Rom
Août 20, 2023, 11:36
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Bonjour Ă tous,
Je vous expose ma situation :
Je suis propriétaire de ma RP en indiv avec ma conjointe (Pacs) et nous souhaitons déménager pour des raisons familiales
Ma RP actuelle est dans une grande ville étudiante avec de la demande (Nanterre) mais c’est un bien « famille » : grand appart avec 4ch. A noter que la mairie bloque sur ce type de bien toute les demande de changement d’usage pour faire du Airbnb (limité à la RP max 120j/an donc)
Pour acheter, j’ai fait un emprunt à un taux très bas (0.75) et par conséquent je n’ai aucune envie de le rembourser en anticipé et d’après mes calculs, je devrais pouvoir déménager sans avoir besoin de vendre
Mon objectif serait d’arriver à être cash-flow neutre sur ce bien le temps de finir de rembourser mon emprunt et ne vendre qu’après avoir fini de rembourser
Pour toutes ses raisons, la meilleure solution me semble être d’envisager la colocation en passant en LMNP.
Sur le papier, je me dis que je dois facilement pouvoir atteindre une situation CF neutre voir positif : au vu des annonces sur SL ou LBC, je dois pouvoir louer chaque chambre 700-750€cc donc disons 3000€/mois de loyer environ, j’ai une mensualité de 1470€ + ~200€ de charges
Certains d’entre vous ont-ils déjà fait cela ?
Le fait que le bien soit déjà en partie remboursé (acquis en 2019) a-t-il un impact sur l’amortissement possible en LMNP ? et donc sur l’intérêt du dispositif ?
Merci d’avance pour vos conseils
Romain
Bonjour Rom,
Je vois que des 4/5 pièces à Nanterre sont plutôt affichés à 2000€ par mois. Dans tous les cas 3000€ me semble bien ambitieux.
Je loue mon ancienne RP (n’ayant pu la vendre correctement l’an dernier) dans cette gamme de prix (Plus petit que ton bien mais à Rueil-Malmaison qui est un peu plus cher que Nanterre).
Rom
Août 21, 2023, 7:35
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Merci François. En location meublée simple, ça doit tourner autour des 2000€, c’est pour cela que j’envisage la coloc. L’autre avantage que j’y vois est la possibilité de faire un peu de Airbnb en cas de vacance (notamment l’été) : dans tous les cas je commencerai avec les JO de Paris en Airbnb. De toutes façons je verrai bien
Tu es en LMNP du coup pour ton ancienne RP à Rueil ? Tu l’amortis depuis la date d’acquisition ou depuis la date à laquelle tu l’as mis en LMNP ?
Rewol
Août 21, 2023, 8:27
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Pour faire de la location (ou colocation) meublée, tu dois déjà t’immatriculer à la date où tu quittes ton appartement de Nanterre.
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Non je loue en nu.
Quelques point d’attention selon moi :
les coloc’ c’est pas anodin à gérer soit tu as le courage soit il faut payer des frais d’agence
tu ne peux pas récupérer ton appart’ quand tu veux c’est 3 mois de préavis (minimum) et compter quelques semaines en plus pour une remise en état pour une vente
si tu as fait une PV tu vas être imposé dessus ce qui n’est pas le cas si ça reste ta RP
Rom
Août 22, 2023, 8:12
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Merci pour vos réponses.@Rewol c’est très clair merci. Ce qui est bien donc c’est que ça permet d’amortir la PV latente aussi.@Morgane :
en quoi une coloc est plus compliquée qu’une loc meublée classique ? A cause des mouvements plus fréquents ?
si agence, vous comptez quel % du loyer en frais ?
je m’interroge sur bail classique ou bail mobilité, vous avez un conseil là dessus ?
Les colocs ont plus de mouvements donc vacances locatives, il faut faire 3-4 bails, installer une box internet à ton nom, idem pour l’électricité et les colocs sont en général jeunes donc ils gèrent moins eux même (pas à l’abris d’être appelé si une ampoule ne fonctionne pas) et souvent ils prennent moins soin de l’appart (le ménage c’est souvent pas la tasse de thé des jeunes de 20 ans).
Rom
Août 22, 2023, 8:30
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Merci. Tu confirmes que j’avais identifié les bons sujets. Ca rassure
J’ai effectué cette démarche en 2019 pour mon ancienne résidence principale. C’est un processus assez simple et rapide. Voici un aperçu des étapes à suivre. Sur le comptable, j’utilise JD2M.
Étape 1: Valorisation du bien
Faites appel à une agence immobilière ou un évaluateur en ligne pour déterminer la valeur actuelle de votre bien.
Votre comptable utilisera cette valorisation pour calculer l’amortissement. Il ventilera la valeur entre les différents composants tels que le terrain, le gros œuvre, l’installation électrique, l’étanchéité, la toiture, et les aménagements intérieurs.
Étape 2: Valorisation du mobilier de moins de 5 ans
Utilisez la méthode des comparables pour évaluer le mobilier. Cela implique de rechercher des biens équivalents sur des plateformes de vente d’occasion, comme LeBonCoin.
Votre comptable prendra en compte ces valeurs pour les comptabiliser dans les amortissements.
Étape 3: Immatriculation sur le site de l’INPI
Si vous opérez en nom propre, remplissez le formulaire P0i en ligne sur le site de l’INPI.
Si vous ĂŞtes en indivision, utilisez le formulaire FCM sur le mĂŞme site.
Étape 4: Obtention du numéro SIRET
Après l’immatriculation, vous recevrez un numéro SIRET nécessaire pour vos déclarations fiscales.
Étape 5: Adhésion à un OGA
Rejoignez un Organisme de Gestion Agréée (OGA) pour bénéficier d’une réduction d’impôts sur vos frais de comptabilité.
Étape 6: Création de l’espace professionnel sur le site des impôts
Cet espace vous permettra de gérer votre Cotisation Foncière des Entreprises (CFE).
Notez que la première année, vous pouvez être exonéré de cette taxe sauf si vous avez débuté votre activité au 01/01 de l’année.
Étape 7: Déclaration des informations liées à l’occupation
Depuis 2023, il est obligatoire de déclarer l’occupation de votre bien sur l’espace « Gérer mes biens immobiliers » du site des impôts.
Déclarez l’identité de vos locataires, les périodes d’occupation et le montant des loyers.
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Question : « En quoi une colocation est-elle plus compliquée qu’une location meublée classique ? Est-ce à cause des mouvements plus fréquents des locataires ? »
Actuellement, l’un de mes biens est en colocation et j’envisage d’en convertir un autre dans ce mode de location.
Avantages :
Rentabilité : Je loue l’appartement à un tarif environ 27% supérieur au marché (950€ en location simple contre 1300€ charges comprises en colocation).
Flexibilité estivale : Je propose des locations de courte durée pendant l’été, bien que cela soit moins rentable que la colocation, étant donné que je fixe une durée minimale d’une semaine et que le taux de vacance est d’environ 50%.
Moins de risques d’impayés : Les étudiants sont souvent accompagnés par leurs parents, ce qui réduit le risque.
Inconvénients :
Démarches administratives auprès de la CAF : Il faut les réaliser de manière régulière.
Refacturation de l’électricité : J’avance les frais électriques et refacture chaque étudiant au prorata de son temps d’occupation.
Gestion chronophage : Cela comprend la mise en ligne des annonces sur Seloger/LeBonCoin, l’organisation des visites, la rédaction des contrats, les états des lieux d’entrée/sortie, et la gestion du ménage (pour Airbnb).
Entretien fréquent : Les réparations sont plus régulières en colocation.
Conclusion : En région parisienne, la colocation est rentable, mais pas suffisamment pour couvrir les frais de gestion d’une agence, en tout cas, si votre produit est jeune. Cette rentabilité vient au détriment de votre tranquillité. Mais, comme on dit, vous avez la jeunesse pour vous.
Question : « Si vous faites appel à une agence, à quel pourcentage du loyer estimez-vous les frais ? »
Les frais s’échelonnent généralement entre 5 à 9%, ce qui équivaut à un mois de loyer. Il n’est pas certain que l’agence prenne en charge la gestion de la partie Airbnb si vous envisagez des locations estivales.
Question : « J’hésite entre un bail classique et un bail mobilité. Avez-vous des conseils à ce sujet ? »
J’offre moi-même de la colocation. Initialement, je penchais pour des baux mobilité, d’une durée de 10 mois. Toutefois, pour éviter toute complexité et étant donné que ces contrats étaient mal compris par les étudiants et leurs parents, j’ai finalement opté pour des contrats de bail d’habitation classique. J’informe mes locataires qu’ils peuvent occuper l’appartement du 1er septembre au 30 juin. Je n’ai eu aucun problème jusqu’à présent. Pour les contrats et les formulaires d’états des lieux vous pouvez les sourcer directement via PAP.
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Rom
Août 22, 2023, 9:43
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Merci pour ce RETEX c’est vraiment super complet.
C’est également un avantage pour vous, car cela vous permettra de diminuer les risques liés au remboursement des frais d’électricité en fin d’année.
Slice
Septembre 24, 2023, 6:06
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Hello
J’ai le projet avec ma compagne de changer de RP dans les 6mois-1an , et de mettre en location en LMNP longue durée au réel l’appart actuel, acheté il y a 7 ans, 270K frais de notaire compris et évalué actuellement sur meilleurs agents à 400K.
J’ai fait des simulations qui me disent que je ne paierai pas d’impôt sur les loyers avec la déduction des charges (notamment l’amortissement du bien) pour au moins 10 ans.
J’ai un crédit avec des faibles mensualités sur encore 10ans à un taux bas (1,1% assurance comprise) ce qui me permettra d’avoir également un cash flow positif d’environ 300€/mois et le rendement d’un investissement patrimonial autour de 4% si je me base sur le prix d’achat.
J’ai 2 questions :
Comment calculer un TRI sur 10 ans ? Si je pars d’aujourd’hui, sans l’apport initial, mes flux sont toujours positifs donc impossible de calculer quoi que ce soit vu qu’il faux au moins un flux négatif.
Dans l’hypothèse ou je vendrai ce bien au bout de 10 ans de location, pour l’abattement de la PV sur IR et PS, le calcul débute t’il au moment de l’achat (il y a 7 ans) ou au moment de la mise en location effective ?
Merci d’avance !
TAM
Septembre 27, 2023, 3:11
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Salut @Rom ,
Qd j’ai commencé à lire ton topic je me suis dit que ça aurait pu être moi si tu n’avais pas été plus rapide.
Je me pose exactement les mêmes questions que toi → RP (T3) achetée en 2021 en petite couronne à 0.75% (TAEG à 0.92%) que je vais sûrement quitter dans 2-3 ans pr cause d’éventuellement une famille qui grandit.
Vu mon taux, le fait que je vois mal mon bien se valoriser aussi fortement que par le passé (#tauxdusure ) & une progression de salaire pr mon ménage à terme je me dis que j’ai tout intérêt à le conserver & à le convertir en invest locatif via coloc.
Si jamais tu es partant on pourrait éventuellement s’appeler et/ou se voir pour comparer notre stratégie & nos BP. De mon côté ce serait en tt cas avec plaisir. N’hésite pas à me contacter
Pour finir merci à tous les contributeurs de ce topics qui m’ont pointé pas mal de choses à avoir en tête/à anticiper !
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