Bonjour,
J’espère que vous allez bien.
J’ai réparti mon patrimoine de la façon suivante:
assurance vie: 180k,
Produits structurés: 100k
fond euro: 50k
Private Equity: 30k
PEA: Je suis en plein DCA de 2k par semaine jusqu’à la limite des 150k, sur MSCI WORLD de blackrock
PER: Je max tranquillement chaque année, sur un ETF S&P500 (je commence cette année j’attends de recevoir l’avis d’impôt de 2023)
LMNP: Un bien en banlieue parisienne, valeur de 320k, loyer de 1200€, reste 195k de crédit.
RP: 400k (65% des parts) sur une maison d’une valeur de 620k environ.
Je suis en TMI 30% car 2 enfants, normalement 41%.
J’aimerai profiter du levier bancaire une dernier fois sur un investissement immobilier.
Ă€ la base je pensais acheter un bien avec 3 chambres en banlieue Parisienne pour faire de la colocation et viser les 8% de rendement brut.
Cela dit, cela va m’ajouter beaucoup de gestions, turn over, et une fiscalité plus forte (plus haut rendement en LMNP veut dire que l’amortissement comptable ne couvrira pas les revenus issus des loyers pendant très longtemps et je me retrouverai rapidement à payer des impôts).
Je pensais donc potentiellement utiliser le dispositif Pinel + étant donné que je paie 18k € d’impôt annuel.
Il y a pleins de soucis avec le Pinel à mon goût à savoir:
loyer plafonné faible
prix élevé du neuf
potentille fiscalité sur les revenus locatifs
être a la merci du locataire à la fin de la période de défiscalisation (il faut qu’il s’en aille pour pouvoir augmenter le loyer ou passer en LMNP)
bien sur financé donc effort d’épargne élevé chaque mois et encore plus après la durée de défiscalisation.
Cela dit, mes CGP poussent pas mal le Pinel.
Je cherchais donc votre avis l, chère communauté.
Merci de m’avoir lu et bonne soirée
Vos CGP poussent pas mal pour toucher leurs commissions …
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Oui c’est ce que j’ai cru comprendre en me documentant sur plusieurs plateformes différentes y compris ce forum.
N’y a t-il aucun intérêt même si les CGP le poussent pour leur commission ?
Sinon peut être vaut il mieux attendre pour acheter un bien immobilier supplémentaire en LMNP en plaçant un apport suffisant pour viser un autofinancement du bien, comme c’est le cas sur mon autre bien ?
Je pensais effectuer la recherche du bien moi même, et j’ai des partenaires de confiance (courtier en prêt immo, artisans dans le BTP, expert comptable etc) pour m’occuper de toute cette partie moi même sans passer par un CGP.
J’attends cependant que les taux baissent à nouveau si je décide de partir sur cette option.
Guiz
Juin 5, 2024, 9:56
4
Le Pinel est rarement un bon plan, mais bon peut-être que tu as un CGP qui sait dénicher de réelles bonnes affaires ? Et même si ce n’est pas le cas, le mieux est de t’en rendre compte par toi même.
Fais le calcul et compare :
Prends un exemple d’investissement Pinel que te proposes ton CGP, prends bien en compte la valeur réelle de ton bien pour la revente (les investissements Pinel sont souvent en moins-value et c’est là le piège), et prends une hypothèse de revente à la fin de l’avantage fiscal
Fais le même calcul, sur la même période, avec un logement dans l’ancien d’un surface similaire dans le même quartier (comme ça tu pourras prendre à peu près la même valeur de revente sans trop te planter), en location nue, et prend en compte une revalorisation de loyers et de la valeur du bien
Idem en meuble (LMNP)
Compare les trois et fais toi une idée.
NB : Les impôts c’est pas une fin en soi, attention au piège de la défiscalisation. Si tu gagnes 18K d’impôts d’un côté pour perdre 18K en moins value de l’autre, tu ne seras pas gagnant. Et même si dans cet exemple l’opération n’est pas perdante, personnellement je préfères donner 18K à l’état plutôt qu’à des commerciaux qui s’engraissent sur le dos des carottes fiscales (et donc des contribuables)
Bonjour @Guiz
J’ai du mal à comprendre comment tu peux estimer la valeur de revente de ton bien dans un horizon de plusieurs années (minium 6 pour le Pinel), même en le comparant aux offres du marché (marché actuel donc). De plus, rien ne t’oblige à vendre ton bien à la fin de l’avantage fiscal et tu peux tout à fait le basculer en LMNP par exemple, donc je ne comprends pas totalement ton raisonnement.
J’ajouterais que comparer l’achat d’un logement neuf à un ancien sur une période de plusieurs années peut avoir du sens, mais dans ce cas, ne pas oublier de prévoir une enveloppe travaux pour le logement ancien (enveloppe potentiellement déductible fiscalement d’ailleurs) ainsi que des frais de notaire différents.
Ne pas oublier que le DPE sur Pinel sera en A le plus souvent. On va en manger du DPE sur l’ancien dans les années à venir avec des travaux importants.
D’autant que les coûts énergétiques sont à la hausse pour les locataires. C’est un argument important à prendre en compte.
Ce site te permettra de simuler la pertinence ou non d’un Pinel:
Guiz
Juin 5, 2024, 11:02
7
Je réponds point par point :
Comment estimer ? En faisant des hypothèses, qui seront potentiellement fausses bien entendu, mais ton hypothèse de revalorisation sera identique ou en tout cas comparable entre les 3 simulations, ce qui permet de comparer les différentes options. Rien n’empeche de faire le meme calcul avec différentes hypothèses, l’objectif étant bien de comparer et pas d’estimer avec précision un cashflow ou une renta
Vente du bien a la fin de l’avantage fiscal : justement c’est l’hypothèse qu’il faut prendre pour comparer. Aucun intérêt d’aller au delà puisque dans les 3 options on peut faire du LMNP au bout des X années
Pour les travaux, effectivement c’est a prendre en compte
Exemple avec des chiffres totalement bidons : investissement Pinel a 120k vs ancien a 90k + 20k de travaux, revalorisation de l’immo a 1% par an
Guiz
Juin 5, 2024, 11:04
8
Oui, bien sur il faut comparer le Pinel avec un ancien récent ou renové, pas avec une passoire thermique
Bonjour
Merci à tous pour vos réponses.
Effectivement Pinel me semble très contraignant, trouver le bon bien n’est pas facile.
Je vais plutĂ´t partir sur une location LMNP, soit un studio en proche banlieue parisienne, soit un appartement avec 3 chambres pour de la colocation.