Avis sur achat Ă  venir

Immobilier 🏠
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Bonjour Ă  tous !

Je souhaitais avoir un retour concernant un premier investissement immobilier que je m’apprête à réaliser.

Le bien est situé dans le 2ᵉ arrondissement de Lyon, à 50 mètres de la place Carnot pour ceux qui connaissent. Il nécessite quelques travaux, notamment pour améliorer la performance énergétique (actuellement classée F, avec un objectif de passer à D), il y a environ 3000 € de travaux. Le logement se trouve au dernier étage d’une résidence de 5 étages (ancien comble réhabilité).

Je l’achète au prix de 81 000 € (78 000 € pour le bien + 3 000 € pour les meubles et équipements). Il fait 12,22 m² (loi carrez), bien agencés. Les charges annuelles sont les suivantes :

  • Taxe foncière : 378 €
  • Charges de copropriĂ©tĂ© : 270 €

Le bien pourrait être loué en l’état, mais je préfère réaliser les travaux dès maintenant. Mon objectif est de le louer meublé sous le régime du bail mobilité (la demande locative est très forte dans ce secteur). À horizon deux ans, selon l’évolution de ma situation professionnelle, j’envisage de passer en location courte durée.

Concernant ma situation personnelle : je suis étudiant en alternance (contrat de professionnalisation) en dernière année d’école d’ingénieur en mécanique. Mon alternance se termine fin août.

Je suis actuellement en train de monter une SCI à l’IS avec mes parents, afin de faciliter les démarches auprès des banques. Est-ce une bonne stratégie ? Ou, au vu des délais, serait-il préférable d’acheter en nom propre pour bénéficier du statut LMNP ? Je vise un prêt à 3,3 % sur 25 ans, est ce envisageable ?

Je souhaiterais recueillir l’avis de personnes plus expérimentées que moi (et que mes parents) afin de me conforter dans mon choix. Merci d’avance pour vos retours !

Quentin

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Hello, attention à l’encadrement des loyers, il s’applique aussi aux meublés. 12 m2 ça te fait un loyer max de 260€, c’est trop faible.

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bjr Quentin,

félicitations pour ton achat, le premier est tjrs le + dur car manque d’expérience, tu verras qu’au dixième, c’est bcp + facile !!

Je suis passionné d’immo et investis régulièrement dans cet actif (j’ai 11 apparts, je viens d’en vendre un ya 3 mois…), ai fait nombres de formation…

Tout d’abord, je ne possede rien en LMNP. Ce statut est sous la coupelle de l’état, qui modifie les règles du jeu régulièrement (limitation en autres des airbnb…). Si tu étudies bien la compta de ce statut, tu changeras vite d’avis …

Avant de te lancer dans l’immo, il faut comme tjrs te former : les différents statuts, la compta, les travaux, le dossier bancaire, la gestion …

La sci reste le statut référence, à l’IS ou IR, à toi de voir en fonction de ta situation fiscal.

ca facilite certes les démarches (en encore …), c’est surtout que ca gonfle la capacité d’emprunt en rajoutant leurs salaires. La SCI va te permettre, si le projet est bien ficelé, de ne pas payer d’impôts, alors qu’en LMNP, tu en payeras forcément, donc à nouveau, étudie les statuts et ce que tu peux déduire en charges.

OUI et OUI !!! Si tu ne rénoves pas, tu auras le locataire que tu mérites !! Un beau bien se louera mieux, avec de meilleurs dossiers !! De plus, dans les travaux, le secteur a ne JAMAIS négliger est la plomberie. Le locataire t’appelera de suite pour une fuite, pas pour un plafond écaillé !!!

Pour les chiffres du prĂŞt, direction le banquier !!
Présente un dossier d’investisseur !! Mon dossier immo fait 10 pages recto verso : situation perso, pro avec prévisionnel, patrimoine immo, tableaux avec tous les chiffres, épargne… tout y est !! Regarde certaines vidéos YT à ce sujet. Moins tu passes pour un arriviste, + tu as de chance d’obtenir le financement.

Demande un différé, le + long possible. Tu fais tes travaux tranquillou, si tu le loues, tu encaisses un peu de Tréso.
Tjrs demander qques k€ d’enveloppe travaux supplémentaires. Si le cumulus pète, tu sors 1000€ de ta poche. Si tu le débloques sur ton prêt, ca te rajoute 5 ou 6€ par mois sur ton credit.

Manque juste le montant du loyer pour etre complet

j’espère t’avoir aidé avec ces qques pistes de réflexion

bon investissement

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La SCI à l’IR n’est pas possible pour du meublé.

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Des choses intéressantes dans ce thread, mais suis pas aligné avec toutes les bonnes propositions de Dan20.

Déjà, 3000€ pour passer de F à D, ca me semble utopique. surtout pour un dernier étage. Vaudra vérifier ce point pour ne pas y laisser 15k de plus.

Le plafonnement, la plomberie, le dossier pour lever des fonds, tout aligné avec Dan. Sur la formation aussi, mais privilégie les livres à 20 balles en évitant les formations en lignes qui coûtent un bras et qui sont délivrées par des experts à la petite semaine…
C’est sur la fiscalité que j’aurais une approche différente.

Pour un premier bien, à 23 ans, la SCI (à l’IS puisque meublé) me semble sur-dimensionnée et chère pour peu d’intérêts.
Un classique LMNP te permet d’éviter l’impôt pendant au moins 10 ans. Et tu as fait la moitié du chemin pour effacer la fiscalité de la plus-value à la revente. Alors qu’en SCI, tu la prend plein pot.
En SCI, tu auras besoin de mettre plus d’apport (20-25%) et tu auras un taux supérieur qu’en détention directe.
La banque aura au final le dernier mot, puisqu’elle a moins de garantie que via une détention directe.

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Hello,

Obtenir un prêt sur 25 ans dans une SCI à l’IS ce n’est pas impossible mais ce n’est pas gagné. Les banques octroient généralement des prêts sur 20 ans pour du locatif aujourd’hui, surtout quand ils sont contractés au sein d’une société. Comme cela a été présenté par d’autres, un montage avec une SCI t’obligera certainement à fournir plus d’apport tout en obtenant un taux moins intéressant qu’en achetant en nom propre.

Le montage en SCI est sans doute un peu surfait pour ce type d’opération à mon sens pour un premier achat mais cela permettra aussi de s’éviter la remise en question du statut LMNP dans les années à venir…

Dans tous les cas, n’oubliez pas de faire inscrire au compromis de vente une clause de substitution qui vous permettra de garder le choix d’acheter en nom propre ou bien de vous faire substituer par une SCI au moment de la signature de l’acte authentique. Ca vous laisse ainsi la possibilité d’étudier les différentes options pour le mode d’acquisition en fonction des rendez-vous que vous ferez avec les banques.

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bjr,

je suis tout à fait d’accord avec Rewol et Hamon.

Si tu fais une sci que pour ce montage, elle est inutile !! Ton loyer va à peine couvrir la TF, les assurances, les diverses charges et surtout , si tu en prends une, la comptable (qui me prend 900€/an).

J’ai été incomplet, je te pris de m’excuser. Si tu fais une sci que pour ce bien, non !! Fait ton lmnp tranquillou. Si ce bien te sers de tremplin pour enchainer les opérations, oui !! Mais ne pers pas de temps , car comme indiqué ci dessus, toute ta renta va partir en frais…

Comme dis Rewol, 3000€ pour soulager ta note F me parait leger, apres, c’est 12m2 donc à toi de voir.

Et pour finir, un prêt pour du locatif sur 25 ans, chaud chaud… mais si tu manges avec ton banquier le dimanche, pkoi pas…

bon investissement

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Salut, merci pour ta réponse. Je me suis pas mal renseigné dessus et il y a de nombreux moyen de le contourner le propriétaire actuel passait par des bails de résidence secondaire (en le louant 500 € + 16 € de forfait de charge) et je pense faire la même chose ou des bails de mobilité fonctionne aussi. Je me fais pas de soucis à ce niveau là !

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Bonsoir, je me permets de te répondre à toi et à tout le monde en même temps, concernant la SCI je me dis que si je ne la fais pas avec ma situation professionnelle actuelle je ne trouverais jamais de financement, alternant ingénieur en dernière année sans emploi sure pour l’instant en septembre (même si techniquement si je réponds à une des sociétés de conseil qui m’a déjà contacté je suis assuré de 38k brut). Est ce que tu aurais des conseil sur comment je pourrais faire pour tourner la situation à mon avantage au près des banques et aller chercher le financement en nom propre ? Qui pour être honnête m’intéresserai plus que de me lancer dans la SCI à l’IS direct. Merci encore pour vos retour !

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Déjà, 3000€ pour passer de F à D, ca me semble utopique. surtout pour un dernier étage. Vaudra vérifier ce point pour ne pas y laisser 15k de plus.

Tout est dit c’est n’importe quoi.

Allez, on va dire 1000€/m2 c’est plus réaliste. Soit 12k€

L’autre problème c’est la surface du bien. Faudrait regarder comment fait le gars de Masteos car louer un 12m2 à des gens normaux tu vas tomber sur des cassos.
Encore à Paris, les gens n’ont pas le choix mais à Lyon tu peux aller habiter un peu plus loin, c’est moins grand Lyon.

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Hello,

SCI ou pas, s’il n’y a pas de revenus stables à présenter en face, la banque aura du mal à te prêter. A mon avis, en nom propre, ce sera quasiement impossible si tu es encore en alternance. Le sacro-saint CDI est encore très valorisé par les banques pour les constitutions de dossiers de prêt.

En SCI, ce sera à peu près pareil. La seule différence, c’est qu’en SCI il faut être au moins 2 associés donc si tu n’as pas encore de revenus stables, il y a plutôt intérêt à ce que les revenus (et l’endettement) du/des autres associés permettent à la banque d’avoir suffisamment de garanties. Dans une SCI (IS ou IR peu importe), les associés ont une responsabilité illimitée sur la dette, peu importe la répartition des parts entre les associés. Même si tu possèdes 99% des parts et tes parents les 1% restants, alors en cas de problème, la banque pourra se retourner exclusivement sur les associés les plus solvables pour rembouser la dette. En gros, tes parents pourraient être sollicités en priorité par la banque car leur patrimoine est sans doute largement supérieur au tien.

Ce n’est pas à prendre à la légère si vous décidez de vous constituer en SCI et que le projet tourne mal à un moment.

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Salut, merci pour les conseils c’est ce que je pense aussi. Et est-il possible d’acheter en nom propre avec un garant de prêt dans ce cas la mes parents sans passer par le montage d’une SCI ?

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Hello,

Je ne sais pas du tout, il faudrait sans doute se renseigner auprès d’un notaire ou d’un CGP / CIF.