Besoin d'aide pour LMNP

Immobilier 🏠
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Bonjour Ă  tous,

Je crée ce sujet pour obtenir des explications et/ou des conseils vis à vis de la mise en location future de mon appartement ( actuellement ma résidence principale). Il s’agit de mon premier bien à mettre en location et j’ai surement des lacunes.

Voici les informations nécessaires:
Valeur du bien estimée à 415k€
Base amortissement 352750€ ( 85% de la valeur du bien), soit 11758€ d’amortissement annuel.
TMI Ă  41%.
Le bien sera loué pour un montant de 1800€/ mois,soit 21600€ de revenus annuels.

  • Cas de la location nue

Charges annuelles:
Charges copropriété: 2000
Assurance: 150
TF:846
Interets emprunts: 2673
Honoraires de gestion: 864
Total des charges: 6533 euros annuels.
Le montant imposable serait donc de 15067 euros( 21600-6533), ce qui engendrera un impot de 6177 euros annuels, et une hausse de ma cotisation CMU d’environ 1205€ annuels.

  • Cas de la location meublĂ©e

Charges annuelles additionnelles:
Frais banque: 120
Honoraires comptable: 720
CFE:500
Honoraires gestion:864
Total des charges additionnelles: 2204 euros annuels en plus, soit 8737 euros au total.
Le montant imposable serait donc de 1105 euros ( 21600-8737-11758) grâce à l’amortissement, ce qui engendrera un impot de 453 euros annuels, et une hausse de ma cotisation CMU d’environ 88€ annuels.

Simplement, cela ne tient pas compte du remboursement du bien ( crédit pour 15 ans restants).
Je rembourse 1350€ par mois, pour un bien loué 1800€.

En gros, je me retrouve avec:

  • Revenus fonciers: 21 600€
  • Remboursement bien: -16 200€
  • Charges: -8 737€
    RĂ©sultat brut -3337
  • Impots - 453

Et donc un formidable résultat net à -3 790€ annuel.

D’après mes calculs, même en meublé, il faudra sortir environ 300€ de ma poche par mois pour louer.
J’avoue ne pas comprendre comment c’est possible, et j’ai peut être commis une erreur dans le calcul.

Vos conseils sont les bienvenus pour m’aider à réduire mon effort mensuel, ou en tout cas à comprendre si mes calculs sont corrects…

Merci Ă  tous

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Paris ?

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Bonjour,
Non, pourquoi?

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Hello, très bel exercice utile à pas mal de monde.
mais il y a quelques erreurs :

En location nue, il faut ajouter les cotisations sociales Ă  la TMI, donc 41% + 17,2% soit
58,2% d’impôt sur 15 067€. Le coup de massue !

En location meublée, tu as raison de prendre l’estimation à aujourd’hui de ton bien, et non pas la valeur d’achat.
pour l’amortissement par contre, c’est pas comme ça. Tu estimes la part terrain à 15%, ça peut être plus ou moins. Avec la surface (donc le prix au m² on pourra mieux savoir). L’amortissement n’est pas linéaire sur 30 ans mais se découpe par composants.
Dans tes hypothèses de 15% de terrain, l’amortissement peut être de 18 800€ au lieu de 11 758€.

Donc en reprenant tes calculs en meublé, le schéma à privilégier si ton bien s’y prête (en ville)
Revenus : 12x1800 = 21600
Charges : tu peux gratter le compte bancaire (120€ à 0€), réduire les frais de compta (720€ à 240€). Ca donne en charges déductibles : 6533€ + 240 + 500 = 7273€.

Résultat fiscal : 21 600 - 7273 - 18 800 = - 4 473 donc pas d’impôt.

En ajoutant le crédit (1350€ par mois de capital ou d’échéance complète déjà déduite en charges ??) on a :
21 600 - (12x1350) - (7273 - 2673) = + 800 €
(j’ai retiré les intérêts qui sont dans la mensualité sans doute)

EN meublé, en affinant les dépenses et avec un amortissement plus fin, tu dégages 1 déjeuner à 2 par mois :slight_smile:

Enfin, attention aux revenus locatifs à considérer : loyers HC en nue et Charges comprises en meublé.

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Wow, merci pour la réponse en détail !
C’est ma potentielle future comptable qui m’a fait les calculs, visiblement elle a oublié 2-3 trucs :slight_smile:
Je reprends dans l’ordre:
J’aurais donc 58.2% d’impôts ( je pensais que cela n’était le cas que si les revenus sont >23000€ et autres revenus du foyer).
Valeur d’achat, c’était 405000€, j’ai pas voulu être trop gourmant sur la PV.
Il s’agit d’un T3, 71m2, deux garages, avec un extérieur de 71m2.

Dans les charges, vous dites que je peux gratter le compte bancaire, vous voulez dire que ma banque peut potentiellement l’ouvrir sans frais? Et la comptable est trop gourmande?
Je pense qu’elle a mis 720€ de frais puisque ca passe en charge, c’est une « fausse charge » ( je la paye, mais je récupère sur les charges déductibles).

Les 1350 correspondent à une échéance pleine effectivement.

Qu’entendez vous par amortissement plus fin?

D’après ma comptable, elle me conseillait de faire 1800 charges comprises ( et de ne pas imputer les charges de copro au locataire, pour éviter de gonfler mes revenus, ce qui augmente mes impots par la suite).

Je suis pas sûr de tout comprendre, j’ai un peu peur de me lancer à l’aveugle et de me retrouver à perdre des milliers d’euros à l’année…

En tout cas, un grand merci pour le détail, c’est super gentil!

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avec plaisir :wink:
Pour 71m², et 71m² d’extérieur, on arrive comptera 94m² équivalents. tu seras donc à 4400€/m². tu es bien dans les 15% de terrain, bravo !

  • Pour le compte bancaire, c’est en effet recommandĂ© d’ouvrir un compte dĂ©diĂ©, mais un boursorama gratos peut faire l’affaire. Gratuit.
  • La comptable, c’est le prix, mais tu peux optimiser via un jd2m ou qlower par exemple
    Attention, les fausses charges, tu les payes quand même, donc autant pas payer le triple ce que tu peux optimiser…
  • L’amortissement est la « secret sauce » de chaque cabinet comptable. si ils font de tout, ils n’ont pas forcĂ©ment besoin d’optimiser dans 1 cas ou dans l’autre. Avec un comptable spĂ©cialise immobilier, tu as en gĂ©nĂ©ral un amortissement agrĂ©Ă© par le fisc et en ta faveur (qui creuse le dĂ©ficit). LĂ , tout le bâti sur 30 ans dans le dĂ©couper en composants, c’est pas lĂ©gal…

Tu as la bonne démarche, demander à un comptable, et poser des questions et creuser le truc. Beaucoup ne le font pas…

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Merci pour le soutien! Je vais encore bosser un peu mon « business plan » alors :slight_smile:

Je profite de ton aide:
Ai-je un interet à amortir l’ensemble du mobilier?
Selon la comptable, vu que ca ne représente « que » 3 à 5k€, ce n’est pas forcément interessant de l’amortir.

Je vais remettre au propre tout ca, et je reviendrais ici pour donner des nouvelles, si ca peut aider d’autres Finarystes/Finariotes :smiley:

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j’aime mieux finaristes ou finarotes à finariens :wink:

plus que la question de l’intérêt, c’est la question de la légalité. Tu as intérêt à tout déduire et tout amortir. Mais tu ne pourras déduire (ou amortir) que ce qui a été acquis après ta création d’activité (immatriculation Siret). l’amortissement du mobilier déjà présent n’est pas légale. Mais tout (TOUT) ce que tu dépenseras après l’immatriculation sera déductible.

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Oui, j’ai oublié de préciser que je vais meubler intégralement l’appartement pour le mettre en location :wink: mes meubles s’en vont avec moi dans mon nouveau logement, donc ça ne devrait pas poser de problème :wink:

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en effet, tant qu’ils sont achetés après la date de début d’activité.