btjv47
Septembre 15, 2023, 10:13
1
Bonjour Ă tous,
Je crée ce sujet pour obtenir des explications et/ou des conseils vis à vis de la mise en location future de mon appartement ( actuellement ma résidence principale). Il s’agit de mon premier bien à mettre en location et j’ai surement des lacunes.
Voici les informations nécessaires:
Charges annuelles:
Cas de la location meublée
Charges annuelles additionnelles:
Simplement, cela ne tient pas compte du remboursement du bien ( crédit pour 15 ans restants).
En gros, je me retrouve avec:
Revenus fonciers: 21 600€
Remboursement bien: -16 200€
Charges: -8 737€Résultat brut -3337
Impots - 453
Et donc un formidable résultat net à -3 790€ annuel.
D’après mes calculs, même en meublé, il faudra sortir environ 300€ de ma poche par mois pour louer.
Vos conseils sont les bienvenus pour m’aider à réduire mon effort mensuel, ou en tout cas à comprendre si mes calculs sont corrects…
Merci Ă tous
Rewol
Septembre 15, 2023, 12:05
4
Hello, très bel exercice utile à pas mal de monde.
En location nue, il faut ajouter les cotisations sociales Ă la TMI, donc 41% + 17,2% soit
En location meublée, tu as raison de prendre l’estimation à aujourd’hui de ton bien, et non pas la valeur d’achat.
Donc en reprenant tes calculs en meublé, le schéma à privilégier si ton bien s’y prête (en ville)
Résultat fiscal : 21 600 - 7273 - 18 800 = - 4 473 donc pas d’impôt.
En ajoutant le crédit (1350€ par mois de capital ou d’échéance complète déjà déduite en charges ??) on a :
EN meublé, en affinant les dépenses et avec un amortissement plus fin, tu dégages 1 déjeuner à 2 par mois
Enfin, attention aux revenus locatifs à considérer : loyers HC en nue et Charges comprises en meublé.
btjv47
Septembre 15, 2023, 12:16
5
Rewol:
u
Wow, merci pour la réponse en détail !
Dans les charges, vous dites que je peux gratter le compte bancaire, vous voulez dire que ma banque peut potentiellement l’ouvrir sans frais? Et la comptable est trop gourmande?
Les 1350 correspondent à une échéance pleine effectivement.
Qu’entendez vous par amortissement plus fin?
D’après ma comptable, elle me conseillait de faire 1800 charges comprises ( et de ne pas imputer les charges de copro au locataire, pour éviter de gonfler mes revenus, ce qui augmente mes impots par la suite).
Je suis pas sûr de tout comprendre, j’ai un peu peur de me lancer à l’aveugle et de me retrouver à perdre des milliers d’euros à l’année…
En tout cas, un grand merci pour le détail, c’est super gentil!
Rewol
Septembre 15, 2023, 1:26
6
avec plaisir
Pour le compte bancaire, c’est en effet recommandé d’ouvrir un compte dédié, mais un boursorama gratos peut faire l’affaire. Gratuit.
La comptable, c’est le prix, mais tu peux optimiser via un jd2m ou qlower par exemple
L’amortissement est la « secret sauce » de chaque cabinet comptable. si ils font de tout, ils n’ont pas forcément besoin d’optimiser dans 1 cas ou dans l’autre. Avec un comptable spécialise immobilier, tu as en général un amortissement agréé par le fisc et en ta faveur (qui creuse le déficit). Là , tout le bâti sur 30 ans dans le découper en composants, c’est pas légal…
Tu as la bonne démarche, demander à un comptable, et poser des questions et creuser le truc. Beaucoup ne le font pas…
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btjv47
Septembre 15, 2023, 2:21
7
Merci pour le soutien! Je vais encore bosser un peu mon « business plan » alors
Je profite de ton aide:
Je vais remettre au propre tout ca, et je reviendrais ici pour donner des nouvelles, si ca peut aider d’autres Finarystes/Finariotes
Rewol
Septembre 15, 2023, 3:21
8
j’aime mieux finaristes ou finarotes à finariens
plus que la question de l’intérêt, c’est la question de la légalité. Tu as intérêt à tout déduire et tout amortir. Mais tu ne pourras déduire (ou amortir) que ce qui a été acquis après ta création d’activité (immatriculation Siret). l’amortissement du mobilier déjà présent n’est pas légale. Mais tout (TOUT) ce que tu dépenseras après l’immatriculation sera déductible.
btjv47
Septembre 15, 2023, 8:36
9
Oui, j’ai oublié de préciser que je vais meubler intégralement l’appartement pour le mettre en location
Rewol
Septembre 16, 2023, 1:25
10
en effet, tant qu’ils sont achetés après la date de début d’activité.
Bonjour
btjv47
Octobre 6, 2023, 6:18
12
Bonjour
De ce que j’ai compris, pour rester LMNP, il faut que les revenus restent en dessous de 23000€ et soient inférieurs au montant total des autres revenus d’activités, ce qui sera mon cas.
Après vérification, les charges sociales ne sont dûes que si je dépasse 23000€ de revenus annuels.
Je n’ai pas compris la partie PUMA et 1500€ de cotisations sociales par contre.
Merci pour votre réponse
désolé, j’avais mal compris, tu as raison
btjv47:
De ce que j’ai compris, pour rester LMNP, il faut que les revenus restent en dessous de 23000€ et soient inférieurs au montant total des autres revenus d’activités, ce qui sera mon cas.
C’est justement l’inverse, pour rester en LMNP, il faut que les revenus soient en dessous de 23k alors que pour passer en LMP, il faut que les revenus générés soient supérieur à 23k ET
Il y a beaucoup d’incompréhension sur cette règle qui est pourtant très simple. À savoir aussi, que les revenus générés par le chômage sont pris en compte contrairement à la pension de retraite ; et cela peut faire un choc
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Non car les revenus font bien partis de la déclaration fiscale, c’est un crédit d’impôt que nous (frontaliers) avons sur notre déclaration. Notre TMI est donc à hauteur des revenus globaux générés et donc pas de PUMA tant qu’on travaille
Enfin @btjv47 , les 1500 euros de cotisations sociales sont le minimum à payer quand tu es déclarer en tant que LMP.
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