Avis sur achat scpi et stratégie d'investissement

[yann169]

Bonjour à tous, après avoir lu moultes messages pour m’aider à me guider dans mes choix, mon premier message sur le forum,

Mon profil : 45 ans, pacsé,2 enfants, TMI de 11%, salaire actuel environ 3000€ net /mois (néanmoins, emploi menacé donc mon tmi ne risque pas de changer au moins pendant 10 ans ma fille n’a que 9 ans ) propriétaire RP (reste 11 ans de crédit),épargne de protection (LDDS, et LA remplis) et propriétaire (crédit fini) d’un appartement que je loue en meublé au régime micro (cash flow de 340€), immeuble à crédit de 5 appartements, loués en nus au régime réel (cash flow 460€), compte et dépôt à terme se terminant décembre 2024 (26k€) et mi 2025 (20k€), PEA reste 7k€ (la cata j’ai perdu en achetant actions valourec, orpéa, rallye…, j’ai basculé une partie de ce qu’il reste en ETF), AV 5k€ (2k€UC en gestion piloté,1k€ fond euros, et 2k€ scpi iroko et remake), et un peu de crypto, j’essai donc de diversifier, j’aime l’immobilier locatif mais étant déjà exposé sur 6 apparts je veux plus me rajouter de charge.

Donc aujourd’hui, je m’interroge à utiliser l’argent des comptes à terme en scpi, beaucoup disent qu’il vaut mieux emprunter pour les scpi, moi je vois que si j’emprunte, je serais à peine à l’équilibre voir effort mensuel et du coup par la suite je suis bloquer car j’aurais atteint ma capacité d’emprunt maximum, et (tout comme l’immo physique) je ne veux pas attendre la fin du crédit (20 ou 25 ans) pour commencer à gagner sur mon investissement.

Utiliser l’argent des comptes à terme pour les acheter en direct scpi iroko zen (50%) et remake live (50%), je pourrais aussi éviter la flat tax et passer au barème progressif (17,2%+11%=28,2% ce qui permet d’optimiser le rendement).

Stratégie d’investissement:
utiliser en dca le cash de l’immo physique mensuel (800€) pour le répartir de la façon suivante : 400€ PEA sur etf (mais vu la claque que j’ai pris sur les actions je suis méfiant en bourse maintenant) et 400€ scpi via AV (pour la fiscalité après 8 ans) avec réinvestissement des loyers sur fonds euros (qui lui est garantie pour limiter le risque de perte en capital sur les parts des scpi).

Je suis preneur d’avis, peut être trop risquer de mettre autant d’argent en cash sur 2 jeunes scpi,(je ne souhaite pas de scpi à frais de souscription, et à faible rendement c’est à dire pas en dessous de 4% net d’impots)? après par le courtier louveinvest ou en direct ?(car pas de cashback sur scpi sans frais d’ouverture), le seul avantage que je vois par le courtier c’est de suivre les 2 scpi d’une seule application,

Merci d’avance de m’avoir lu

[Oliverq]

Hello @yann169
Tu as construit un patrimoine vraiment sympa côté immo bravo !

Tu es déjà super exposé à l’immobilier dans tes investissements, voire tu n’as pratiquement que ça. Tu dis que tu veux te diversifier, donc qu’est ce qui te pousse à vouloir aller dans de la SCPI en plus ?

Si tu ne souhaites pas prendre de SCPI à crédit alors l’assurance-vie est le meilleur moyen pour prendre des parts avec les fonds des comptes à terme.

Cependant, si j’étais toi je chercherais à davantage développer la partie bourse qui peut vraiment compléter ton patrimoine, et les ETF sur PEA sont un bon moyen d’y aller. J’aime bien l’idée d’utiliser le cashflow de 800€ tes loyers pour alimenter un DCA, ça fait vraiment ruissellement des gains.

[yann169]

Bonjour Olivier, merci d’avoir pris le temps de me répondre, effectivement une grande partie de mon patrimoine et lié à l’immobilier, pourquoi scpi, pour un revenu régulier, en bourse je peux (si tout va bien) gonfler le capital mais je souhaite avoir des revenus complémentaires régulier, devrais je peut-etre me tourner vers des ETF à dividendes? mais je devrais sortir du pea ou AV, car sinon je n’ai pas accès à ses revenus

[Splinter75]

Après une détention de 5 ans, tu es libre de retirer ce que tu veux de ton PEA. La seule limite reste le plafond de 150k de versement.

Au vu de tout l’immobilier que tu as déjà, il me semble plus judicieux d’avoir un peu de bourses à côté.
Si tu souhaites avoir des revenus complémentaires à côté, un ETF à dividende mélangé à des action à bon rendement (style Total) peut être une bonne option.

[yann169]

Bonjour Splinter75, je comprends ta remarque tu as raison, vu mes pertes en bourses je me suis dit plus d’actions en direct, j’étais pourtant parti en-tète avec des actions à dividende (eutelsat qui n’en distribue plus aujourd’hui, rallye qui a été placé en liquidation judiciaire, carrefour, sartorius,ses global, imerys, maison du monde) regarde le cour des ses actions sur les 5 dernières années…mon pea à divisé par 2, j’ai (vu leurs cours à ce jour) surement misé sur les mauvaises actions, alors prêt a réinvestir en bourse oui ! mais il me faut la sécurité via etf à la rigueur

[Splinter75]

vu mes pertes en bourses je me suis dit plus d’actions en direct, j’étais pourtant parti en-tète avec des actions à dividende (eutelsat qui n’en distribue plus aujourd’hui, rallye qui a été placé en liquidation judiciaire, carrefour, sartorius,ses global, imerys, maison du monde) regarde le cour des ses actions sur les 5 dernières années…mon pea à divisé par 2,

C’est sûr que ça vaccine…

Le problème avec les actions qui versent de gros dividendes, c’est que sont des entreprises « matures », sans réel levier de croissance et qui n’ont pas de raisons d’investir sur de nouveau projets.
Donc elles reversent une grande parties de leur bénéfice aux actionnaires mais la valeur de la boite sur le long terme s’effrite.
Et dans le pire des cas, si le déclin arrive brutalement, le dividende est coupé.

Vu ta situation, la question est : as tu réellement besoin d’entrée d’argent fréquente ?

Pourquoi ne pas investir sur des actions de croissance et non pas de rendements vu que tu n’as « que » 45 ans ?

N.B : je parle « actions » mais un ETF semble le mieux vu ton profil

[HichHich]

Bonjour @yann169,

Tout d’abord, un grand bravo pour ton patrimoine immobilier, bien construit. Ta stratégie actuelle montre une grande rigueur et un excellent sens de la gestion. Je vais essayer d’apporter quelques idées pour t’orienter en fonction de ce que tu as partagé.

Sur les SCPI :

Tu mentionnes vouloir investir dans des SCPI pour générer des revenus réguliers. Cependant, je pense que dans ton cas, ce n’est peut-être pas la solution la plus optimale à court terme, notamment pour les raisons suivantes :

Rendements limités :
*Les SCPI offrent des rendements intéressants mais pas extraordinaires comparés à d’autres options. Cela est d’autant plus vrai si tu ne peux pas bénéficier de l’effet de levier via un crédit, qui est souvent la meilleure façon d’exploiter ce type d’investissement.

• Conditions actuelles : Avec la hausse des taux d’intérêt et la baisse de valorisation de certaines parts, il pourrait être pertinent d’attendre une stabilisation des marchés immobiliers pour prendre position.
• Redondance : Ton portefeuille est déjà très orienté vers l’immobilier, et ajouter des SCPI pourrait manquer de diversification stratégique.

Cela dit, je t’encourage à explorer d’autres approches des SCPI, comme la SCI à l’IS ou le démembrement, qui peuvent être plus intéressantes fiscalement et en termes de transmission patrimoniale. Même si ce n’est pas une priorité pour toi, cela peut enrichir tes connaissances. Par ailleurs, je te recommande de jeter un œil à des SCPI européennes, qui offrent parfois des avantages fiscaux non négligeables.

En complément, je te partage ce thread Reddit que je trouve très pertinent. L’auteur y partage une analyse SCPI vs ETF ainsi qu’un outil qui pourrait te plaire.

Sur la bourse et les ETF :

Selon moi, renforcer ta diversification via la bourse est une excellente option, surtout pour t’éloigner un peu de l’immobilier. Les ETF, en particulier via un PEA, me semblent adaptés à ton profil pour plusieurs raisons :

• Avantage fiscal : Le PEA est un outil magique, avec ses exonérations fiscales après 5 ans.
• Simplicité et diversification : Les ETF permettent d’investir de manière simple et largement diversifiée sans te soucier de sélectionner des actions individuelles (ce qui a pu être une source de frustration pour toi par le passé).
• Adapté au long terme : Avec ton horizon d’investissement, tu as tout intérêt à laisser ton capital croître sur 15-20 ans.

En termes d’allocation, voici une idée de structure pour ton PEA :

1. ETF S&P 500 (par exemple celui de BNP Paribas) : L’économie mondiale est fortement corrélée aux performances du marché américain. À mes yeux, si l’économie américaine vacille, le reste du monde suivra. Cet ETF peut constituer une base solide.
2. ETF NASDAQ 100 : Le secteur technologique est un moteur clé de l’économie mondiale, avec un potentiel de croissance énorme dans les années à venir. C’est pourquoi je l’inclurais dans une moindre proportion pour diversifier ton portefeuille.

L’idée serait d’investir régulièrement via un DCA pour lisser les fluctuations du marché. Avec ton cash-flow immobilier de 800 €/mois, tu pourrais allouer, par exemple, 70 % à l’ETF S&P 500 et 30 % au NASDAQ 100.

Revenus mensuels ou croissance long terme ?

Tu sembles chercher des revenus réguliers et immédiats, mais si cela n’est pas indispensable pour ton budget actuel, pourquoi ne pas prioriser la croissance long terme ? En laissant ton portefeuille d’ETF croître, tu pourras toujours convertir cela en flux de revenus plus tard via des retraits partiels ou des ETF à dividendes. Cela te donnerait plus de flexibilité à l’avenir.

D’ailleurs, par curiosité, as-tu prévu une enveloppe de sécurité dédiée aux éventuels travaux ou imprévus qui pourraient survenir dans tes appartements ? Ou alors peut être que tes épargnes sécuritaires sont également là pour ça ?

Je tiens aussi à préciser que je ne suis absolument pas un expert en investissement. Je découvre encore cet univers passionnant depuis quelques mois seulement. Ce que je partage ici repose sur mes propres recherches et réflexions, donc il s’agit avant tout de simples suggestions et pistes à explorer, et non de conseils professionnels.

[yann169]

Bonjour @HichHich et merci pour tes conseils et ton approche, je vais regarder avec attention le lien « Investissement en SCPI vs ETF » j’avais lu aussi l’épargant 3.0 qui sans se prendre la tete en etf on prenait à priori « peu » de risque)

Pour répondre aussi @Splinter75 sur la question besoin de revenus régulier, je vais surement perdre mon travail d’ici peu, d’ou ma volonté de me diriger vers d’autres sources de revenus sans dépendre de mon activité salariale.

Concernant les scpi @HichHich , scpi démembrement intéressant sur le long terme (mais je m’éloigne de mon objectif premier de me dégager des revenus complémentaires, scpi a IS via sci idem ça sera une double imposition En cas de distribution, la double taxation est pénalisante : impôt sur les sociétés + impôt sur le revenu, sans oublier le fait qu’il faut tenir une comptabilité (frais comptable supplémentaire).

L’idée est d’utiliser les 46k€ de mes comptes a termes, afin qu’il me constitue une rente.

Concernant les imprévus de mes locations (travaux, impayés,etc…) j’ai cel et pel pour subvenir aux réparations, je garde ldd et livret A en épargne de précaution.

Colonne 1	Colonne 2	Colonne 3	Colonne 4
analyse	secteur/pays	Remake live	iroko zen
répartition sectorielle	bureaux	53%	30%
	logistique	17%	11%
	santé	14%	8%
	commerces	11%	33%
	résidentiel	5%	0%
	locaux d’activités	0%	18%
réparition géographique	france	34%	44%
	espagne	19%	14%
	allemagne	5%	14%
	pays bas	4%	11%
	irlande	11%	13%
	grande bretagne	27%	4%
capitalisation		583 M€	713 M€
année création		février 2022	novembre 2020
frais de souscription		non	non
délai de jouissance		3 mois	3 mois
prix de la part		204€	202€
achat minimum en direct		1,020€	5,000€
TD	2021		7,10%
	2022	7,64%	7,04%
	2023	7,79%	7,12%
	2024
TD net de fiscalité	2024	6,35%	6,18%
	2022
	2023
rdt net d’impots		4,45%	4,32%
j’avais analysé les deux suivantes (rendements net d’impôts supérieur a 4% sans se soucier de la gestion)

[yann169]

sur l’analyse etf via scpi dans sa conclusion il dit

Le levier et la fiscalité française viennent sérieusement réduire l’attrait de ce type d’investissement à long terme

point aussi a prendre en compte ma TMI est à 11% et j’ai de la liquidité donc pas de crédit qui vient rogner sur la rentabilité

[HichHich]

Re,

Merci pour ton retour, et je comprends mieux maintenant ton besoin d’augmenter tes revenus dans le contexte actuel (je n’avais pas tout de suite compris l"emploi menacé"). C’est donc une démarche très compréhensible. Après, cette situation pourrait être temporaire ou compensée par un éventuel chômage, et je te souhaite sincèrement le meilleur dans cette transition.

Concernant les SCPI, effectivement, celles qui sont jeunes et bien diversifiées profitent des conditions actuelles du marché pour faire grandir leur parc immobilier et peuvent offrir des rendements bruts attractifs, jusqu’à 8% brut (qui reste alors plus que très bon au vu de ton TMI) dans certains cas. Cela dit, il reste difficile de savoir ce que l’avenir leur réserve, mais elles restent une option intéressante pour un revenu complémentaire.

En ce qui concerne Iroko Zen et Remake Live (ou encore Transition Europe, etc…), comme tu l’as mentionné, elles sont effectivement parmi les meilleures options sur le marché. Et sinon il y a également l’option Corum, leur performance passée est également un bon indicateur, bien que, comme toute SCPI, leur rentabilité future ne soit jamais garantie.

Quant à ta réflexion sur l’ETF, je comprends tout à fait que ce ne soit pas aussi simple que ça en a l’air au départ. À vrai dire, bien que l’idée des ETF semble au premier abord très pertinente, il faut tout de même faire attention ici a chacun des détails de la situation personnelle actuelle et future.

Enfin, pour ce qui est de ton TMI à 11%, effectivement cela laisse une certaine marge de manœuvre au niveau fiscal. Si tes besoins de revenus sont importants à court terme, les SCPI peuvent donc être une solution intéressante à envisager sérieusement.

J’espère avoir pu aider dans une moindre mesure

Sinon, mis à part ça, personnellement je n’ai pas les connaissances nécessaires pour pousser la réflexion sur d’autres pistes

[yann169]

merci pour tes réponses, je te souhaites pleins de bons investissements