Avis sur une simulation de SCPI

[vncdylan]

Bonjour à tous, je me présente : Je m’appelle Dylan, 21 ans, militaire.
J’investis tous les mois dans différent placement tel que : Bourse, PEA, Crypto, et bien sûr de l’épargne. Et j’aimerai me diversifié en investissant dans l’immobilier, j’ai donc contacté Homunity pour investir en SPCPI et ils m’ont fait plusieurs simulations, j’aimerai donc votre avis.
je vous remercie d’avance pour le temps que vous prendrez pour me répondre.

[Francois22]

Bonjour Dylan,

Le fait d’emprunter à un taux supérieur aux loyers nets perçus me laisse dubitatif sur l’intérêt de l’opération.

Je suppose que tu es logé en tant que militaire mais ce ne sera peut être pas le cas sur la durée totale du crédit. Il s’agit donc aussi de prendre en considération l’utilisation de ta capacité d’endettement qui limitera un éventuel projet futur.

[Jeremy5]

Bonjour,

Je rejoins François pour son avis. Peux d’intérêts de l’opération.

Il y a deux ans on pouvait emprunter 50k€ à 0,75%. Il y avait un gain à lever de la dette…

[JeanRadon]

ça sent la simulation d’un vendeur de SCPI, car un certain nombre de points sont à vérifier:
1/ La simulation tient compte de la déduction des intérêts payés : Est-ce possible pour l’achat d’une SCPI à crédit ? J’en doûte (à vérifier auprès des impôts)
2/ Le crédit est indiqué sans assurance : Est-ce réaliste ? Si oui, alors ce n’est pas un prêt immobilier; on t’a proposé un prêt à la consommation; et donc tes intérêts ne seront pas déductible des impôts. ==< La simulation est donc biaisée ici.
3/ Le revenu de la SCPI est estimé à 5,5% ou plus… avec une augmentation chaque année ! Est-ce réaliste, ou pour vendre simplement ?

Tu noteras qu’un vendeur se rémunèrera sur les frais de souscription (qui tournent autour d’environ 10%), et donc il a tout intérêt à te faire souscrire le maximum de ce que tu peux faire.
Le marché immobilier est à risque actuellement, et rien n’indique que le prix de la part restera constant. Quelques grosses SCPI ont déjà réduit le prix de leur part, jusqu’à plus de 17% pour certaines, pour réajuster au prix du marché. Investir au max de tes capacités me semble un pari extrêmement risqué.

Notes aussi que le prix de rachat des parts est amputé de 10% environ… Rien n’est apparent sur la simulation à ce sujet. Le conseiller t’en a-t-il parlé ?

[FBoy]

@JeanRadon

1/ La simulation tient compte de la déduction des intérêts payés : Est-ce possible pour l’achat d’une SCPI à crédit ? J’en doûte (à vérifier auprès des impôts)

Est ce possible : bah oui

@JeanRadon

2/ Le crédit est indiqué sans assurance : Est-ce réaliste ? Si oui, alors ce n’est pas un prêt immobilier; on t’a proposé un prêt à la consommation; et donc tes intérêts ne seront pas déductible des impôts. ==< La simulation est donc biaisée ici.

Bah non. Déjà un prêt immobilier peut être consenti sans assurance, ensuite le fisc ne précise pas la typologie du prêt mais demande simplement que le crédit soit contracté pour l’acquisition

[Francois22]

Un credit immobilier sans assurance est en effet techniquement possible mais je vois pas trop les Banques l’autoriser et encore moins si c’est pour financer l’achat d’une Scpi non maison.

[m113]

Intérêts déductibles. En général c’est un crédit conso si le montant est inférieur à 75k. La Banque classe en crédit affecté cela a son importance pour la déductibilité des intérêts.
Prêt sans assurance mais avec nantissement des parts de la SCPI au profit de la Banque.

[texmurphy10]

Vu le coût du crédit de l’achat et l’imposition, je pense que faire de l’achat de scpi tout les mois ou x mois en nu propriétés sur 15ans/10ans est plus intéressant que faire un crédit.

[marc.amory]

Bonjour @vncdylan,
J’ai refait les simulations en prenant en compte les chiffres de Homunity ça colle plus ou moins et voilà mes remarques :

D’un point vue purement performance :
Si tu compares avec un placement à 6% en bourse dans un PEA par exemple, ça vaut encore le coup d’investir à crédit en SCPI (en comparant les TRI et les rendements).

Quelques remarques

• Privilégier les SCPI européennes au nom propre en pleine propriété
• Privilégier un crédit sur 25 ans
• Prévoir un différé de remboursement >= au délai de jouissance
  
  
  

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