Bonjour,
Je vais mettre en location deux studios de 20-25m2 à Paris pour les JO 2024. Je prévois de les louer du 25/07 au 12/08, soit 18 nuits chacun. Les studios seront ensuite loués en LMNP.
Je ne serai pas à Paris pendant cette période et pense donc déléguer la gestion à une agence (identification des locataires, gestion des entrées/sorties, ménage, etc).
Si certains d’entre vous ont de l’expérience en la matière:
Comment conseillez-vous de procéder?
Avez-vous des recommandations d’agences efficaces et aux commissions raisonnables?
Que peut-on d’ailleurs considérer comme un % de frais de gestion raisonnable?
Devrais-je privilégier une conciergerie Airbnb (les studios ne sont pour l’instant sur aucune plateforme) ou une agence de location saisonnière traditionnelle?
Merci pour vos conseils,
Martin
FBoy
Janvier 5, 2024, 10:56
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Ben déjà si c’est pas ta résidence principale tu dois obtenir un changement d’usage avec compensation comme expliqué ici : Meublés touristiques : les démarches à suivre pour - Ville de Paris
Je doute que tous les logements parisiens pendant cette période fassent la démarche pour basculer en courte durée, ni qu’il y’ait la capacité de contrôler
Mais si l’idée est de rester en location par la suite, autant juste basculer en LMNP directement et ne pas s’embêter par la case courte durée
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Merci pour vos réponses.
Concernant le changement de statut pour les deux bien, je vois qu’il ne s’agit que [1] de l’enregistrement ici et [2] du paiement d’une taxe de séjour de 5€ par appartement et par jour, soit 180€ au total sur mes deux biens (source ). Aucun problème a priori, donc. J’espère juste que les rebasculer en LMNP derrière n’entraînera pas de complexités administratives.
Tous conseils sur le mode opératoire à suivre pour la mise en location et la gestion des biens par agence/conciergerie sont les bienvenus. Preneur de vos recommandations…!
Merci
FBoy
Janvier 5, 2024, 3:26
5
Martin.G:
Concernant le changement de statut pour les deux bien, je vois qu’il ne s’agit que [1] de l’enregistrement ici et [2] du paiement d’une taxe de séjour de 5€ par appartement et par jour, soit 180€ au total sur mes deux biens
Non, il faut une autorisation de changement d’usage
Rewol
Janvier 7, 2024, 7:30
6
Hello,
Mais il y a une limite : l’immatriculation en mairie est obligatoire sur les plateformes. Je te recommande de passer par une conciergerie qui pourra gérer ça pour toi. Mais la conciergerie fera la gueule en comprenant que c’est que pour 2 semaines…
Sinon, dans tous les cas, il faudra immatriculer ton activité de loueur de logement pour chaque adresse louée. Donc 2 Siret différents si tes 2 studios sont à 2 adresses différentes. l’immatriculation se fait auprès de l’INPI.
Et dans tous les cas, il te faudra un comptable genre Qlower pour faire ta déclaration fiscale et installer les amortissements.
Top, merci Rewol pour ta réponse.
J’immatricule dans tous les cas mes bien auprès de l’INPI. Le 1er studio est déjà déclaré avec une année d’activité complète et un comptable missionné sur le sujet. Je créerai un « nouvel établissement » sous la même activité pour le 2ème studio, dès sa mise en location cette année.
A ce sujet, mon comptable m’a facturé 900€ TTC (750€ HT) pour ma première déclaration LMNP sur le premier studio l’année dernière. Je ne sais pas s’il facturera ce montant x2 lorsque je le missionnerai pour la première fois sur les deux appartements cette année, ou s’il s’agit d’un montant fixe… Mais dans tous les cas, ces frais vous paraissent-ils élevés ou dans la moyenne du marché?
Merci!
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FBoy
Janvier 7, 2024, 8:22
8
Je suis preneur de ta source. Je n’ai jamais vu qu’on pouvait déroger à une réglementation de façon accidentelle
Rewol
Janvier 8, 2024, 8:44
9
C’est les prix pour un comptable traditionnel. Tu as beaucoup moins cher avec des approches plus logicielles. Par exemple mon comptable prend 239€ pour 1 bien et 120€ le bien supplémentaire. Tu en auras pour 359€ au total.
Rewol
Janvier 8, 2024, 8:46
10
Tu as raison, il n’y a pas de source qui indiquera qu’on peut faire de la courte durée pendant 15 jours puis de la longue durée. Mais rien n’empèche ton locataire longue durée de te quitter après une semaine. tu ne tombes pas sous le coup de la loc touristique pour autant. C’est au moment de l’immatriculation Siret que tu choisis ton activité : location de logement (APE 6820A) ou location touristique (APE 5520Z).
Si tu es en 6820A et que 3 locataires te quittent sur 1 mois, tu ne bascules pas automatiquement en 5520Z.
FBoy
Janvier 8, 2024, 9:05
11
Cela t’oblige à contracter avec ton locataire un bail longue durée, à l’expliquer à l’agence et au locataire. Ça devient alambiqué, et tu ne feras pas le coup à plusieurs reprises.
Merci FBoy et Rewol pour vos retours. Cela tombe bien, l’idée n’est pas d’alterner LLD et location touristique sur la durée, mas bien de le faire de façon exceptionnelle sur deux biens en Juillet-Août 2024 pour leverager l’opportunité des JO.
Merci Rewol pour ta réponse sur les frais de comptable. Entre 359€ et 900€, le gap est substantiel (encore plus si mon comptable voulait doubler les frais avec la mise en comptabilité du 2ème appartement). Je vais donc changer mon fusil d’épaule et privilégier l’approche SaaS.
Et pour revenir au sujet initial, certains ont-ils une expérience et des recommandations à partager sur les conciergeries Airbnb pour une mise en location one-off et relativement courte (20j max)?
Thx!
Rewol
Janvier 8, 2024, 6:39
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Oui, j’ai pas mal benchmarké.
Conté conciergeries, j’ai utilisé SmartRenting à leurs débuts. Plein de problèmes mais qu’ils ont assumé et réglé. Je ne pense pas qu’ils prennent pour une durée aussi courte, mais à voir. Les autres conciergeries testées à Paris m’ont toujours déçu. La qualité de service dépend tellement du dernier maillon… aucun ne parvient à passer le cap d’un certain volume.
hope it helps.
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Rewol:
Oui, j’ai pas mal benchmarké.
Conté conciergeries, j’ai utilisé SmartRenting à leurs débuts. Plein de problèmes mais qu’ils ont assumé et réglé. Je ne pense pas qu’ils prennent pour une durée aussi courte, mais à voir. Les autres conciergeries testées à Paris m’ont toujours déçu. La qualité de service dépend tellement du dernier maillon… aucun ne parvient à passer le cap d’un certain volume.
Super utile, merci pour les feedbacks!
Opla
Janvier 11, 2024, 3:15
15
Bonjour,
Le nouveau tarif, Jedeclaremonmeuble est de 289€ pour autant de bien que tu veux, si tu inscrit tout dans leur logiciel très simple. Ou alors 599€ +120€ par bien, suivi par un expert comptable.
Hello
Idem j’ai testé Smart Renting : une catastrophe.
Résultat : votre appartement est une brocante gratuite si vous tombez sur de mauvais locataires (et comme ils font tourner beaucoup et que vous n’avez aucunement la main sur le choix et aucune possibilité de connaître les profils…)
Aucun retour de leur part sur le sujet.
Bref, même si c’est un appartement sans objet de valeur, je trouve que le risque est trop grand, je ne referai plus avec ce type de conciergerie.
