Bailleur privé - PLF 2026 - LMNP versus Locatif nu

[Ezerian]

Bonjour,

À la suite de la lecture de cet article publié dans Capital, j’ai le sentiment que les règles relatives aux mécanismes d’amortissement sont sur le point d’évoluer.

Pour la location nue dans le neuf, au régime réel foncier :

• Amortissement annuel compris entre 3,5 % et 5,5 % du prix d’acquisition, sous réserve d’une mise en location d’au moins 12 ans.
• Le taux maximal de 5,5 % serait conditionné à une mise en location à un loyer inférieur de 15 % au prix du marché, ou dans le cadre d’une location sociale ou très sociale.
• Plafond annuel : 8 000 €.

Pour la location nue dans l’ancien, au régime réel foncier :

• Amortissement annuel compris entre 3 % et 4 % du prix d’acquisition, pour une durée de location d’au moins 12 ans.
• Le taux de 4 % serait réservé aux locations sociales ou très sociales, avec en complément la réalisation de travaux représentant au minimum 20 % de la valeur du bien.
• Plafond annuel : 8 000 €.

Pour la location meublée au régime réel simplifié BIC :

• Amortissement limité à 2 % par an de la valeur du bien.

J’ai du mal à saisir la logique de ce changement, en particulier la raison pour laquelle la présence de mobilier conduirait à un taux d’amortissement inférieur. Le raisonnement sous-jacent m’échappe.

Par ailleurs, jusqu’à présent, la part du foncier n’était pas amortissable en LMNP (50 % à Paris, 25 % en province, 5 % en zone rurale). Avec cette nouvelle approche, les propriétaires parisiens semblent bénéficier d’un avantage comparatif par rapport aux autres.

Je m’interroge également sur la mise en place d’un taux fixe appliqué sans limite de durée. Auparavant, une fois le bien entièrement amorti, les amortissements prenaient fin. Désormais, le dispositif semble maintenir un pourcentage constant appliqué à la valeur initiale du bien au démarrage de l’activité.

Enfin, pourriez-vous m’indiquer si ces mesures s’appliqueraient uniquement aux biens acquis à partir de janvier 2026, ou si une forme de rétroactivité est envisageable ?

[mathieuG]

Salut.
Je suis également le sujet car bien locatif signé cette semaine.
Sur ce que j’ai lu ce matin. Les changements concernant la location nue ne concernent que les bien acquis après l’entrée en vigueur.
Il devrait en être de même pour le lmnp

[Ludo15]

Le texte doit encore passer Au senat …ca ne sert a rien d etudier les details et de se prendre la tete sur un truc qui changera probablement d ici 2 semaines , en tout cas moi j y ai renoncé pour ma santé mentale

[benoit.l]

Salut @ezerian

Tu lis bien le sujet, mais on est encore en plein PLF 2026. Rien n’est arrêté tant que le texte n’a pas fini la navette et n’est pas promulgué.

Sur l’écart nu vs meublé, l’idée n’est pas l’usure du logement. C’est un choix politique pour favoriser la location nue longue durée, avec un bonus quand le loyer est inférieur au marché ou en social. D’où des taux plus hauts côté nu, et un meublé au réel beaucoup plus encadré autour de 2 % pour qu’il soit moins attractif que le nu.

Sur l’assiette, la tendance est d’uniformiser. Base amortissable plafonnée à 80 % du prix pour neutraliser le terrain. Donc plus de 50 % à Paris ou 25 % en province. Même règle pour tout le monde.

Sur le rythme d’amortissement, ce n’est pas un tapis roulant infini. Les versions qui circulent parlent d’un plafond annuel de l’avantage fiscal autour de 5 000 ou 8 000 € selon le cas, et d’un plafonnement cumulé pour que le total des amortissements ne dépasse pas le coût d’acquisition majoré des travaux. Quand on a atteint le cumul, on s’arrête.

Sur l’entrée en vigueur, la ligne la plus répétée vise les biens acquis après la date d’effet. Pas de rétro sur l’existant à ce stade, mais on reste prudent tant que le parcours parlementaire n’est pas terminé.

@mathieuG c’est bien ce qui ressort pour l’instant.

@Ludo15 je comprends, le mieux est de garder en tête les grandes lignes qui ne bougent pas beaucoup: nu favorisé, meublé encadré, base amortissable uniformisée hors terrain.

[YFSparis]

• Pour un logement ancien, faut-il vraiment dépenser plus de 20 % du prix d’acquisition en travaux ?
• Est-ce que ce dispositif apporte réellement un avantage intéressant ? Dans une régime SCI à IR en location nue, on peut amortir les travaux, la SCI à IR est considéré comme le bailleur privée?
• Mais -15% de loyer au marché pour bénéficier d’un amortissement de 3 %, est-ce que cela vaut le coup ? Sauf pour TIM 41%? Si l’on revendra au plus tard, il impose TVA et prélèvements sociaux sur les montants amortis?