Avis sur un achat d’un studio

[Abouseraj]

Bonjour la communauté ,
J’espère que vous allez bien,
Sachant votre expérience accrue en immobilier, je voulais votre avis sur une opération que j’allais entamer:
Achat comptant ( je ne prends pas de crédit) d’un studio de 29m2 au centre d’Amiens pas loin des facultés et des écoles. Tour de 12 etage et je serai au 10 etage. Studio avec cave et parking . Il y a des jardins communs aussi car c’est une résidence avec plusieurs immeubles.
Cout de l’ opération: 55000€ avec notaire
Je tiens à préciser que c’est un logement social a la base d’ ou la decote de 20%-30% par rapport au prix du marché .
Taxe foncière 1060€
Charge mensuelle: 120€ par mois avec chauffage et eau chaude inclus car c’est une tour avec chaudière collective
Prix de location potentiel: 500€ a 540€ cc en nue
Public visé étudiant ou jeune travailleur
Ca peut monter a 580€ en meublé mais je vise plus le nue pour le long terme
Cest mon premier achat immobilier

Ci joint quelques photos et merci bcp de votre retour

[Rewol]

Hello,
Ce serait à mon avis plus intéressant de le louer meublé. Tu auras une fiscalité bien plus optimisée qu’en location nue.

En meublé, en ajoutant 3000 balles de meuble, en déduisant tes charges, tu dégages 7% de renta nette après impôts (charges, taxe foncière, comptable inclus).

Les charges sont chères, mais tu es au courant.
Si tu ne le prends pas, je le prends !

[Rewol]

Par contre, tu devrais faire un peut de levier bancaire. Tu apportes 50% et tu en achètes 2 comme ça qui se paient tout seul. ou 30% et tu en achètes 3…

[Zion]

• tu peux le louer un peu plus cher. Ya pas photo, loue le meublé LMNP si tu peux.

[Botrytis]

Meublé + déco au goût du jour et tu aura max des vacances locatives l’été entre deux étudiants

Le soucis c’est le chauffage collectifs et les charges qui sont chères

Assez d’accord avec @Rewol fait du levier et essaie d’en acheter deux voir 3 plutôt qu’un seul

[Thoum]

Bonjour,

Tout n’est plus tout à fait d’actualité, mais c’est ma bible : Finary Talk #13

Je trouve que la vidéo apporte beaucoup de matière et donne des clés qui pourraient répondre à ton questionnement.

Bon visionnage.

[Abouseraj]

Merci pour votre retour pour le choix entre le meublé et le nue.
Pour acheter plusieurs, normalement on n’a pas le droit car c’est du social limité a 1 seul.
Je ne fais pas de crédit du coup pas de levier pour moi.
Je voulais plus votre retour concernant l’opération dans l’ensemble ( cout d’achat + charges) par rapport au prix de location + potentiel prix de revente?
Merci infiniment

[Abouseraj]

Merci de ton retour. Je ne prends jamais de crédit par conviction, je prefere etre ‘libre ´ de toute dette meme si je suis conscient du manque à gagner de l’effet de levier. Je connais toute ces stratégies pour accélérer mais je prefere avancer doucement et garder une certaine liberté, je me dis que l’argent mis en immobilier est mieux que liquide avec l’inflation, et que l’immobilier prend de la valeur avec le temps, sachant que je prevois de louer, et du coup j’aurais un un cash flow positif.
C’est ma première expérience immo et je prefere un bien réel qui m’apprtient plutot qu’une scpi. pour la bourse et la crypto je suis deja bien exposé et j’ai deja pas mal de liquidités que je souhaite protéger avec l’immobilier ( 50% immo, 30 % bourse, 10% crypto, 8% cash, 2% or)

Du coup compte tenu des charges élèves, penses tu que c’est une bonne affaire, ou je passe mon tour ?
Merci d’avance

[Opla]

Salut,

Perso, je ne connais pas le secteur. Donc pour le prix ?
Pour les charges dans ce genre d’immeuble, perso, j’évite car tu ne maitrises pas le cout de l’énergie……qui peuvent exploser. 120€ de charges par mois pour un studio, c’est énorme.
As tu fais une étude de marché sur le nombre de bien en location dans le groupe d’immeuble. Déjà c’est pas une coloc.
Part en LMNP bien plus intéressant fiscalement, en fonction de tes revenus.

[Abouseraj]

Pour répondre de manière générale, aujourd’hui je nai pas de bien immo encore en France, du coup pour moi c’est sécurise une partie de mon patrimoine en immobilier ( ce bien va representer 10% de mon patrimoine total et la part de l’immobilier va monter a 50% avec cet acquisition) sachant que je suis bien exposé a la crypto et a la bourse. Je me dis que c’est un bien qui peut me donner une plus value a la revente vu que je le reprends d’un bailleur social qui le vend décoté par rapport au prix du marché ( avec frais de notaire réduit aussi) et que je ne suis pas perdant a l’achat. Je souhaite tester la location aussi, soit en nue, soit en LMNP, a voir le plus simple a garder sur le long terme, et avoir du coup un peu de revenus passif. Derniers objectif est de se constituer un patrimoine que je pourrais arbitrer plus tard en fonction de mes besoins ( soit garder en location, revendre pour racheter autre chose, garder pour moi ou un membre de ma famille)

Je pense que ca peut se vendre plus cher compte tenu de l’emplacement, on est au centre-ville pas loin des ecoles et des universités

Mon grand doute est sur la ( taxe foncière + charges ) que je trouve élevées.

Du coup pensez vous que c’est une bonne affaire ou je me trompe dans mon analyse et approche

Merci pour vos conseils

[Rewol]

Sans connaître la ville, le prix a l’air plutôt sous le marché.
Oui, tes charges sont chères, mais en locatif, c’est déductible.

Ce premier investissement à 50k est la porte d’entrée pour apprendre l’immobilier direct. Que tu gagnes un peu, ou pas beaucoup, ou que tu perdes un peu d’argent, tu auras acquis une expérience utile.

[Abouseraj]

Pour la ville c’est Amiens en Picardie

[Opla]

Apparemment tu as fait ton étude, tu as la tête sur les épaules, ton risque est minime…… la taxe foncière c’est en général environ 1 mois de loyer, les charges locative sont déduites du locataire.
Tu ne risque pas grand chose et tu peux assumer en cas de problème.
Fonce et bon apprentissage.

[Abouseraj]

Merci beaucoup pour votre réponse , si quelqu’un d’autre veut rajouter un autre avis n’hésitez surtout pas

[Amelie4]

Salut! Alors moi je n’ai pas d’immobilier locatif par choix donc je suis un peu biaisée mais au vu du retour d’expérience d’amis, y’a un truc qui m’interpelle: une tour de 12 étages sachant que la résidence comprend plusieurs immeubles: qu’est ce que ça va donner la copropriété, les décisions etc?
Si y’a un gros souci l’avantage c que l’effort financier sera dilué entre propriétaires mais tu risques aussi d’avoir plus de choses à gérer du fait de la taille de la résidence
Encore une fois je ne suis pas spécialiste du tout jesssaye juste de faire penser à des choses pour que tu prennes la bonne décision
Si y’a des gens dans ce cas ils pourront t’aider

[Abouseraj]

Effectivement la raison pour laquelle je suis entrain de demander plus de détails a la copropriété, je pense que si tout le monde contribue sans trop de retard ou d’impayés, ca devra être assez facile à surmonter pour les grands travaux

[thomas07]

Personnellement je trouverais plus intéressant de chercher un logement autour de Amiens.
Tu trouveras sûrement des petites maisons de village avec travaux. Prix M2 plus intéressant.
Et un point important avec mon expérience :
Pas de copro.
Ton logements aura moins de turn over et tu pourras le louer en nu plus facilement.
L’utilisation du crédit est très avantageux tu peux toujours mettre de l’apport ce qui t’aidera a baissé les mensualités et créé une bonne relation avec la banque.

Utlise le cash restant pour une autre opération ou un placement différents.

[thomas07]

Après avoir acheter plusieurs appartements, on se rend vite compte que la copropriété et un fardeau.
Personne ne veut faire de travaux, rien avance…
Aujourd’hui avec le recul c’est une très bonne solution d’acheter des petits appartements pas très cher en copropriété, mais a Long terme mieux vaut être en mono propriété pour la tranquillité d’esprit et la rapidité d’exécution.

[Abouseraj]

Salut Thomas merci de ton retour. Je suis d’accord avec toi sur le principe et la vision long terme. Etre en petite copropriété avec faible charge est l’ideal pour un bien qu’on souhaite garder longtemps, j’ai cherché d’ailleurs cela dans la même zone mais je suis atour de 75 k€ pour le meme type de biens. Cet opération pour moi est interessante a l’achat car le prix d’acquisition est faible ( notaire réduit + 0 € pour l’agence) , et que je peux revendre au moins avec plus value correcte si je narrive pas a le remplir. L’emplacement au centre est important si on vise des étudiants ou jeune travailleur.

[Abouseraj]

Pour la zone autour d’amiens, la catégorie visée sera différente, et je pense pas que 50k€ permettra d’avoir quelques choses de propre. Pour la banque je comprends ta vision mais pour moi c’est plus par principe d’etre dette free