Capacité d'emprunt ridicule ? Vos expérience 2024

[knowzz]

Bonjour à tous,

Nous sommes un couple de 28 ans, sans enfants, ni marié/pacsé. Je gagne ~2200€ / mois et madame 1700€ / mois. En Aout 2020 j’ai fais l’acquisition d’un appartement à mon nom pour un montant de 158 000 (prix de l’appartement). J’ai fait un prêt de 158 000€ à un taux de 1.1% sur 20 ans et un de 20 000€ à 0% sur 10 ans proposé par la banque si j’augmentais mon apport de 10k à 20k€, chose que j’ai acceptée. J’ai donc actuellement une mensualité de 829€ jusqu’en 2030 et qui passera à 660€ de 2030 à 2040.

Nous sommes actuellement en réflexion pour l’achat d’une maison dans les mois à venir, nous ne sommes pas pressés mais nous voulions déjà avoir une idée de quel budget nous fixer, nous avons donc pris rdv à la banque pour avoir une estimation de notre capacité d’emprunt pour ce projet. Concernant l’appartement dans lequel nous vivons actuellement, l’ancien propriétaire le louait 900€ / mois hors charges (preuves à l’appui) donc je lui ai dit que nous le mettrions en location et qu’on ferait la simulation avec un loyer de 850€ / mois (cas pessimiste). Nous avons demandé deux simulations, une pour laquelle l’apport serait de 30 000€, la seconde avec un apport de 100 000€.

Notre conseiller n’était pas capable de nous renseigner sur place car il ne savait pas encore comment faire mais qu’il nous enverrait par mail la simulation.

Voici le résultat par mail ;

Avec un apport de 30 000€ ; TAEG 4,67%

Avec un apport de 100 000€ ; TAEG 4,67%

Evidemment, il n’y a eu aucune négociation de taux donc là n’est pas mon interrogation, mais je lui ai quand même répondu en lui demandant ;

"Sauf erreur de ma part, actuellement vous êtes en train de nous dire que si on vous donne 100 000€ (d’apport) vous pouvez nous prêter 141 000€ ? Et que nous devons payer 88 000€ d’intérêts pour emprunter ces 141 000€? "

Il m’a répondu « Effectivement ».

On est très loin du cas de mon 1er prêt où je pouvais emprunter 220 000€ seul, où je devais mettre un apport de ~10% du prêt et où je devais payer ~10% d’intérêts du prêt sur 20 ans.

Doit on considérer que cette simulation représente la réalité de ce que nous pouvons emprunter dans le contexte actuel ou les calculs de notre conseiller sont-ils faussés ? Avez vous fait des demandes de crédits récemment qui concorderaient avec les simulations que nous avons reçues ? Je trouve aberrant le fait de donner un apport de 100 000€ et que l’on nous propose d’emprunter presque la même somme et de payer 88000€ d’intérêts pour celle-ci. Notre projet part il en fumée ?

Merci pour vos réponses.

[jonah33]

Salut,
Ben déjà, je trouve une petite coquille dans la simulation…
En gros, à mensualité équivalente :
Cas 1 : 156000-30000 = 126000€
Cas 2 : 221000-100000=121000€

En plus, tu as le même taux même si tu apportes bcp plus… donc la proposition n’est clairement pas optimisé.
De toute façon, je ferai la démarche inverse… quelle mensualité maximum puis je avoir en fonction de mon taux d’endettement déjà existant (car même si tu mets en location ton appartement, la banque ne prendra pas 100% des loyers en compte?) Et après je vois le cash que j’ajoute en fonction de mes besoins.

[antoine.a]

Tu peux utiliser plusieurs simulateurs pour jouer sur des paramètres comme l’apport ou la durée pour avoir des chiffres plus rapidement qu’en allant en agence, par exemple Simulation pret immobilier - Simulateur credit immobilier - Meilleurtaux.com

La différence entre 1% et 4% de taux nominal est importante, il n’y a pas de mystère.

[Jeremy10]

Je suis actuellement entrain de changer ma RP.
Mon offre d’achat vient d’être acceptée et je commence donc à me pencher sur le prêt.

Voici un exemple que j’ai eu au CA sans négo pour le moment, que ce soit sur le taux ou frais annexes.

Bien sur, je ferai jouer un courtier en comparaison par la suite.

[BastienV]

@knowzz

pour l’achat d’une maison dans les mois à venir, nous ne sommes pas pressés mais nous voulions déjà avoir une idée de quel budget nous fixer, nous avons donc pris rdv à la banque pour avoir une estimation de notre capacité d’emprunt pour ce projet. Concernant l’appartement dans lequel nous vivons actuellement, l’ancien propriétaire le louait 900€ / mois hors charges (preuves à l’appui) donc je lui ai dit que nous le mettrions en location et qu’on ferait la simulation avec un loyer de 850€ / mois (cas pessimiste). Nous avons demandé deux simulations, une pour laquelle l’apport serait de 30 000€, la seconde avec un apport de 100 000€.

Notre conseiller n’était pas capable de nous renseigner sur pla

Bonjour,

Actuellement ce qui te plombe ta capacité d’emprunt, c’est ton taux d’endettement à cause de ton appart.
Bien qu’il soit loué, le calcul utilisé actuellement pour le taux d’endettement est très pénalisant.
Je suis à peu pres dans le même cas que toi avec des appartements loués et une capacité d’emprunt ridicule.
Va voir un courtier et fais toi expliquer.

[Thomas1990]

Je pense que dans ton cas, un courtier pourrait être d’une aide pour trouver des banques prêtes à te suivre et il faudra optimiser ton dossier avec lui.

Le soucis vient toujours du fait que le loyer « potentiel » est souvent pris à 70% et est considéré comme un salaire et pas comme une déduction du crédit immobilier donc ça fait mal sur la capacité d’emprunt.

Ma recommandation serait de louer le bien avant de demander un crédit potentiel. Comme ça tu auras déjà la justification de revenus.

L’autre « erreur » est d’avoir des prêts avec une durée aussi courte si tu prévois de mettre le bien en location aussi rapidement après avoir acheté. Si tu avais pris un prêt sur 25 ans, le montant remboursé mensuellement aurait été bien moindre et le taux (à l’époque), pas si haut que ça… Maintenant que les taux sont beaucoup plus haut, cela ne sert plus à rien de faire racheter les crédits.

Ma recommandation serait donc d’attendre une baisse des taux dans tous les cas et d’optimiser ton dossier au maximum avec un gros apport.

[knowzz]

Merci à tous pour vos réponses ! Je viens de remarquer que je me suis trompé pour la mensualité actuelle de mon prêt elle est de 729€ et non de 829€ - Sur la simulation de mon conseiller, les charges retenues sont de 837€, savez vous pourquoi une telle différence ?

@jonah33 Effectivement bien vu je ne m’en suis même pas rendu compte! Concernant le loyer retenu, c’est pour ça que ca ne collait pas avec nos revenus / charges, la somme retenue est de 650€ sur les 850€.

@Jeremy10 Merci pour ton exemple! Si nous calculons 33% de nos revenus (loyer compris) nous pourrions avoir la même mensualité que sur ton exemple mais le problème est donc comme le dit @BastienV que mon appartement actuel plombe ma capacité d’emprunt… je pensais vraiment qu’à partir du moment ou c’était « cashflow positif » c’était possibilités à l’infini

@Thomas1990 Tu résumes parfaitement, merci! Nous allons donc contacter un courtier lors du moment venu pour avoir plus de chances de notre côtés, et dans le pire des cas je réfléchirais à vendre l’appartement bien que ce soit vraiment la dernière option car j’aimerais vraiment le garder pour l’instant. Grosse erreur de ma part effectivement! Sur le moment j’avais comparé le montant des intérêts à payer entre le 20 ans et le 25 ans mais en réalité je ne me rendais pas compte qu’à ces taux peu importe cette différence j’aurais du regardé sur la mensualité qui aurait fait augmenter ma futur capacité d’emprunt, chose à laquelle je n’ai absolument pas réfléchi.

Encore merci pour vos réponses

[BastienV]

@knowzz

@BastienV que mon appartement actuel plombe ma capacité d’emprunt… je pensais vraiment qu’à partir du moment ou c’était « cashflow positif » c’était possibilités à l’infini

Je le pensais également et j’ai pris aussi une grosse claque.
Selon le courtier que j’ai rencontré il s’agit d’une regle de calcul de l’endettement qui a changé pendant la période COVID. Il semblerait que bcp de monde voudrait que cette règle change et revienne à l’ancienne formule mais pour le moment la Banque de France bloquerait la démarche.
C’est fort probable que ça change dans les prochains mois / années.

[Marion9]

Il vaut mieux tard que jamais mais vous pouvez toujours faire un regroupement de crédit qui vous permettra de diminuer les taux et de tout payer en même temps sans pour autant vous mettre en difficulté.