Bonjour
Je souhaiterai avoir vos avis sur l’opportunite suivante :
Appartement type t3 dans une des communes avec une forte demande
Prix 287 000 soit 4000e/m2
Avec un pinel outre mer sur 6 ans ca fait une reduction de 9566 e/an
Loyer :808e/mois
Pourquoi je vous embete avec du Pinel alors qu il y a consensus pour dire que c’est à eviter ?
1- avec Pinel Outre mer la reduction d impots est 2x plus importante
2- ce bien a une bonne localisation
3-surtout que le prix ne me semble pas hors sol et je crois a une possibilite de plus value si revente a la fin de la defiscalisation dans 6 ans
Ma situation perso: je debute dans la vie active ,revenu net avant impot de 115k, 0 credit en cours , patrimoine de 30k
1 « J'aime »
Bonjour Ludovic,
Ma première question et sur le département : est-ce la Réunion ? La Martinique?
la réunion a une très forte démographie et une faible réserve foncière (pas facile de construire sur les flancs des volcans) → c’est un territoire où les besoins en logement seront très forts dans les années qui viennent.
La Martinique, à l’inverse, a une population vieillissante et ne joue pas un rôle d’aimant régional comme cela peut être le cas de la Réunion.
le dispositif Pinel outre mer est plus intéressant que celui de la métropole.
par contre, tout dépend de vos objectifs par la suite mais vu vos revenus déjà importants, j’aurais tendance à vous conseiller de lisser davantage le bénéfice fiscal (sur 9 ou 12 ans plutôt que sur 6).
au bout de 6 ans, tous les investisseurs pressés vont ressortir, ce qui créera ponctuellement une tension à la vente dans votre résidence.
Si vous avez davantage de patience, prenez une durée plus longue. ou alors sortez au bout de 6 ans, mais pour passer en LMNP (peut-être aura-t-il pas disparu d’ici là ), non pas pour vendre.
avec un T3 ce sera clairement du LMNP touristique mais ça peut marcher (enfin, tout dépend de votre zone mais les Dom conserver ont un attrait touristique pour le métropolitains).
en LCD, vous pourrez peut-être même vous y rendre et y séjourner pendant des périodes à vide, ce qui peut ne pas être désagréable qui plus est !
1 « J'aime »
Merci pour cette reponse détaillée.
Il s’agit d’un appartement en Guadeloupe.La situation est un peu similaire à la martinique , mais c’est une zone qui attire beaucoup de jeunes actifs notamment de la france metropolitaine .
vous avez regardé les annonces dans l’ancien pour confirmer les 4keur du m2 que vous voyez dans le benchmark ?
Ce peut être une réassurance supplémentaire, notamment si vous trouvez des annonces de biens similaires au vôtre (genre le prix au m2 peut-il être artificiellement surestimé dans votre benchmark parce que tous les biens sur place sont des maisons avec piscine, sauf votre immeuble)
Si je refais le calcul :
votre mensualité sera d’à peu près 1750 eur (pour 287 keur)
-750 eur de loyers (une fois déduits les frais de gestion)
-800 eur d’économie d’impôts s/ 6 ans
+200 eur de charges mensuelles (prix de gros entre les charges de copro, l’assurance propriétaire,etc.
Ça fait un effort d’épargne de 400 eur / mois qui a l’air d’être complètement compatible avec votre revenu.
Ce n’est pas le montage que je retiendrais à titre perso, mais je trouve que votre raisonnement tient la route et que l’opération peut faire sens dans votre situation
1 « J'aime »
Rewol
Septembre 16, 2024, 7:12
5
Franchement, ça a pas l’air dégeu…
Faut juste t’assurer que le promoteur ne fasse pas faillite, c’est chaud en ce moment, et c’est dur à évaluer à distance.
Qui te le propose ? Si tu l’as trouvé par toi même, c’est mieux que si c’est poussé par un banquier…
normalement une promotion d’immeuble bénéficie d’une Garantie financière d’achèvement délivrée par une banque.
aucun risque de se retrouver planter complètement comme c’est le cas avec une maison individuelle
par contre oui ça peut entraîner des complications (retards importants)
Trigger Warning, attention avec le long termes sur les DOM TOM.
La nouvelle Calédonie n’est que le début si vous voulez mon avis.