Besoin de conseils sur ma stratégie pour investir dans l'immobilier

[ClementB]

Bonjour à tous

C’est aujourd’hui mon premier post !
Je souhaite investir dans l’immobilier le plus rapidement possible pour commencer à constituer un patrimoine. Mon objectif à terme est de construire le plus grand patrimoine immobilier possible. Cependant, je me demande quelle serait la meilleure stratégie à adopter. Voici les options que je considère :

• Âge : 24 ans
• Salaire net mensuel avant impôt : 3 136 €
• Loyer charges comprises : 590 €
• Mensualités de prêt étudiant : 230 € (jusqu’en 2031 17000)
• Apport disponible : 15 000 €
• Capacité d’emprunt maximale : 1 035 € (33%)
• Mensualités disponibles pour un nouvel emprunt : 215 € (1035 - 590 - 230)

Je souhaite investir dans l’immobilier le plus rapidement possible pour commencer à constituer un patrimoine. Cependant, je me demande quelle serait la meilleure stratégie à adopter. Voici les options que je considère :

1. Acheter ma résidence principale avec des mensualités d’environ 400 €. Cela me laisserait une marge pour investir, mais il faudrait que j’attende un peu pour constituer un deuxième apport. Avec une mensualité de 400 €, il me resterait environ 405 € de mensualités disponibles pour un nouvel emprunt.
2. Rembourser le plus rapidement possible mon prêt étudiant pour ensuite investir et rester locataire. 445 euros de mensualités d’emprunt sera disponible mais surement d’ici 2 ans
3. Acheter un T3 et faire du Airbnb dans une chambre, sachant que je vis seul. Cela pourrait générer des revenus supplémentaires pour financer des futurs investissements une fois mon prêt étudiant remboursé.

Je n’ai actuellement de quoi faire qu’un seul apport. Je cherche donc des avis éclairés sur la meilleure décision à prendre pour investir dans l’immobilier et commencer à construire mon patrimoine.

Je ne comprends pas bien les conseils d’acheter et de rester locataire pour maximiser sa capacité d’emprunt pour investir, sachant que le loyer est pris en compte dans les 33 % de la capacité d’endettement.

Merci d’avance pour vos conseils et vos retours !
Vous êtes les boss !

[Ludovic66]

Bonjour ,
C est un choix personnel, la qurstion RP ou investissement locatif n’a pas de reponse claire .
J aimerai juste apporter quelques precisions.
1-Avec des mensualites de 400 euros tu peux emprunter environ 80 000 sur 25 ans pour ta RP , ou 70 000 environ sur 20 ans pour du locatif (tres tres rare d’obtenir du 25 ans sur du locatif ) , donc suivant ton secteur et les prix des biens dans ta region ca peut deja etre un élément décisif
2- si tes investissements ont un rendement supérieur au taux de ton pret , il vaut mieux en regle générale ne pas faire de remboursement anticipé mais investir cet argent
3- airBnB est saturé, l âge d’or c’etait il y a 10 ans ,maintenant en plus de la concurrence accrue il y a la legislation de plus en plus dissuasive, aucun investissement ne devrait se faire sur une projection des revenus estimé avec de la location courte durée

[ClementB]

Merci pour ces précisions !

[JBlm]

Hello,

Il te manque certaines données pour répondre seul à ta question :

1. C’est un choix qui te reviens en fonction de tes besoins et objectifs.
   Communément si tu as un besoin de sécurité, si c’est une fierté et un objectif de vie d’être propriétaire de chez toi, tu as ta réponse.
   Si tu préfère être plus libre de pouvoir déménagé quand bon te semble, ou que tu veux investir a tout prix, direction le LMNP.
   Je grossis les traits mais ton profil détermine souvent le choix à suivre
   Un indicateur intéressant selon ta situation géographique : le rapport entre mensualité de crédit et loyer.
   Plus la ville est chère à l’achat, plus il est intéressant de louer et investir à côté, selon le nombre d’année ou tu comptes y rester, sans compter les étapes de mise en couple / enfants qui peuvent survenir sur cette période et donc un besoin d’agrandissement de ton habitation.

2. Encore une fois je ne pense pas qu’il y ait de réponse toute faite, mais mathématiquement il me semble plus intéressant d’investir et continuer à rembourser ton crédit.
   Dans le calcul, si tu rembourses ton crédit maintenant, calcul le temps qu’il te faudra pour reconstituer un apport, le gain de capital que tu pourras emprunter à l’issue, et le manque à gagner des loyers que tu percevras durant cette période.
   Tu vas certainement gagner en salaire, peut-être que tu pourras en enchainer un deuxième avec le gain des 230€/mois dans 2 ans.

3. Même avis qu’au dessus, le Airbnb est saturé (cela ne veut pas dire qu’il n’est pas rentable), et dans le viseur des politiques fiscalement.
   A moins que tu aimes l’idée de rencontrer 10 personnes différentes par mois chez toi, pourquoi ne pas envisager de la colocation en LMNP à la place ?

Dans un cas, si tu achètes ta RP, tu as une charges (le crédit), et aucun revenus associé.
Dans l’autre cas, tu as 2 charges (Loyer + crédit), mais tu viens ajouter 75% des loyers à tes revenus pour le calcul de ta capacité d’endettement.
Si tu fais un invest, plus ton cash-flow est positif, moins ta capacité d’endettement est altérée par l’investissement, te permettant potentiellement d’en réaliser d’autres derrière.

[ClementB]

Merci pour ce retour complet !
Mon objectif est clairement de prioriser l’investissement avant l’achat de ma résidence principale (j’investis déjà en ETF et en crypto depuis 3 ans). J’avais complètement oublié qu’il fallait prendre en compte les futurs loyers dans le calcul de ma capacité d’emprunt. Ça change énormément mes calculs. Je me sentais coincé par mon prêt étudiant qui réduit considérablement ma capacité d’emprunt si je ne prends pas en compte les futurs loyers. J’avais éliminé d’office l’idée de payer mon loyer + garder mon emprunt actuel et investir à côté. Merci pour ces conseils, ça m’éclaire beaucoup.

[AntoineOlympe]

Dans quelle ville envisages-tu le projet de ta RP ? + quel est aujourd’hui le prix du m² de cette ville ?

[ClementB]

Dans le cas projet RP je cherche autour de Rennes ~2900€ le M2 et je souhaiterais investir sur le Mans ~1900€ le m2 je connais bien le secteur (j’y ai grandi)

[AntoineOlympe]

Okay !
Si ton besoin est d’investir dans l’immobilier le plus rapidement possible, alors je pense (avis) qu’il faut réaliser un investissement immo et non viser la RP. Sauf que tu as un profil qui n’est pas idéal auprès des banques … j’étais dans le même cas : bon revenue jeune mais crédit étudiant qui casse la capacité d’emprunt.

Mon avis est d’attendre encore 3 ans pour mettre de côté + murir le projet + réduire la contrainte du crédit étudiant (soit sa durée restante avec le temps soit son montant).

[ClementB]

Merci pour tes conseils

[Thomas106]

bonsoir @ClementB

une idée comme ça : pourquoi ne pas acheter un T3 pour ta RP (comme ça 1) tu sors ton loyer de l’équation et 2) tu peux emprunter sur 25 ans) et tu fais une coloc, plutôt qu’un Airbnb?

comme ça :

1. tu investis dans l’immobilier
2. c’est pas forcément désagréable la coloc à 24 ans
3. le jour où tu rencontres quelqu’un, que vous voulez vous poser… bah vous avez déjà un T3 de dispo, ou alors vous avez déjà l’apport via un T3.

Alors oui, ça suppose de chercher à Rennes, c’est juste une piste comme ça.

Une autre option c’est de prétendre que tu achètes pour toi et de prendre un studio mais encore faut-il une banque qui ne fera pas trop le lien entre ton lieu de travail (Rennes j’imagine) et ta future résidence au Mans. Il faut avoir du cran par la suite et inventer une histoire ("ma boîte m’a rattrapé alors que je voulais partir, « j’ai rencontré quelqu’un… »)

[ClementB]

Salut Thomas,
L’idée du T3 et de louer une chambre m’a traversé l’esprit. J’y vois deux problèmes : avoir un colocataire est beaucoup plus contraignant qu’avoir une chambre en Airbnb (de mon point de vue) c’est plus facile de ne pas mettre des jours d’indisponibilité sur Airbnb que de gérer un gérer un colocataire possiblement envahissent. Et le deuxième problème c’est que je n’ai pas un apport nécessaire pour le moment pour ce type de logement sur Rennes. Mais l’idée est à prendre compte c’est sûr