Basculer RP en locatif

Bonjour Ă  tous,

Je vous expose ma situation :

  • Je suis propriĂ©taire de ma RP en indiv avec ma conjointe (Pacs) et nous souhaitons dĂ©mĂ©nager pour des raisons familiales
  • Ma RP actuelle est dans une grande ville Ă©tudiante avec de la demande (Nanterre) mais c’est un bien « famille » : grand appart avec 4ch. A noter que la mairie bloque sur ce type de bien toute les demande de changement d’usage pour faire du Airbnb (limitĂ© Ă  la RP max 120j/an donc)
  • Pour acheter, j’ai fait un emprunt Ă  un taux très bas (0.75) et par consĂ©quent je n’ai aucune envie de le rembourser en anticipĂ© et d’après mes calculs, je devrais pouvoir dĂ©mĂ©nager sans avoir besoin de vendre
  • Mon objectif serait d’arriver Ă  ĂŞtre cash-flow neutre sur ce bien le temps de finir de rembourser mon emprunt et ne vendre qu’après avoir fini de rembourser

Pour toutes ses raisons, la meilleure solution me semble être d’envisager la colocation en passant en LMNP.

  • Sur le papier, je me dis que je dois facilement pouvoir atteindre une situation CF neutre voir positif : au vu des annonces sur SL ou LBC, je dois pouvoir louer chaque chambre 700-750€cc donc disons 3000€/mois de loyer environ, j’ai une mensualitĂ© de 1470€ + ~200€ de charges
  • Certains d’entre vous ont-ils dĂ©jĂ  fait cela ?
  • Le fait que le bien soit dĂ©jĂ  en partie remboursĂ© (acquis en 2019) a-t-il un impact sur l’amortissement possible en LMNP ? et donc sur l’intĂ©rĂŞt du dispositif ?

Merci d’avance pour vos conseils :slight_smile:

Romain

Bonjour Rom,

Je vois que des 4/5 pièces à Nanterre sont plutôt affichés à 2000€ par mois. Dans tous les cas 3000€ me semble bien ambitieux.

Je loue mon ancienne RP (n’ayant pu la vendre correctement l’an dernier) dans cette gamme de prix (Plus petit que ton bien mais à Rueil-Malmaison qui est un peu plus cher que Nanterre).

Merci François. En location meublée simple, ça doit tourner autour des 2000€, c’est pour cela que j’envisage la coloc. L’autre avantage que j’y vois est la possibilité de faire un peu de Airbnb en cas de vacance (notamment l’été) : dans tous les cas je commencerai avec les JO de Paris en Airbnb. De toutes façons je verrai bien :slight_smile:

Tu es en LMNP du coup pour ton ancienne RP à Rueil ? Tu l’amortis depuis la date d’acquisition ou depuis la date à laquelle tu l’as mis en LMNP ?

Pour faire de la location (ou colocation) meublée, tu dois déjà t’immatriculer à la date où tu quittes ton appartement de Nanterre.
Et a cette date là, tu dois estimer la valeur de ton logement (meilleursagents ou professionnel de l’immobilier). C’est cette valeur qui sera amortie par le comptable qui fera ta déclaration fiscale au réel. C’est le schéma le plus intéressant pour toi.

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Non je loue en nu.
Je me reposerais la question au changement de locataire.

Quelques point d’attention selon moi :

  • les coloc’ c’est pas anodin Ă  gĂ©rer soit tu as le courage soit il faut payer des frais d’agence
  • tu ne peux pas rĂ©cupĂ©rer ton appart’ quand tu veux c’est 3 mois de prĂ©avis (minimum) et compter quelques semaines en plus pour une remise en Ă©tat pour une vente
  • si tu as fait une PV tu vas ĂŞtre imposĂ© dessus ce qui n’est pas le cas si ça reste ta RP
    Sinon je pense que 700€ à Nanterre c’est possible pour une chambre en coloc avec une mensualité à 1500€ je pense que tu couvres effectivement ton emprunt mais avec du boulot et des potentielles emmerdes.

Merci pour vos réponses.
@Rewol c’est très clair merci. Ce qui est bien donc c’est que ça permet d’amortir la PV latente aussi.
@Morgane :

  • en quoi une coloc est plus compliquĂ©e qu’une loc meublĂ©e classique ? A cause des mouvements plus frĂ©quents ?
  • si agence, vous comptez quel % du loyer en frais ?
  • je m’interroge sur bail classique ou bail mobilitĂ©, vous avez un conseil lĂ  dessus ?

Les colocs ont plus de mouvements donc vacances locatives, il faut faire 3-4 bails, installer une box internet à ton nom, idem pour l’électricité et les colocs sont en général jeunes donc ils gèrent moins eux même (pas à l’abris d’être appelé si une ampoule ne fonctionne pas) et souvent ils prennent moins soin de l’appart (le ménage c’est souvent pas la tasse de thé des jeunes de 20 ans).
Les agences c’est entre 6 et 9% des loyers + frais entrée et sortie donc à la louche prend 10%.
Le bail mobilité c’est à double tranchant si le locataire voulait rester pour ses 3 années d’étude c’est dommage de le faire partir mais si tu veux vraiment faire du Airbnb l’été ça peut être une solution.
Pour les étudiants demande la garantie Visale, c’est bien organisé !

Merci. Tu confirmes que j’avais identifié les bons sujets. Ca rassure :slight_smile:
Je pense que la coloc a vraiment du sens si je me projette sur qqs années et que je fais un peu de travaux pour faire une ch supplémentaire (possible car grand salon facilement divisible) et dans ce cas là ça devient très rentable.

J’ai effectué cette démarche en 2019 pour mon ancienne résidence principale. C’est un processus assez simple et rapide. Voici un aperçu des étapes à suivre. Sur le comptable, j’utilise JD2M.

Étape 1: Valorisation du bien

  • Faites appel Ă  une agence immobilière ou un Ă©valuateur en ligne pour dĂ©terminer la valeur actuelle de votre bien.
  • Votre comptable utilisera cette valorisation pour calculer l’amortissement. Il ventilera la valeur entre les diffĂ©rents composants tels que le terrain, le gros Ĺ“uvre, l’installation Ă©lectrique, l’étanchĂ©itĂ©, la toiture, et les amĂ©nagements intĂ©rieurs.

Étape 2: Valorisation du mobilier de moins de 5 ans

  • Utilisez la mĂ©thode des comparables pour Ă©valuer le mobilier. Cela implique de rechercher des biens Ă©quivalents sur des plateformes de vente d’occasion, comme LeBonCoin.
  • Votre comptable prendra en compte ces valeurs pour les comptabiliser dans les amortissements.

Étape 3: Immatriculation sur le site de l’INPI

  • Si vous opĂ©rez en nom propre, remplissez le formulaire P0i en ligne sur le site de l’INPI.
  • Si vous ĂŞtes en indivision, utilisez le formulaire FCM sur le mĂŞme site.

Étape 4: Obtention du numéro SIRET

  • Après l’immatriculation, vous recevrez un numĂ©ro SIRET nĂ©cessaire pour vos dĂ©clarations fiscales.

Étape 5: Adhésion à un OGA

  • Rejoignez un Organisme de Gestion AgrĂ©Ă©e (OGA) pour bĂ©nĂ©ficier d’une rĂ©duction d’impĂ´ts sur vos frais de comptabilitĂ©.

Étape 6: Création de l’espace professionnel sur le site des impôts

  • Cet espace vous permettra de gĂ©rer votre Cotisation Foncière des Entreprises (CFE).
  • Notez que la première annĂ©e, vous pouvez ĂŞtre exonĂ©rĂ© de cette taxe sauf si vous avez dĂ©butĂ© votre activitĂ© au 01/01 de l’annĂ©e.

Étape 7: Déclaration des informations liées à l’occupation

  • Depuis 2023, il est obligatoire de dĂ©clarer l’occupation de votre bien sur l’espace « GĂ©rer mes biens immobiliers » du site des impĂ´ts.
  • DĂ©clarez l’identitĂ© de vos locataires, les pĂ©riodes d’occupation et le montant des loyers.
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Question : « En quoi une colocation est-elle plus compliquée qu’une location meublée classique ? Est-ce à cause des mouvements plus fréquents des locataires ? »

Actuellement, l’un de mes biens est en colocation et j’envisage d’en convertir un autre dans ce mode de location.

Avantages :

  • RentabilitĂ© : Je loue l’appartement Ă  un tarif environ 27% supĂ©rieur au marchĂ© (950€ en location simple contre 1300€ charges comprises en colocation).
  • FlexibilitĂ© estivale : Je propose des locations de courte durĂ©e pendant l’étĂ©, bien que cela soit moins rentable que la colocation, Ă©tant donnĂ© que je fixe une durĂ©e minimale d’une semaine et que le taux de vacance est d’environ 50%.
  • Moins de risques d’impayĂ©s : Les Ă©tudiants sont souvent accompagnĂ©s par leurs parents, ce qui rĂ©duit le risque.

Inconvénients :

  • DĂ©marches administratives auprès de la CAF : Il faut les rĂ©aliser de manière rĂ©gulière.
  • Refacturation de l’électricitĂ© : J’avance les frais Ă©lectriques et refacture chaque Ă©tudiant au prorata de son temps d’occupation.
  • Gestion chronophage : Cela comprend la mise en ligne des annonces sur Seloger/LeBonCoin, l’organisation des visites, la rĂ©daction des contrats, les Ă©tats des lieux d’entrĂ©e/sortie, et la gestion du mĂ©nage (pour Airbnb).
  • Entretien frĂ©quent : Les rĂ©parations sont plus rĂ©gulières en colocation.

Conclusion : En région parisienne, la colocation est rentable, mais pas suffisamment pour couvrir les frais de gestion d’une agence, en tout cas, si votre produit est jeune. Cette rentabilité vient au détriment de votre tranquillité. Mais, comme on dit, vous avez la jeunesse pour vous.


Question : « Si vous faites appel à une agence, à quel pourcentage du loyer estimez-vous les frais ? »

Les frais s’échelonnent généralement entre 5 à 9%, ce qui équivaut à un mois de loyer. Il n’est pas certain que l’agence prenne en charge la gestion de la partie Airbnb si vous envisagez des locations estivales.


Question : « J’hésite entre un bail classique et un bail mobilité. Avez-vous des conseils à ce sujet ? »

J’offre moi-même de la colocation. Initialement, je penchais pour des baux mobilité, d’une durée de 10 mois. Toutefois, pour éviter toute complexité et étant donné que ces contrats étaient mal compris par les étudiants et leurs parents, j’ai finalement opté pour des contrats de bail d’habitation classique. J’informe mes locataires qu’ils peuvent occuper l’appartement du 1er septembre au 30 juin. Je n’ai eu aucun problème jusqu’à présent. Pour les contrats et les formulaires d’états des lieux vous pouvez les sourcer directement via PAP.

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Merci pour ce RETEX c’est vraiment super complet.
Surprenant sur le bail mobilité, je pensais que l’absence de dépot de garantie serait un vrai plus pour une population type étudiants pour qui ça représente une grosse somme en général.

C’est également un avantage pour vous, car cela vous permettra de diminuer les risques liés au remboursement des frais d’électricité en fin d’année.

Hello

J’ai le projet avec ma compagne de changer de RP dans les 6mois-1an , et de mettre en location en LMNP longue durée au réel l’appart actuel, acheté il y a 7 ans, 270K frais de notaire compris et évalué actuellement sur meilleurs agents à 400K.

J’ai fait des simulations qui me disent que je ne paierai pas d’impôt sur les loyers avec la déduction des charges (notamment l’amortissement du bien) pour au moins 10 ans.

J’ai un crédit avec des faibles mensualités sur encore 10ans à un taux bas (1,1% assurance comprise) ce qui me permettra d’avoir également un cash flow positif d’environ 300€/mois et le rendement d’un investissement patrimonial autour de 4% si je me base sur le prix d’achat.

J’ai 2 questions :

  • Comment calculer un TRI sur 10 ans ? Si je pars d’aujourd’hui, sans l’apport initial, mes flux sont toujours positifs donc impossible de calculer quoi que ce soit vu qu’il faux au moins un flux nĂ©gatif.

  • Dans l’hypothèse ou je vendrai ce bien au bout de 10 ans de location, pour l’abattement de la PV sur IR et PS, le calcul dĂ©bute t’il au moment de l’achat (il y a 7 ans) ou au moment de la mise en location effective ?

Merci d’avance !

Salut @Rom ,

Qd j’ai commencé à lire ton topic je me suis dit que ça aurait pu être moi si tu n’avais pas été plus rapide.

Je me pose exactement les mêmes questions que toi → RP (T3) achetée en 2021 en petite couronne à 0.75% (TAEG à 0.92%) que je vais sûrement quitter dans 2-3 ans pr cause d’éventuellement une famille qui grandit.

Vu mon taux, le fait que je vois mal mon bien se valoriser aussi fortement que par le passé (#tauxdusure) & une progression de salaire pr mon ménage à terme je me dis que j’ai tout intérêt à le conserver & à le convertir en invest locatif via coloc.

Si jamais tu es partant on pourrait éventuellement s’appeler et/ou se voir pour comparer notre stratégie & nos BP. De mon côté ce serait en tt cas avec plaisir. N’hésite pas à me contacter :wink:

Pour finir merci à tous les contributeurs de ce topics qui m’ont pointé pas mal de choses à avoir en tête/à anticiper !

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