Bonjour Ă tous,
J’ai eu un rendez-vous avec un CGP récemment. Il me propose des placements en SCPI épargne Pierre Europe, transition europe et Comète avec versement initial de 10.000 e puis des versements de 400 e/mois. Avez-vous des retour d’expériences/avis sur ces SCPI ?
Les loyers des SCPI seraient réinvesti dans une assurance vie suravenir. Il propose un versement initial sur l’AV de 5.000 euros et des versements de 50e/mois sur des produits structurés. Frais d’entrée : 4.8% et frais de gestion 1%. Cela me semble très élevé et me fait perdre environ 39.000 euros sur 30 ans selon mes calculs.
Il propose également l’ouverture d’un PER avec des versements de 50e/mois.
Actuellement, j’ai déjà un PEA sur lequel j’investi 300e / mois sur des ETF monde et stoxx 600 + 150e/mois sur une AV linxea avec SCPI Iroko zen et ETF MSCIW EM.
Mes objectifs : court terme : résidence principale d’ici 2 ans. Long terme : préparer ma retraite.
Merci pour votre retour sur cette proposition !
Belle soirée à tous.
Les contrats suravenir ne sont généralement pas très interessant coté SCPI , ils n’ont tendance qu’a reverser que 85% des « loyers » des SCPIs
il faut aussi analyser la pertinence de les placer ou pas en AV en fonction de son TMI et de l’exposition géographique de la SCPI.
c’est un sujet qui se travaille , c’est tout sauf simple au départ
Merci pour ton message. Je souhaite des SCPI en nu propriété je n’ai pas besoin de loyers immédiatement et j’aimerais éviter la fiscalité. Apparemment ils ne proposent que de la pleine propriété sur leurs contrats…
Ma TMI est de 30%.
Pour les expositions : Pays-bas, Espagne, Pologne, Irlande, Allemagne et un peu d’Italie pour Transition Europe, et pour Pierre Europe : Pays bas, Allemagne, Irlande et Espagne (bureaux, commerces, hôtellerie, santé, activités et entrepôts)
Dans ce cas il faut passer en direct en démembrement , tu n’achètes que la nu propriété pendant x temps avec une décote , par contre tu passes par la case fiscale une fois l’usufruit rétabli
En direct il faut généralement mieux privilégier les SPCIs étrangère lorsque l’on a un TMI élevé
il y a pas mal de site dédié aux SCPIs ou tu peux approfondir le sujet , les différents courtiers ont aussi des articles en ligne , le site ADI , louve invvest .
Pas se presser en tout cas .
Personnellement , c’est plutôt un investissement a prévoir plutôt en fin de création de patrimoine , pour dégager de la rente , de mon point de vue hormis cas particulier , faible TMI , credit , démembrement .
C’est vous qui avez sollicité ce CGP ou c’est lui qui vous a approché.
Faire appel à un CGP, c’est une solution de facilité de déléguer qq chose ou la personne en face a intérêt a vous vendre des trucs que vous avez intérêt à ne pas acheter. Pas vraiment aligné donc.
Il y a bien évidement des cas ou cela se justifie (de grosses fortunes, des montages complexes), mais pour la plupart, ce n’est pas nécessaire.
Même pas vu çà , je pensais que c’était les frais d’entrée des SCPIS qui sont moindre en AV généralement
En fait j’ai lu de travers , les SPCIs sont en direct mais il propose de reverser les loyers sur le contrat d’assurance vie .
je pense qu’effectivement tu peux passer par un courtier genre meilleurs taux , linxea and co en ligne tu seras déjà mieux conseiller pour moins cher.
Merci pour vos retours. J’ai déjà une AV sur linxea avec SCPI Iroko et ETF MSCI wolrd EM.
C’est difficile de te conseiller sans un réel bilan de patrimoine.
Mon avis :
SCPI sélectionnées - ok
Enveloppe - Assurance vie - pourquoi pas suivant tes objectifs ton âge ta fiscalité ça peut être intéressant
L’assurance vie sélectionnée je ne connais pas - à creuser
Mes questions : pourquoi de la SCPI ? Quel âge as tu ? Quel est ton projet patrimonial ?
Le modèle est fascinant pour le CGP :
- SCPI : up-front de 5% minimum pour lui
- Assurance-vie : 4,8% up-front (frais d’entrée) + 0,60% (mini) de rétro annuelle
- Structuré : 4% up-front pour lui (au moins)
Pour un versement en assurance-vie, il prends (sur un an) quasiment 10% de rétro
Pourquoi il fait ça ? Parce qu’il appartient sans doute à un réseau de mandataire et qu’il se rémunère sur les placements. L’alignement d’intérêts est totalement biaisé.
C’est exactement ce genre de modèle économique qui participe au fait que la profession est mal vue et c’est très agaçant (car la plupart ne s’engraissent pas autant).
Même une banque de base se rémunère moins, c’est dire !
En conclusion :
Vous avez déjà les clés pour placer cette épargne (PEA, assurance-vie linxea et Iroko). Maintenez votre stratégie et évitez de vous faire plumer.
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Si tu penses que le projet de SCPI est une bonne chose pour toi , tu sembles déjà bien équipé avec ton AV linxea ( spirit 2). Tu as ce qu il faut pour appliquer cette stratégie à faible coût
Bonjour,
La sélection de SCPI n’est pas mauvaise.
Il veut réinvestir les revenus des SCPI sur l’assurance vie car il ne peut pas faire mettre en place le réinvestissement de dividendes sur les SCPI au vu des montants donc il les recycle sur l’assurance vie pour ne pas les perdre.
A mon sens, le versement mensuel sur l’assurance vie ne pourra pas se faire sur des fonds structurés car généralement ils n’y sont pas éligibles.
Les frais d’entrée de 4,8% sont au maximum du contrat.
Il doit du coup pratiquer le même type de frais sur le PER, il n’y a pas de raison qu’il soit moins cher.
Concernant votre projet à court terme d’acquisition de votre RP d’ici 2 ans.
Avez vous constitué l’apport nécessaire à votre projet ou bien allez vous pouvoir le constituer en parallèle de l’ensemble de ces projets d’épargne ?
Les 10K€ de SCPI ne sont à mettre en place que si vous n’en avez pas besoin d’ici une dizaine d’année minimum.
Le « conseiller » ne serait il pas du réseau Prodemial/Stellium ?
Hello,
Apport RP => livret A + fonds euro
Retraite / projets Ă plus de 10 ans => ETF World sur PEA
C’est aussi simple que ça, pas besoin de CGP !
Les SCPI c’est inutile en phase de construction de patrimoine.
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C’est facile l’épargne 
Avis qui me semble un peu simpliste, les SCPI sont quand même un excellent moyen de diversification, en avoir un peu permet de suivre des cycles différents et stabiliser un portefeuille. D’ailleurs on retrouve une petite part de SCPI dans les fonds euros justement pour cette raison
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Bonjour,
Même si tous les CGP ne sont pas des enfants de cœur, il ne faut pas tous nous mettre dans le même panier et nous jeter avec l’eau du bain. Les propositions de votre CGP sont peut être pertinentes en fonctions des éléments que vous lui avez donnés, éléments que nous n’avons pas : Age, Composition du foyer fiscal, Epargne actuelle (en vue de l’acquisition de la RP), montant des investissements disponibles à court, moyen et long terme, Tranche marginale d’imposition etc…
En fonction de ce que je lis :
- Si votre épargne est suffisante pour l’acquisition de la résidence principale (ce qui semble être l’objectif premier à court terme), les propositions de votre CGP semblent relever de la constitution de patrimoine à plus ou moins long terme. Dans ce cas pourquoi pas les SCPI, les PER etc… Pour le PER, en fonction de la tranche marginale d’imposition et des perspectives des revenus futurs si vous optez pour la défiscalisation des versements.
- Si votre épargne n’est pas suffisante (ou ne vous semble pas suffisante), je suis d’accord. Le CGP n’est pas forcément celui que j’aurais consulté. Oubliez tout et concentrez-vous sur votre épargne (le verbe est bien « épargner » et pas « investir »). Un horizon à 2 ans est court, très court. Certainement pas de la bourse, des SCPI voir de la crypto. quoi qu’il en soit, et c’est bien pratique pour les CGP, c’est vous qui décidez. En tant que CGP, je ne suis pas le payeur donc pas le décideur. Le décideur, c’est vous.
Votre cas manque d’informations complémentaires à mon sens. Après que la SCPI untelle ou tartempion soit performante, avec des frais d’entrée et de gestion exorbitants ou pas ! si elle délivre le rendement pourquoi pas. Ne pas oublier que tout labeur mérite salaire.
Le principal c’est l’objectif que vous vous fixez et les moyens que vous avez actuellement et dans un avenir proche pour l’atteindre.
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Je veux bien que tu nous expliques l’intérêt que tu vois à un actif aussi risqué que la bourse, concentré dans un seul secteur, mais 2x voire 3x moins performant, à la gestion opaque, et totalement illiquide, quand on est dans une phase de construction de patrimoine.
L’investissement c’est comme tout, il faut aller au plus simple pour que ça tienne la route sur la durée 
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Ou avez-vous vu que c’est aussi risqué que la bourse ? Vous ne regardez que les quelques dernières années, super favorables à la bourse pendant que les SCPIs se prenaient une de leurs pires crises. Regardez un peu plus loin en arrière et vous pourrez constater que sur d’autres périodes ce que vous dite est complètement faux. En ce moment c’est au contraire l’occasion de faire de belles affaires sur la reprise de ce secteur avec les achats à bon compte, pendant que le PER du CAC40 et du S&P500 ne cessent de monter (ce qui sous entend une survalorisation actuelle et une correction à court/moyen terme)
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Gestion opaque ? Avec un reporting trimestrielle et une régulation par l’AMF, en quoi est-ce plus ou moins obscure qu’un fond obligataire ?
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l’investissement c’est comme tout, il faut diversifier pour partager les risques. Je n’ai jamais dis de tout mettre en SCPI, mais en avoir une petite dose pour diversifier ses placements et s’exposer à ce secteur n’est pas dénué de sens a mon avis (10-20%).
La diversification a autant de sens en phase de construction qu’autrement, ca sert à diluer les risques et lisser la performance. Evidement il faut pouvoir bloquer la somme correspondante sur un horizon long, s’il faut garder le budget dispo pour un apport de RP alors ca n’a pas de sens.
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Les indicateurs de risque (la note sur 7 des DIC) sont similaires entre les SCPI qui sont notées autour de 3 et 4, et un ETF MSCI World qui est 4/7.
Vous avez raison sur les dernières années qui ont été favorables à la bourse. Si on regarde plus loin, c’est l’immobilier qui ressemble à une bulle…
Je n’aurais pas de souci avec le niveau de risque des SCPI s’il était récompensé par des rendements corrects, mais ce n’est pas le cas malheureusement à cause des frais et de la fiscalité. Alors oui, on reçoit des jolis reporting, mais l’indépencance des expertises de parc et les décisions de changement de prix de part pose question. Et si on bloque l’argent pour longtemps autant qu’il aille dans quelque chose de performant non ?
Diversifier c’est bien mais pas quand ça devient un objectif ; si on tient compte qu’en bourse on est déjà exposé au secteur immobilier et aux taux d’intérêts des banques, qu’avec sa RP on l’est aussi, finalement on peut voir la SCPI comme de la concentration plutot que de la diversification. Qu’en penses-tu ?