PV, il vaudrait mieux avec en tête tes scénarios et faire des simulations pour répondre à cette question.
Hello,
Bonne chance pour trouver une banque qui voudra financer une SAS pour de l’immobilier sans le moindre bilan.
Pour du patrimonial à long terme, la SCI à l’IS peut s’avérer être un choix judicieux puisque tous les dépenses engagées seront déductibles et amortissables.
La SCI à l’IS a aussi pour avantage de ne pas toucher à la fiscalité personnelle des associés.
Il sera aussi plus facile de transmettre la SCI (avec le bien) plutôt que le bien lui même. En LMNP, les deux acheteurs seront en indivision. En cas de séparation par exemple, ils devront sans doute arbitrer la vente du bien pour que chacun puisse récupérer sa part. En SCI, les deux associés peuvent rester associés de la SCI ou bien l’un peut décider de racheter les parts de l’autre.
L’inconvénient de la SCI à l’IS intervient au moment de la vente lorsque le bien a été amorti et qu’il vaut 0€ comptablement parlant. La plus-value constatée à la revente sera donc énorme et la part d’impôt sur la plus-value à payer aussi…
Merci beaucoup pour vos retours.
A priori on profiterait encore du LMNP tant que c’est possible.
Par contre sur le rapport des risques sur Cognac, le risque « retrait gonflement des argiles » est classé « fort », ça nous refroidit un peu. J’attends un retour de l’urbanisme pour avoir plus d’infos.
Bonne semaine Ă tous !
Je pense que c’est un peux partout pareille…