C'est la cata sur mes parts SCPI

Bonjour Ă  tous,

Je continue Ă  analyser mon patrimoine grĂące Ă  Finary et je dĂ©couvre l’état de mes parts SCPI 
 :face_with_crossed_out_eyes:

Dans la liasse de document lors des AG je n’avais pas compris que la baisse des parts Ă©taient aussi importantes 
 Bref j’ai l’impression de m’ĂȘtre fait avoir par mon conseiller (Ă©vident vous allez me dire lol).

Je me dis donc qu’il faut d’arrĂȘter les frais et tout liquider (si j’y arrive avec la liquiditĂ© rĂ©duite sur ce type de placement) sauf que le rĂ©sultat ne sera pas bon du tout. J’avais pris un crĂ©dit pour acheter des parts mais le prix de revente affichĂ© ne me permettra pas de rembourser ce crĂ©dit donc je serai en perte significative 


Du coup j’en appelle Ă  vos connaissances : est-ce qu’il vaut mieux liquider et arrĂȘter les pertes ou laisser courir en espĂ©rant une réévaluation du prix des parts Ă  la hausse dans l’avenir ?

Merci pour votre aide.

Salut ,

La valeur de part de SCPI s’ajuste en fonction de la valeur de reconstitution de la part, elle mĂȘme dĂ©pendante de la valeur estimĂ©e des biens de la SCPI, qui est effectuĂ©e une a deux fois par an (au moins une obligatoire ).

Pour les SCPI en grande difficulté les demandes de retrait sont nombreuses et ne sont pas compensables par les faibles (voir inexistantes) nouvelles arrivées, ce qui fait que ça bouchonne pour sortir.

Il faut que tu donne plus de détail sur ta situation :

  • tes crĂ©dits sont ils attribuĂ©s a la SCPI ou rĂ©utilisables pour un autre projet
    • quelles sont les SCPI concernĂ©es et le % de baisse que tu as subit ?

Epo

Bonjour,

J’ai envie de dire le mal est fait Ă  prĂ©sent.
Tu as dĂ©jĂ  payĂ© les frais d’entrĂ©e et subi une baisse consĂ©quente.

La seule question qui se pose Ă  prĂ©sent c’est quid des perspectives du produit en question versus les intĂ©rĂȘt du crĂ©dit que tu as souscris.

2 « J'aime »

L’emprunt souscrit est effectivement liĂ© Ă  l’achat de part SCPI donc je ne pense pas pouvoir les utiliser pour autre chose.

Pour donner plus de détails sur les opérations :

  1. Pierre Laffitte
    36 parts achetĂ©es Ă  450€ la part, entiĂšrement achetĂ©es via le crĂ©dit (16 200€)
    Loyer actuel reçu par trimestre : 123,52€ aprùs frais 150€ initialement
    Finary m’indique que le montant total actuel est de 9 566€ soit -41% :cry:

  2. AEW Diversification Allemagne
    10 parts achetĂ©es Ă  1000€ la part, achetĂ©es cash via la liquidation de mon PEL arrivĂ© Ă  Ă©chĂ©ance Ă  l’époque
    Loyer actuel reçu par trimestre : 60,40€ aprùs frais, 102€ initialement
    Finary m’indique que le montant total actuel est 8 118 € soit -18% 
 :cry:

L’opĂ©ration a Ă©tĂ© rĂ©alisĂ© en 2022.

Comme le dit François, le mal est fait , les loyers reçus te permettent de rembourser peu ou prou l’emprunt ?

Pour les crédits il faut creuser si vraiment tu souhaitait sortir car parfois les banques font des sorte de crédit conso pour la SCPI , que du coup tu peux réutiliser

Pour la premiĂšre le nombre de part en attente de retrait est Ă©norme donc peu probable,.pour la seconde ça semble ok (j’ai lu les bulletins du T1, pas vu ceux du T2).

La seule chose positive que je vois est que les valeurs de part sont bien en dessous de la reconstitution (notamment pour la premiĂšre, qui a en revanche un taux d’occupation inquiĂ©tant pour les loyers) ce qui peux laisser espĂ©rer a l’avenir une Ă©volution dans le bon sens.

Ce sont des SCPI proposées par ta banque ?

Epo

Plusieurs choses étranges ici notamment sur le second placement:

  • 40% de frais sur les loyers?
  • Au final le rendement de la SCPI serait de 2.4% aprĂšs frais ce qui serait vraiment mauvais indĂ©pendamment de la baisse de la valeur de la part qui elle n’est pas dramatique par rapport au marchĂ© (Il doit bien y avoir 10% dĂ» au frais dans la baisse de 18%).

Il faut Ă©galement considĂ©rer le coĂ»t de ton crĂ©dit car en effet si les loyers compensent Ă  peine le taux d’intĂ©rĂȘt on peut se poser des questions.

Le placement 1 a lui subit une perte de la valeur de la part bcp plus importante mais le niveau des loyers et lĂ©gĂšrement plus correct (sans ĂȘtre fou non plus).

J ai 4 SCPI dont une a fortement baissée aussi (patrimmo commerce). Je ne fais rien, me reste 4 ans d emprunt a 1% et ensuite les loyers feront remonter la rentabilité de l investissement. Les rentabilités de finary sont toujours mauvaises car il retire les frais d entrée.
Je pense que ce sont des produits trĂšs long termes pour ĂȘtre rentable. Il faut juste savoir pourquoi tu as pris des SCPI. De mon cotĂ© c est pour un complĂ©ment de retraite donc je ne regarde pas trop sauf si vraiment cata.
Je ne comprends pas les frais sur les loyers de 40% c est quoi ce truc?

1 « J'aime »

Je vais réécrire mes phrases sur les loyers car je me suis mal exprimé

  1. Pierre Laffitte
    Loyers actuels reçus par trimestre : 123,52€ aprùs les frais de gestion
    Loyers initialement perçus par trimestre (en 2022) : 150€ aprùs les frais de gestion

  2. AEW Diversification Allemagne
    Loyers actuels reçus par trimestre : 60,4€ aprùs les frais de gestion
    Loyers initialement perçus par trimestre (en 2022) : 102€ aprùs les frais de gestion

Oui ce sont des SCPI qui m’ont Ă©tĂ© proposĂ© par mon banquier et je n’avais aucune connaissance lĂ  dedans et j’ai donc pas challenger la sĂ©lection :frowning:
A l’époque mon PEL arrivait Ă  son terme et chaque mois j’y mettais 150€ pour me forcer Ă  Ă©pargner. L’idĂ©e derriĂšre les parts de SCPI Ă©tait de continuer Ă  faire cet effort d’épargne de 150€ tout en diversifiant mon patrimoine sans pouvoir acheter pour autant un appartement pour de la location (ce qui a changĂ© depuis).
Par consĂ©quent, nous avions calculĂ© le nombre de part et les sommes Ă  emprunter pour avoir cet effort d’épargne Ă©quivalent : 210€ de mensualitĂ© de crĂ©dit - 83€ de loyer mensuel (150/3 + 102/3) = 127€ d’épargne auquel on avait pris en compte la hausse d’imposition associĂ©e.

Ah d’accord, mĂȘme les loyers diminuent (et largement). C’est vraiment violent au final. Le taux d’emprunt de ton crĂ©dit est Ă  combien?

Oui oui c’est bien la cata :sweat_smile: sinon mon taux d’emprunt est à 2,29%