Hello Ă tous,
J’ai vraiment besoin de vos lumières car j’ai fait un appel avec une société qui m’a proposé un investissement en Pinel. Je sais que souvent les Pinel c’est un peu l’arnaque mais qu’il existe des exceptions. J’avoue que le conseiller m’a plutôt bien vendu son projet mais j’ai du mal à analyser si ce qu’il me vend est intéressant ou non…
Qu’en pensez-vous ? Je vous ai mis ci-dessous les 2 PDF avec le dossier chiffré et la plaquette commerciale de la résidence.
Franchement je suis un peu paumé et je dois faire un second appel avec le mec demain et je ne sais pas par quel bout prendre le truc…
Pour faire simple, le projet est situé dans le centre d’Étampes en région parisienne pour un coût de 186 000€. Il s’agit d’un T2 de 43,87m² au 2e étage avec balcon. Les frais de courtage sont de 3000€.
Le loyer de départ retenu est de 705€ avec une revalorisation annuelle de 2,5%.
Lien du dossier chiffré Plaquette commerciale
D’avance merci
Tu es à 4 240€/m²
https://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/etampes-91150/
Alors certes c’est neuf donc le prix est forcément plus élevé mais honnêtement, la différence me fait fuir !
De plus, je ne trouve pas honnête de donner une revalorisation de 2,5%/an sachant que sur ce même site, on voit que les prix au m² sont identiques depuis 2008.
Après Etampes, ça ne me fait pas rêver personnellement mais ça ce n’est que moi.
Bonjour, Etampes est en zone B1, donc 705€ pour 43m², c’est impossible. Tu enlèves au moins 100€.
Pour le prix au m² c’est vrai que ça me semble aussi élevé mais dans son hypothèse il a renseigné l’adresse de la rue donc on tombe sur un prix au m² plus élevé soit 3625 en moyenne. La fourchette haute est à 5500€ donc il disait qu’avec du neuf on était un peu en dessous de la fourchette hausse.
D’un côté c’est sans doute plus précis mais effectivement comparé à la moyenne dans la ville c’est énorme…
Effectivement j’ignorais ce point ! Je ne sais pas d’où il sort 705€ mais cela fera partie de mes arguments.
Merci
Pour les loyers tu peux faire l’estimation toi même en utilisant la formule de calcul du plafond des loyers en fonction de ta zone.https://www.nexity.fr/guide-immobilier/conseils-investissement/dispositif-pinel/calcul-loyer-pinel
C’est une estimation 2024. En 2026 lorsque le bâtiment sera finit, il faudra refaire l’estimation pour mettre à jour le loyer avant la mise en location (souvent à la hausse). On peut gagner quelques 10ene d’euros sur le loyer. En restant sous le plafond d’éligibilité Pinel.
Perso je tique sur les charges de copropriété qui seraient limitées à 3% du loyer, ca me semble très faible même pour du neuf.
Les autres membres t’ont d’après moi donné des éléments probants. Le promoteur et le distributeur seront gagnant à coup sûr, quant à toi, rien n’est moins sûr.
EricM
Octobre 29, 2024, 1:45
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Dans le calcul du plafond Pinel, il faut prendre en compte la surface pondérée = surface de l’appart + MOITIÉ du balcon (et cave je crois, à vérifier).
La cave ne compte pas et ce ne sont pas les quelques m² du balcon qui permettront d’atteindre les chiffres annoncés.
3 % de charge de copro, cela me parait très faible . je pense que le conseiller a pris la différence que tu as a payé avec ce que tu refacture au locataire .
j’ai fait un pinel, il y a quelques années et j’en suis content pour le moment mais les conditions était plus attractive à l’époque .
Concernant ta simulation tu vas faire un effort d’épargne de 12 500 € sur 6 ans, pour faire une plu value de 22 330 € si tu arrives a revendre l’appartement à ton prix d’achat . soit un gain hypothétique de : 9830 € sur 6 ans .
Ce gain hypothétique sera largement perdu avec : installation d’une cuisine, charge sous estimé, taxe foncière sous estimé, frais de l’agence pour recherche de locataire,…
il y a peut etre une place de parking, de mémoire ca rentre dans le calcul .
Le conseiller m’informe qu’il y a également une place de parking qu’on pourrait détacher pour louer à environ 90€/mois en plus du loyer pour tomber au total à 705€
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Oui effectivement le conseiller m’informe qu’il y a également une place de parking qu’on pourrait détacher pour louer à environ 90€/mois en plus du loyer pour tomber au total à 705€ (charges comprises)
Dissocier le parking dans un Pinel est une erreur car cela peut entraîner un redressement fiscal et l’annulation du dispositif Pinel par le fisc.
Sauf dans le cas où 2 actes de vente sont rédigés, un pour le parking et un pour l’appartement, ce qui n’est en général pas le cas.
Un parking n’entre pas dans le calcul du plafond de loyer Pinel.
Oui il faut le faire chez le notaire a la signature et cela engendre un surcout.
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Oui exact j’avais un doute sur le parking, par contre la cave rentre dans les surfaces annexes apparament meme si le gain est minime .
Hello,
ce projet n’est pas intéressant pour plusieurs raisons dont le prix m² qui est au dessus du marché + montant du loyer plafonné avec le dispositif Pinel qui donne un rendement trop bas par rapport à ton prix d’achat.
Je viens de voir qu’il s’agit une société type « conseil en patrimoine » qui te propose ce projet.
