Besoin de conseil - Jeune actif

Stratégie patrimoniale 📊
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Bonjour Ă  tous,
Voilà plusieurs mois que je lis les nombreuses conversations de ce forum, je me lance aujourd’hui pour vous présenter mon patrimoine et pour vous demander quelques conseils.

J’ai 25 ans, en CDI et locataire de ma RP.
Je suis rentré dans la vie active depuis 2 ans.
Mon objectif est d’optimiser mon épargne, de pouvoir jouir de revenu supplémentaires à horizon 20 ans, et d’ici 30 ans de se permettre de ne plus dépendre du salariat.

Salaire 2850€ avant impôts + une voiture de fonction

Patrimoine :
Livret A : 18k€
LDDS : 8k€
LEP : 10k€

PEA (ouvert début 2024) : 10k€
75% de S&P500, 20% de Emerging market, 5% de stock picking pour m’amuser.

Crypto (kraken) depuis fin 2024 : 1000€ (BTC, ETH, SOL, XRP … )

Je paie ~4k€ d’impôts.
J’épargne chaque année environ 16k€ que je reparti sur les différents supports évoqués ci-dessus.

Je suis en couple, avec Mme qui touche 1800€/mois, on pense à se marier ou se pacser.

Nous prévoyons l’achat de notre RP dans un horizon entre 1 an et 5 ans.

Avez vous des conseils à me donner, sur mon épargne, notre futur achat de RP (près d’Aix en Pce), l’ouverture d’une AV est elle utile dans mon cas ?
Est-il une bonne idée d’envisager un invest locatif dans une studio près de chez moi, cela diminuerait ma capacité d’emprunt pour ma futur RP, donc je doute ? Acheter le studio en mettant un gros apport ?

Merci pour vos prochains conseils

Asty

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Bonjour Asty,

Tu comptes acheter ta RP vers 30 ans ou un peu avant, je pense que c’est la meilleure chose à faire. C’est l’une des étapes principales pour espérer quitter le salariat 20 ou 25 ans après. En plus Aix c’est une belle région.

Investir rapidement dans un studio ? Il vaut mieux faire les choses dans l’ordre, RP d’abord pour maximiser ta capacité d’emprunt pour te loger. Et soigner ton apport personnel, tout en gardant une épargne pour des travaux ultérieurs et laisser une partie sur le PEA.

AV ? Pas du tout la priorité dans ton cas, mais tu peux toujours en ouvrir une avec le minimum dessus pour prendre date et faire tourner le compteur fiscal.

Sinon avec tes revenus je ne suis pas sûr que tu puisses utiliser encore longtemps le LEP.

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Bonjour François,

Merci pour ton retour.
Concernant la RP, je réfléchis à 2 possibilités (les prix dans l’immo ici sont relativement élevés, on tourne autour de 4500€ du m²)

Soit l’achat d’un appartement avec un budget de 350k€
Soit la construction d’une maison avec un budget d’environ 450k€.

Je me dis que la construction de la maison, avec un PTZ et divers autres crĂ©dits avantageux peut finalement revenir Ă  peine plus cher que l’achat de l’appartement financĂ© 100% avec un crĂ©dit ‹ classique â€ş. Non?

Et donc être potentiellement une meilleure opération avec une plus grosse PV plus tard…?

Ou alors acheter l’appartement et profiter d’un petit reste de capacité d’emprunt pour un bien locatif par la suite ?..

Concernant le LEP, effectivement je l’ai ouvert dès mon 1er avis d’imposition l’année dernière où j’ai déclaré seulement 13k€ de revenus.
Sur l’avis d’impôt de cette année, c’est plutôt 40000€, mais je crois que j’ai encore 1 an a profiter de mon LEP avant de devoir le fermer, non?

Aussi, penses-tu qu’il est judicieux de garder ‹ autant â€ş sur les livrets ? Puisque je compte acheter et investir dans l’immo, et que finalement ma capacitĂ© d’emprunt n’est pas Ă©norme (185k€ environ sur 25 ans), je me dis qu’il me faut garder de l’argent dispo… Bonne idĂ©e ?

Concernant les AV je ne m’y suis jamais intéressé.
Si je comprends bien, ce que je mets est bloqué 8 ans. Au bout de 8 ans la fiscalité est idem qu’un pea sur les PV ?
Et c’est avantageux en cas d’héritage, l’imposition pour les héritiers sera moins importante c’est bien ça ?
Quelle est le rendement brut qu’on peut espérer aujourd’hui avec les meilleurs avis ? Je vois ici souvent parler de linxea spirit2.

Merci pour vos conseils
N’hésitez pas :+1:t3:

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Vous êtes sûr de vouloir vous engager dans une construction avec toutes les contraintes que cela peut engendrer ?

Flambées des prix et pénuries de matériaux/matières premières, imprévus financier ou autre, abandon de chantier par les prestataires (imaginez une liquidation judiciaire pendant votre construction…), matériaux qualitatif très cher, critères environnementaux…

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Alors, c’est encore utopique, c’est mon but de vie de faire construire. Mais effectivement c’est devenu de plus en plus compliqué.
Cela dit, je bosse dans l’industrie et ai l’habitude de suivre des chantiers etc… On peut également faire le petit oeuvre nous même (placo, peinture, carrelages cuisine, petite plomberie…)

C’est si galère que ça aujourd’hui ?

Sinon on partirait sur une grosse rénovation en rachetant une vieille bâtisse… Mais je pense que ça coûterait + cher au final …

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Faudrait avoir des retours auprès de votre entourage, ça vaut toujours le coup d’en parler

ça peut être intéressant quand c’est le projet d’une vie

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Je comprends… Je vais me renseigner !
Merci pour ton retour

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Pour profiter au mieux de ta région je te conseille de viser directement une maison, si possible, plutôt qu’un appart pour RP.

Dans l’ancien, avec quelques travaux à prévoir, pour limiter le prix d’achat. Et 4500€ le m2 ce n’est pas si élevé, cela dépend du potentiel à long terme et de l’emplacement (le plus important). Pour une construction neuve ce n’est pas ce qu’il y a de mieux, les promoteurs sont moins fiables qu’avant et les matériaux au plus haut. Il y a de plus en plus souvent de mauvaises surprises, des retards.

Pour ton budget il faut acheter Ă  deux.

Sur l’AV non ce n’est pas bloqué 8 ans, c’est juste que les gains sont imposés au début à 30% en cas de retrait (comme sur un compte-titres) et après les impôts sont moins élevés. Mais de toute façon le plus intéressant fiscalement ça reste le PEA après 5 ans (17,2% de ps et c’est tout) mais on ne peut pas comparer car dans un plan on est à 100% en actions et donc on ne peut pas diversifier. Tu peux ouvrir une AV avec le minimum et ne plus y toucher ensuite. Pour prendre date.

Tu as en effet beaucoup en livrets mais si tu as besoin de la somme pour un achat immo et des travaux dans 5 ans, je te déconseille de placer un gros capital sur ton PEA. Il ne faut pas oublier que les marchés ça reste très volatile et que des rendements à 8-10% par an c’est une moyenne calculée sur une très longue période.

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Merci François pour tes réponses.

Donc tu confirmes qu’entre :

  • acheter un appartement maintenant, pour le revendre dans 5 ans et acheter une maison.
  • Rester locataire 5 ans pour ensuite acheter une maison

De façon purement financière, il vaut mieux privilégier là 2nd option?

Pour le prix au m², dans le neuf c’est plutôt 5500€.
Mais on cherche de l’ancien plutôt a 3000/3600€ avec de bons travaux à faire.

Je pense qu’on va rester patient, locataire (même si c’est frustrant chaque début de mois de balancer le loyer…), attendre d’avoir un peu plus d’apport, une plus grosse capacité d’épargne et on achètera, mais pour une durée plus longue.

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En effet acheter un appart pour le revendre dans 5 ans ce n’est pas vraiment rentable. A moins que les prix augmentent fortement, mais alors ce serait le cas aussi des maisons dans la même région donc on tourne en rond.

Il y en a qui gardent leur 2 pièces pour le mettre en location et achetent une maison et se retrouvent donc avec deux crédits à rembourser. Mais dans ce cas il faut avoir une bonne épargne et être sûr que les revenus du foyer augmentent régulièrement. Ce n’est pas évident.

Avec les taux de crédit qui sont encore hauts à mon avis tu as intérêt à gonfler ton épargne pour avoir un meilleur apport avant d’acheter.

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Bonsoir,
Pourquoi alors viser Ă  court terme une RP de 350 Ă  450k ?
Ça me paraît compliqué avec les chiffres que tu donnes. Peut-être acheter un premier bien, quitte à revendre et acheter plus grand si ta capacité d’épargne s’améliore ensuite.

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Nous projetons d’avoir des enfants dans les années qui arrivent (avant 5 ans) donc si nous achetons un appartement ce sera minimum un 3 pièces.
Et je pense qu’il ne sera pas possible de le garder car nous notre capacité d’emprunt ne sera pas assez élevée pour acheter une maison.

Mon salaire ça sans aucun doute augmenter, je suis ingénieur .
Mais pour celui de Madame c’est délicat. Difficile de dire aujourd’hui si elle gagnera 1800€ ou 3000€ dans 3 ans. (Vive le monde de la recherche…!)

Merci encore pour nos Ă©changes