Après un premier projet immobilier en LMNP (que j’avais présenté dans un autre sujet), je me penche maintenant sur une opportunité un peu différente et j’aimerais avoir vos retours, notamment si certains d’entre vous ont de l’expérience avec les résidences hôtelières ou de tourisme.
Voici le contexte :
Je connais quelqu’un qui souhaite vendre un bien off-market dans une résidence hôtelière récente (2019) pour un montant de 42 000€ (initialement acheté en Pinel à 80 000€). L’exploitant actuel est le seul autorisé à louer l’appartement jusqu’en 2030 maximum. Il reverse un loyer fixe de 230€/mois, prend en charge toutes les charges sauf la taxe foncière (160€/an), et aucun autre frais de gestion n’est à prévoir.
Mes calculs montrent que si je finance l’achat par crédit, il me manquerait environ 40€/mois pour équilibrer les mensualités, mais je n’aurais rien à gérer. En 2030, à la fin du bail, je récupèrerai l’appartement, estimé actuellement à 75 000€ sur Finary, pour une exploitation classique ou pour le revendre.
Quelques informations supplémentaires :
La résidence est située dans une zone dynamique, proche d’un campus étudiant, d’une caserne militaire et d’un complexe thermal neuf.
L’aspect « résidence hôtelière » ne changera pas après 2030, ce qui pose quelques questions sur la flexibilité du bien.
Pour compléter le contexte, je suis étudiant en dernière année d’école d’ingénieur, en alternance, avec un salaire de 1 600€/mois. J’ai déjà un premier investissement locatif en LMNP en cours (cash-flow net légèrement positif), ce qui me motive à explorer d’autres opportunités. J’ai aussi un contrat autour de 38k€/an après mes études, ce qui me permet de sécuriser mes capacités d’emprunt à moyen terme.
J’ai l’impression que cela pourrait être une opportunité intéressante, mais je n’ai aucune expérience dans ce type d’investissement. Je suis curieux d’entendre vos avis, retours d’expérience, ou même mises en garde sur ce type de produit.
Merci d’avance pour vos réponses et vos conseils !
Personnellement, je ne me risquerais pas sur ce genre de biens pour la simple raison de n’avoir aucun contrôle sur la gestion du bien. Vous achetez un bien dont la gestion est entièrement déléguée à l’opérateur. En gros, vous faites confiance aveugle au gestionnaire et vous supportez une grosse partie du risque si sa gestion venait à défaillir.
Au delà de ça, c’est le genre de bien qui me semble difficile à revendre. A mon avis (très subjectif), les acheteurs prêts à acquérir ce type de bien ne doivent pas courrir les rues. C’est d’ailleurs probablement la raison pour laquelle la carotte fiscale est souvent mise en avant pour les inciter à acheter.
Dans votre exemple, l’actuel propriétaire aurait acheté ce bien à 80 000€ en Pinel et souhaite désormais s’en séparer pour seulement 42 000€.
Comment s’explique une telle décôte pour un bien qui date de seulement 2019 ?
Merci de ton retour et pour tes conseils ! C’est effectivement difficile à vendre et je pense que sa valeur actuelle s’explique par la rentabilité limitée (ie les seulement 230€/mois de loyer).
Mais la question que je me pose est la suivante : ne pourrais-je pas profiter de la situation actuelle qui est (très) compliquée côté vendeur pour acheter un bien fortement décoté ? Ensuite, une fois 2030 et le gestionnaire remercié, je pourrai le louer à un prix de marché.
Ce qui me bloque actuellement est que je n’ai jamais eu de retour d’expériences sur de la résidence hôtelière gérée par des propriétaires individuels…
PS : l’appartement à été acheté par une personne malheureusement décédée, et ce sont ces enfants qui veulent revendre, ce qui peut expliquer la décote également.
Attention au piège !
Il y a très certainement un bail commercial (l’avez-vous obtenu ?) qui se termine en 2030 mais généralement celui-ci continue par tacite prolongation donc l’exploitant n’est pas dehors en 2030 ! Et le sortir est généralement synonyme d’indemnité d’éviction…
De plus le local doit certainement être un local professionnel donc vous ne pourrez pas non plus le transformer en logement d’habitation classique en 2030 !
Bref, ce type d’investissement est souvent un piège car il est généralement vendu comme « clé en main » mais la contrepartie est que le propriétaire à la merci d’un exploitant.
Qu’est-ce qui garantit que le gestionnaire sera remercié ?
Qu’adviendra la résidence à ce moment là ?
Une simple copropriété ou bien un nouveau gestionnaire reprendra le relais ?
En supposant que le gestionnaire quitte les lieux et que la résidence devienne une simple copropriété, cela va sans doute impliquer des travaux pour réaménager les lieux. Les propriétaires actuels vont peut-être vouloir vendre pour ne pas être en copropriété classique. Que deviendra le mobilier en place dans l’appartement en question ?
En effet, si c’est une succession, ils veulent sans doute vendre vite et au rabais pour éviter des droits de succession et des pénalités de retard à payer.
Merci aussi de ta réponse, ça m’aide petit à petit à me faire un avis…
Cependant, j’ai bien demandé et obtenu le bail commercial, et le contrat avec l’exploitant ne dure que jusqu’en 2028 pour l’instant et n’est renouvelable que jusqu’en 2030 maximum. A partir de cette date l’exploitation revient aux propriétaires « individuels », qui doivent payer les charges comme dans une copro classique.
J’avais peur des futures charges, mais la copro est bénévole et le bâtiment récent / entretenu.
Par contre pour l’exploitation des appartements « hôteliers » je sais qu’ils y a d’importantes contraintes (bail de 9 mois max, charges élevées, etc.) et c’est cela qui m’inquiètent car contrairement au contrat, je n’ai pas de certitudes.
Le gestionnaire à un contrat jusqu’en 2028, reconductible pour 3 ans habituellement. Cependant, le bâtiment ne peux être exploité que pendant 11 ans, après quoi il revient aux propriétaires individuels. D’où la fin en 2030, je suppose déjà que l’exploitant renouvellera en 2028.
La résidence deviendra une copro « normale » à ce moment là et c’est là qu’est le flou pour moi. Je ne sais pas quel sera le comportement des copropriétaires à majorité individuels. En tout cas le mobilier reste et les équipements aussi.
J’aurai abandonné le dossier depuis longtemps si l’emplacement n’était pas si bon…mais le quartier est littéralement bloqué et peu de bien sont à vendre, d’autant que des thermes/restaurants viennent d’ouvrir à 30m de là.
