Tout d’abord, je tiens à dire que c’est un régal de faire partie de cette communauté, et de lire vos différents posts et analyses très enrichissantes.
Je viens vers vous car à force de lire, réfléchir, je me perd et j’y vois de plus en plus flou dans ma stratégie patrimoniale. J’ai besoin de vos conseils avisés pour me recentrer.
J’ai comme l’objet du post l’indique, 100k€ à investir, et pour le moment, ils attendent sur un compte sur livret et se font ronger par l’inflation…
J’ai 33 ans, pacsé et père d’un enfant de 2 ans. TMI 30%. Très peu de temps libre.
Je suis ingénieur de formation et travaille chez une filiale d’EDF.
Je viens d’acquérir avec ma compagne, une nouvelle RP portant notre taux d’endettement à 30%, cependant le fruit de la vente de mon ancienne RP n’a pas été réinvestit dans la nouvelle permettant de récupérer le cash mentionné ci-dessus.
A ce jour, mon allocation financière est la suivante :
Immo physique : Pas de locatif, uniquement une RP
Immo Papier : 4% sur des ETF REITs
Or : <1% sur un ETC
Actions / Obligations : 40% avec une majorité (50%) sur du PEA avec des ETF (70%action et 30% Obligations), puis AV pilotées en UC, PEE
Fonds Euro : 4%
Liv A et differents livrets : 47%
Crowdfunding ENR (ENERFIP) : 5%
Mon aversion au risque est subjectivement bonne, et mon but à long terme est de générer un revenu grace aux differents placements d’environ 2000e/mois à horizon 15/20 ans.
A court terme, il me semblerait adequat de générer des revenus afin de faire baisser le taux d’endettement pour ensuite aller sur du levier bancaire… Mais est là mon dilemme…
Vers quoi pensez vous dois-je m’orienter ?
=>Crowdfunding immo?
=>SCPI Européennes (avec/sans crédit) en nom propre ou SCI à l’IS, SCI Française sous AV? sachant que je me demande comment vont évoluer les parts et la liquidité des SCPI lorsque le marché obligataire remontera et fera que les SCPI sont moins attractives.
=> Immo physique avec une totale délégation en agence ?
=>Ou bien vers d’autres solutions?
Habitant dans la région de Montpellier, l’immo physique a beaucoup augmenter dernièrement rendant quasi impossible l’autofinancement d’un projet locatif sauf en injectant beaucoup de liquidité ou bien passer beaucoup de temps (que je n’ai actuellement pas) à chercher et rénover un appartement.
Je ne suis pas un grand spécialiste de la gestion de patrimoine, mais pour le plaisir de participer je veux bien essayer de donner mon avis qui est donc à prendre avec de grosses pincettes !!!
Vu ta situation je me demande si tu n’aurais pas intérêt à rembourser par anticipation une bonne partie (ou toute) de ta dette, à voir selon les éventuelles pénalités que la banque peut-être susceptible d’appliquer.
Sinon si je comprends bien tu sembles avoir une bonne part d’épargne de précaution déjà, donc si tu ne peux pas rembourser ta dette par anticipation (ou si tu peux il est toujours bon d’épargner une partie de ton salaire chaque mois de toute façon mais sûrement le fais-tu déjà), je renforcerais mes positions en ETF peut-être en gardant la même répartition actions/obligations si elle te convient.
Tu sembles t’orienter vers l’immobilier, comme tu n’as pas trop le temps pour l’immo en direct, peut-être chercher une bonne diversification dans l’immo papier déjà, SCPI (je ne sais pas le plus avantageux entre nom propre ou SCI ? question de fiscalité sûrement ?), je ne sais pas si les foncières peuvent valoir le coup je crois qu’on tend plus à les classer comme action ? Sinon il peut y avoir des projet d’achat immo en démembrement qui ne génèreront pas de revenu mais avec un prix d’achat en nue-propriété à environ 70% de la valeur totale, à ton horizon 20 ans tu peux espérer une belle plus-value en revendant la pleine propriété. (en admettant que l’immobilier continu à augmenter…).
Il doit y avoir par ici des spécialistes de la question qui pourront confirmer ou infirmer et que je serai curieux de lire.
Voilà mon petit avis qui j’espère n’aura pas trop polluer ton post, je trouve ta question intéressante et c’est pourquoi je me permets.
Merci !
En complément, avec le remboursement de l’emprunt j’arrive à mettre de côté 16% de ma remunération.
En effet, il y a la possibilité d’injecter un partie de la somme dans le remboursement de l’emprunt pour dégager de la capacité. Cependant, le taux est à 2,7% (3,33% TAEG), donc je pensais plus garder le cash pour l’investir que de rembourser.
Concernant les SCI de SCPI en AV, et non les SIIC (REITs), ça peut valoir le cout car les frais d’entrées sont moindre qu’en SCPI.
Pour la partie Immo, disons que je souhaiterai diversifier mon patrimoine financier sur des produits tangibles et stables.
Personnellement, vu ton allocation et ton horizon de placement, je privilégierais les actions. L’immobilier perd beaucoup de son intérêt sans effet de levier. Donc moi je blinderais d’abord le PEA en lissant mon investissement sur les prochains mois en prenant mon temps puis je continuerais sur des UC sur une bonne AV. Pourquoi pas un peu de SCPI en AV également mais c’est plus pour la diversification qu’autre chose. C’est les grandes lignes mais honnêtement c’est dur de répondre sans connaître tes projets ni ton aversion à la volatilité.
Bonjour
si tu veux des revenus passifs actions a dividendes sécurisées ( aristocrate dividendes US ou France a privilégier) , des ScPi en démembrement, les revenus immobiliers sont trop taxés a mon…goût Cash IS king. Mieux vaut investir ton cash et ne pas rembourser ton emprunt,. Profiter d un repli des actions et avoir un dividendes a 6 a 7 % , ce sera toujours bien au dessus de tes 2,7% de TX d emprunt, sur PEA par contre… C est un avis qui peux t éclairer enfin je l espère
concernant l’immo physique : tu indiques avoir très peu de temps libre, donc comme tu l’indiques en délégation, selon moi tu vas perdre trop de rentabilité et ton effet de levier va être « mangé »
je ne vois pas trop l’intérêt non plus de faire un remboursement anticipé de ta RP. Avoir le même rendement actuellement (3%) est largement possible.
j’irais au max (ou presque) de mon PEA sur des ETF en capitalisation sur repli - ton but de revenu « passif » n’est que dans 15/20 ans… Donc autant le faire capitaliser automatiquement les dividendes (toujours en lien avec le fait que tu es très peu de temps).
dans la même logique pourquoi pas tenter la nue propriété ? Tu peux également trouver des SCPI avec des couts moins élevé à l’entrée désormais.
tu as déjà un TMI assez élevé, générer du revenu supplémentaire va te taxer et « ralentir » ta progression.
Je suis rapidement dans la même situation que toi, mais sans les 100K€ cash à investir. 36 ans, pacsé, 2 enfants de 1 et 4 ans (donc très peu de temps aussi) propriétaire de ma RP - avec un taux d’endettement très élevé (la bonne époque ou l’on pouvait aller au delà de 35%) Je réfléchi à mes investissements tous les mois afin d’arriver à avoir des revenus passifs suffisants d’ici 15-20 ans. Et clairement je m’oriente vers du PEA avec du ETF en capitalisation et peut être SCPI d’ici quelques temps.
T’en penserais quoi d’aller sur de la SCPI européenne voire même d’essayer d’aller chercher une petite ligne de crédit pour faire un peu de levier tout en injectant assez pour être à l’autofinancement ?
Max du PEA, je pense que c’est une bonne idée mais je ne souhaiterais pas avoir l’ensemble de mon patrimoine indexé sur le marché action.
Pour la SCPI à crédit faudrait creuser un peu. J’avais regardé un peu, mais j’étais tombé sur 2 soucis :
Avec la remontée des taux, l’effet de levier est malheureusement assez faible, il faut aller sur des SCPI à 6-7% mais la intervient mon 2eme soucis
J’avais demandé qu’à ma banque, mais le soucis c’est qu’il finance leur SCPI sans soucis, mais le rendement n’est que de 4%. J’ignore si c’est vrai, mais sur le financement de SCPI « autre » ils prennent moins en compte les loyers, donc le taux d’endettement monte vite. J’ai pas trop chercher une alternative à la banque de ma RP, car compte tenu de son importance dans mon patrimoine, je peux difficilement aller ailleurs.
Mais pour l’Europe oui, ça permet toujours de dilué le risque.
Sur le PEA, tu peux arriver à bien te diversifier sur le secteur / région. Après il ne faut pas tout investir en une fois, mais sur des replis mensuel/hebdo. Le suivi sera ainsi plus simple et plus rapide. Donc moi je n’aurais pas trop de soucis à investir sur les actions. Tu as déjà de l’obligation, j’augmenterai peut être juste un peu ma part de fonds euros - ton 47% en livret A et autres intègre les 100K€ que tu dois investir ?
Il y a peu prêt un an, j’étais aller consulter un CGP du CA et effectivement il m’a sortie la même chose que pour toi. Qu’il finance uniquement les SCPI interne et les autres c’est uniquement avec des prêts conso.
Il m’avait proposé une sorte de crédit lombard avec un remboursement in-fine avec une stratégie de réinvestissement des loyers dans une PÉR qui au final enrichissait la banque et aucunement moi…
Les SCPI européennes c’est pour l’imposition plus douce (pas de cotisation sociale).
Oui, les 47% intègrent les 100k en attente sur les différents livres dont le livret A (sur lequel je penserai laisser uniquement l’épargne de secours soit 3 mois de dépense).
1-Toujours placer en action l argent dont on a pas besoin au minimum dans les 5 ans à venir.
2 - Quand on regarde les courbes des différent indices depuis 2010 , on a traversé beaucoup de crises…. Et on est toujours plus haut……aujourd’hui !
3 - Ton degré d’aversion au risque et la gestion de tes émotions face à la volatilité est aussi à prendre bien évidemment en compte car nous sommes pas égaux
Il faut un mental d acier et être résilient !
Il ne faut pas avoir peur dès krach, il faut les voir comme des opportunités … de renforcer sur quand on est long terme……
Je prendrai un peu le contre pied de la question (générer des revenus afin de faire baisser le taux d’endettement).
Quelques hypothèses:
Si vous arrivez à couvrir le remboursement de vos mensualités, tout en étant « large », c’est à dire en générant une capacité d’épargne mensuelle
Si vous n’avez pas l’utilité de dépenser la somme de 100k€ dans les 8 à 10 ans.
(ce point est délicat car on ne peut pas prévoir le futur, je ne veux pas jouer le rabat-joie, penser séparation -même si dans votre cas on ne peut pas parler de « divorce » car vous êtes pacsé)
Et bien je vous encouragerais à regarder du côté des fonds de Private Equity (PE). 100k€ permet de faire de vous un investisseur avisé, et donc d’avoir accès aux fonds de qualité institutionnelle, très diversifiés, via un CGP ou une plateforme (style alphacap), comme Altaroc, Archinvest…
Vous sacrifiez la liquidité, mais investissez sur une classe d’actifs qui va vous faire passer à travers les cycles de la bourse, et qui génère un TRI supérieur à celui de la bourse.
Votre enfant a 2 ans, donc dans environ 18 ans, quand il faudra financer ses études, en utilisant 2 fonds de PE l’un après l’autre, votre pactole aura vraisemblablement doublé ou triplé.
Pour vous générer un revenu de 2000€/mois, sans consommer le capital, à raison d’un rendement de 2%, il vous faudra une épargne de 1 200 000€. Donc clairement cet objectif ne sera pas atteint.
En effet, si votre but est de transformer les 100 000 € en 1 200 000€ à l’horizon 15/20 ans, (soit faire x 12 en 15-20 ans), il vous faudra prendre énormément de risques (dans ce cas, je dirais un mélange de cryptos, de fonds très risqués etc.). Avec évidemment la possibilité de perte en capital.
Déjà, je vois que vous avez une gestion en bon père de famille. Je pense donc qu’il faut que vous restiez sur ce profil en termes de prise de risques.
En effet, vu le montant et les placements déjà effectués, investir une part de ce capital sur du crowdfunding immobilier est une bonne solution. Avec des tickets de 1k€ à 10k€, sur un taux annuel brut moyen de 10,8% et une immobilisation courte, cela me semble être pertinent. Toutefois, je pense qu’il ne faut pas en allouer une trop grosse partie.
Ensuite, je pense qu’au vu de votre fiscalité, investir en direct pour activer un levier fiscal IR-PME, donc défiscaliser 25% de votre investissement dans les entreprises en non cotés. Là encore, j’allouerai peu, 10% pas plus, comme ça vous pourriez déduire 2 500€ sur votre imposition. Je vous recommande des plateformes comme Tudigo, Baltis ou La première brique.
Enfin, les conseils de la communauté me semble être bon et participer à limiter le risque en diversifiant sur de la SCPI et des parts de fonds à inscrire sur le PEA. De plus, les ENR sont assez plébiscités à ce jour par la communauté crowdfunding car durée courte et taux d’intérêt autour 7%.
En revanche, je déconseille de mettre les 100k€ sur un seul fonds qui ne corresponde pas, je pense, à votre profil.
Merci pour cette belle analyse et l’ensemble de ces conseils.
Du coup, vous partirez sur une repartition : 10k Crowdfunding immo, 10k sur de PEA PME, et sur quelle repartition sur de la SCPI et versement PEA (50 scpi - 30k pea?).
Est-ce qu’il serait pas optimiser d’aller chercher un peu de dette via credit pour optimiser le levier telle qu’un investissement physique via une SCI l’IS ou en LMNP tout en faisant rechercher le bien et gérer les travaux avec une entreprise telle que Investissement Locatif. Vous en pensez quoi ?
Je ferais même peut être 20k en crowdfunding immo pour aller chercher 4 projets en mettant 5k à chaque fois pour diversifier. En effet, ensuite 10k€ sur le crowdequity, mais en direct pas en PEA PME pour bénéficier de 2 500€ de déduction d’impôts 2023 via le levier fiscal IR-PME.
Après sur le restant, donc 70k€ vous pouvez aussi penser à du PER ou du PEA pour en effet diversifier et aller chercher du rendement sur 5 à 8 ans.
Et éventuellement faire un levier sur de la SCPI qui est un bon placement. Néanmoins, vu votre taux d’endettement je laisserai passer un peu de temps avant de ré-emprunter pour ne pas que vous soyez au maximum de votre capacité, il faut garder une sécurité.
Pour générer un revenu mensuel il n’y a pas 50 solutions, soit immo locatif ou scpi, soit dividendes, soit crowdfunding immo / crowdlending.
Tout dépend si vous supportez le risque ou pas.
Et comme cela a été dit pour 2k/mois il faut un capital d’environ 2M€ donc il y a encore du chemin à faire.
Avec votre TMI et si vous acceptez de payer un peu d’impôts fonciers, les SCPI européennes peuvent être une solution (moins imposées que les FR).
Actions à dividendes ou crowdlending / crowdfunding donneront a priori plus de rendement mais bcp plus risqué (autour de -40% pour les actions et -100% pour le crowdfunding en cas de défaut de l’émetteur).
Sinon tout mettre sur un fond euro, attendre 1 ou 2 ans, acheter de l’immo pendant le krach et revendre quelques années plus tard pour faire grossir le capital, ensuite SCPI ou actions/etf dividendes (ou les 2).
