Hello,
Les réponses vont dépendre de tes envies actuelles et futurs :
- Neuf ou ancien à rafraîchir / rénover ? Pas de gros travaux souhaités …
L’ancien sera toujours moins chère, le seul avantage du neuf en ce moment c’est si tu chopes une queue de programme au rabais (si le promoteur veut clôturer l’opération)
- Surfaces ? Plusieurs studios 1 pièce ? Ou type t2?
T1 = plus de gestion, plus de turnover, mais potentiellement plus d’APL / garantie visale et plus de rentabilité
T2/T3 = en fonction de la ville, Montpellier est étudiant il me semble, il faut connaitre ta cible avant l’achat (colloc, couple etc…)
- Dans petites résidences ou appartement isolé pour limiter les charges de copropriété ?
Un gros ensemble bien géré sera toujours mieux qu’un immeuble sans gestion a l’abandon, mais je suis d’accord avec l’argument des petites copro avec moins de charge (gardien, espace vert etc…)
- Villes à privilégier pour meilleure rentabilité ?(je suis sur Montpellier). Existe-t-il un classement des villes rentables ?
Si tu dois te taper 500€ de train par an pour gagner 0,3% de renta les calculs sont pas bon, privilégie les villes que tu connais, avec des emplacements premium (centre ville, proche transport etc…)
- Classes énergétiques ? Risque d’acheter une passoire pas cher mais nécessitant des travaux importants a l’avenir ? Quid de la réglementation pour location actuelle et à venir ?
Les lois ça changent, personne a de boule de cristal, si tu t’y connais en thermique achète du G, voit avec le diagnostiqueur les qqu’travaux pour passer en C ou D, sinon achète directe du C/D
- risque de ne pas passer par une agence pour louer le bien ? Comment limiter ce risque au max ?
Ca dépend de toi, si tu te formes ou si tu veux la liberté de profiter de ton argent (tu dis que ton travail est prenant, tu as une idée du temps et de l’énergie pour gérer 3 biens à distance ?), passe par une agence avec laquelle tu as la possibilité de choisir le locataire si possible, mais c’est un métier et ça se rémunère.
Bien entendu si tu t’y connais il n’y a pas plus de risque à gérer toi même. (tu seras toujours plus réactif)
- impôts : comment optimiser mise à part via Lmnp? Sortir des villes pour diminuer les impôts fonciers ? Mais du coup loyers aussi plus faibles …
Le LMNP si tu es salarié, pas besoin de chercher plus loin. La SCI si tu as une vocation successorale ou de transmission mais la encore c’est du cas par cas selon ton patrimoine.
- qui aurait un tableur Excel de rentabilité immobilière ?
Ca doit se trouver par une simple recherche (Lybox en a un intégré pas trop déconnant)
- je précise que je souhaiterai éviter le type rbnb qui nécessite pas mal de temps à consacrer en gestion (peu passif)
Dans ce cas la du LMNP sur du T2/T3 ou un T1 proche des universités, et une agence de gestion 
Pour les conseils, prends le temps et met des alertes sur un quartier et une typo de biens, a l’usage tu commenceras a analyser les prix tout seul.
Te bloque pas sur le prix afficher, perso je recherche toujours jusqu’a +20/30% de ma capa d’emprunt cible, pour négocier derrière, le pire qui puisse arriver c’est un refus.
Cible les bons emplacements (la maison décoté à 35min du centre ville en voiture c’est pas forcément une affaire).
Et essaie de ne pas te focaliser sur la renta à la virgule près.
Je partage mon retour d’expérience, en espérant que cela puisse aider :