Bonjour,
Je souhaite me lancer dans l’immobilier locatif, et pour un premier investissement, je pensais passer par une agence locative clé en main, j’ai pas beaucoup de temps à consacrer à la recherche, rénovation, gestion. Mais il semble qu’il y a de plus en plus d’acteur sur ce marche, j’ai fait une première sélection: Beanstock, Mateos, Bevouac semblent les plus ressortir.
Quelqu un ici a déjà fait des invests avec une agence clé en main ?
Des agences a recommander ou a fuir en particulier. Tout conseil utile pour un premier invest, je suis preneur.
Je me forme a l’immo depuis quelque temps et je veux vraiment passer à l’action, mais mon job me prend beaucoup de temps d’où la pertinence du clé en main.
J’ai eu la même démarche il y a quelques mois. Effectivement, il y a beaucoup d’acteurs aujourd’hui sur ce créneau, et c’est pratique. Je suis passé par l’agence ICM - Investissement Clé en Main.
Je ne sais pas si je recommande ou pas, ou s’ils sont mieux qu’une autre agence… Ça s’est pas trop mal passé au final, mais il ne faut pas oublier que ce sont des intermédiaires qui sont là pour vendre, c’est comme ça qu’ils gagnent leur vie bien entendu. Et en tant qu’acheteur il ne faut pas prendre leur discours pour argent comptant, et ne pas se laisser trop vite séduire par les belles promesses. Il faut garder un esprit critique, et surtout pouvoir juger sur pièce, pouvoir visiter le bien (donc chercher quelque chose dans un secteur géographique pas trop éloigné si possible), et réexaminer chaque information fournie par rapport à la rentabilité, au cout des travaux, aux loyers envisageables…
Ces agences facilitent la recherche et la sélection de biens, mais « clé en main » ne doit pas signifier « les yeux fermés », sinon, il y a toujours des surprises.
Curieux de savoir ce qu’il en est devenu car étant dans la même situation où j’étudie la possibilité de passer par une agence clé en main pour un premier investissement immobilier, je me permets de relancer le sujet.
@khaledlab02 as-tu finalement réalisé un investissement clé en main en passant par l’une des agences mentionnées ?
La liste ne mentionne pas Little Worker qui me semble pourtant être un acteur avec de l’expérience maintenant et solide (notamment plus que Masteos et leur récente demande de redressement judiciaire). Est-ce volontaire de ta part ou simplement parce que tu ne la connaissais pas au moment de ton étude de marché ?
Je suis passée par Richard Group Investment qui propose des projets clés en main. Entre le discours et la réalité il y a des écarts, c’est un peu la croix et la bannière pour avoir un projet rentable avec CF positif mais après plusieurs mois d’attente, j’ai signé un compromis. Je suis toujours un peu méfiante sur ce qu’ils me disent mais pour le moment le projet avance donc à voir à la fin comment ça se termine.
En tout cas pour ma part ça m’a clairement permis de me lancer car je ne me serais pas lancer dans les recherches et visites de façon active donc je suis contente de m’être positionnée sur un projet mais je suis un peu méfiante de leurs beaux discours et les frais sont quand même élevés.
Après avoir comparé plusieurs sociétés d’investissement locatif cle en main : Bevouac, Masteos, Investissement Locatif et Investir dans l’Ancien, j’ai décidé de choisir cette dernière.
investirdanslancien.fr m’a rassuré et m’a permis d’acquérir un T2 autofinancé à 150K€ à Rouen rive droite.
Ils se sont occupés de tout : sourcing du bien, recherche de financement, échanges avec les notaires, travaux de rénovation, ameublement, location et gestion locative, le tout en seulement cinq mois. Je n’ai eu à m’occuper de rien.
Je suis ravi de cette collaboration avec Investir dans l’Ancien et je recommande vivement cette entreprise !
Ce que je crains c’est l’écart entre le discours et la réalité.
Quand il te présente une étude de dossier, ils vont annoncer tel montant de travaux. Qu’est-ce qui garantit qu’il n’y aura pas de dépassement du montant ou de dépassement des délais ? Y a t-il un recours si dépassement ?
Est-ce qu’ils s’engagent à prendre à leur charge une partie du dépassement des travaux genre à 50% ?
Pour la partie chasseur de bien, est-ce qu’on a accès à toutes les infos exhaustives, 3 derniers PV d’AG, la comptabilité de la copro sur les 3 dernieres années pour voir si les gens paient bien les appels de fonds et si y a des impayés depuis plusieurs années ?
Est-ce quand quand il te projette le TRI ou le rendement, si on te parle d’un rendement net de 7% et que tu te trouves au final avec un rendement de 3%… à aucun moment on ne peut se protéger ?
Ce genre de truc clé en main, ça marche à la confiance, est-ce qu’il y a des clauses qui peuvent être introduites pour se prémunir d’une dérive ou de problème postériori financier à devoir assumer.
Ou alors il faut se fier au retour de site comme Trustpilot… mais là encore suffit que cette boite en se lançant ai chopé toutes les bonnes affaires, les ai refourguées à toutes leurs familles et amis pour après te refiler que les trucs sans intérêt histoire d’augmenter le CA de la boite sur le dos des clients.
Je fais actuellement la meme démarche, j’en ai challengé plusieurs comme :
Richard Group Investment
myVesta
Oikos
Je pense aussi qu’il y a toujours un écart entre leur discours et la réalité, comme mentionné plus haut, c’est avant tout des vendeurs et c’est comme ça qu’ils gagnent leur vie. Pour traiter avec l’une d’entre elle, elle surévalue tout les potentiels futurs loyer pour faire gongler « artificiellement » la renta. Toujours plus allechant d’avoir une renta de plus de 10% !
Quand tu commences a faire ton étude de marché (en appelant les agences locales et regardant toutes les annonces similaires), tu te rend vite compte de la supercherie !
Ayant deja fait des invest immo en direct, l’avantage principal de ce genre de société pour moi c’est le gain de temps. Entre la recherche, la négo, les travaux et le suivi, on y passe vite ces weekends !
Il y a des avantages et des inconvenients dans les 2 cas. Il ne faut pas se jeter sur le premier bien proposé, pas hésiter a les challenger (au vue le montant des frais).
Je pense que le montant des travaux est estimatif, que tu va contracter directement avec les artisans ou le maitre d’oeuvre. Ce qui veut dire que s’ils découvrent une surprise lors des travaux, ça sera pour toi !
C’est toujours interressant d’avoir le retour de personne en cours de projet voire meme terminé. Après t’a toujours la suspicion est ce que c’est sincère ou pas ?!
PS: Le message de Jean81 on en parle ? A peine déguisé le petit coup de pub…
Je suis assez d’accord que sur ce forum y a beaucoup de gens qui font leur pub.
Sinon pour les offres et propositions, ça marche comment ?
D’u autre côté je pense que les gens qui ont une mauvaise expérience ne se priveront pas de les défoncer sur les réseaux en tout cas moi ce serait le cas
Pour le fonctionnement faut montrer payer comme fut un temps j’entendais parler des agence de location qui faisait payer une liste d’adresse et tant pis si ca ne te plaisais pas. Ou ça marche à la confiance / en bonne intelligence du genre ils te proposent une offre qui correspond… tu dis ce que t’en penses… a la rigueur tu peux refuser 1, 2 fois mais au bout de 3 refus alors que ca correspond… je pense que moi j’éjecterai le gars ou lui ferait payer les propositions suivantes.
Je suis actuellement en échange avec une société « clés en main » qui propose la partie chasse immo (à la carte, non obligatoire) + projet de rénovation (plan, suivie de chantier et coordination des entreprises).
Il faut dissocier le type d’acteur et de contrat que tu signes avec la société. Par exemple dans mon cas, la partie chasse immo correspond à des frais comme une agence immo. La partie projet de rénovation correspond à une délégation de chantier / maitrise d’ouvrage et comprend un package (plan d’archi + coordination des travaux et des entreprises). Je signe avec l’entreprise en charge du projet et c’est à eux de trouver les artisans, coordonner les travaux, les acomptes, les aléas du chantier, etc.
Il faut prendre le temps de lire le contrat et comprendre l’organisation des parties. Ce n’est clairement pas pareil si vous avez un acteur qui fait une mise en relation avec un réseau et un mandataire en travaux.
Ce genre de prestataires qui sont censés être des "experts de l’immobilier"sont assez peu fiable lorsqu’il s’agit d’estimation de loyers. Sur paris, avec des règles d’encadrement des loyers, leurs loyers pour leurs calculs est toujours au dessus de cet encadrement.
Je trouve qu’ils prennent cher aussi. Entre le pourcentage genre 8% sur tout (frais de notaire, travaux, ameublement compris…) + les prestations de travaux et d’ameublement qui sont faites par eux ou ils doivent déjà bien marger… au final… comme souvent c’est pas le client qui fait une bonne affaire c’est eux.
Sur un projet avec travaux… ils font la moitié du montant du projet en CA et nous on court derrière pendant 15 ans après… on est plus là pour les enrichir que le contraire en prenant au final tous les risques (vacances, locataire qui dégrade ou mauvais payeur)
Attention, Oikos met ou va mettre la clé sous la porte. J’étais en contrat avec eux et ils me l’ont annoncé en novembre après 3 mois de silence radio et 0 proposition, 3 départs d’interlocuteurs. J’ai pu m’en défaire en trouvant un terrain d’entente mais en perdant tout de même de l’argent. N’allez donc pas vers eux.
Bonjour, nous avons internalisé pour notre part ce sujet, afin de ne pas multiplier les frais.
En clair, on est partenaire Orpi, ce qui nous permet de ne pas rajouter des frais à chaque étage.
Mais je conseille fortement de passer par un intermédiaire, car les suivis chantiers c’est prise de tête.
Non c’est une boite d’investissement locatif clé en main. Leur nom donne aussi sur d’autres boites. Axelparis a fait une vidéo très bien faite sur le sujet et était passé par eux. Ils ont été quelques peu dépassé par l’afflux de personne et ont du arrêter.
