Bonjour,
Je suis dans un dilemme quand au choix de mon type de location pour le T2 bis que je suis en train d’acheter, à savoir meublé longue durée ou nue longue durée, et c’est pourquoi je sollicite vos avis/conseils.
Si on part du postulat que le LMNP n’intègrera plus l’amortissement d’ici à ce que je vende le bien (ce qui a fortes chances d’arriver puisque je ne vendrais pas le bien avant plusieurs années), je ne sais pas si ça vaut le coup que je meuble le bien, et il y a quelques petits travaux à prévoir. Petite composante en prendre en compte également : les revenus des foyers de la ville dans laquelle je louerai ne sont pas très élevés, donc j’ai peur que le loyer en loué ne puisse pas avoir une énorme marge face au nu
Donc la question qui me taraude, LMNP au réel ou Nu au réel ?
Merci par avance pour votre aide.
Opla
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Bonjour,
Tu supposes…… cela fait 15 ans que le LMNP doit être modifié, cela arrivera un jour. Malheureusement ou heureusement un jour tout peu arriver.
A toi de voir en fonction de tes calculs……
Pour un 1er bien le nu en réel va faire le job et tu pourras toujours basculer plus tard. Tout dépend aussi de ton TMI.
Bon courage a toi.
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Rewol
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Hello,
Pour une fois, je ne suis pas aligné avec Opla…
Entre le nu et le meublé, tu as 2 différences majeures aujourd’hui, peut être une 3ème demain.
- Le loyer est 15% plus cher en meublé qu’en nu. Normal. Le bail est aussi plus court, tu peux donc plus souvent changer de locataire, ça peut être intéressant.
- La fiscalité du meublé est clairement plus avantageuse, CF calcul plus bas.
- Peut-être que tu devras réintégrer les amortissements déduits au calcul de la PV en cas de revente. Mais si c’est pas intéressant, alors tu ne revends pas. C’est ton choix, selon tes calculs.
Pour la fisca, si tu prends un loyer de 500€ pour un appart de 120k€, calcul sur 10 années pleines, sans travaux, simplifié donc brutal avec une TMI de 30%
-
En Nu, tu payes 47,2% d’impôt sur 70% des revenus (charges déduites),
Donc sur 1 an : (500*12)0,70,472 = 1982€ par an.
Et sur 10 ans : modulo les augmentations de loyer marginales, sans vacance locative, tu touches 10x((500x12x0,7) - 1982) = 22180€ net après impôts.
-
En meublé, tu bénéficies de l’amortissement et tu déduis les frais d’acquisition en charges, et tu as plus de charges déductibles, sur un loyer 15% plus cher.
Donc sur 1 an : ((5001,1512)0,65)-5800€ (d’amortissement) - 9000€ de frais d’acquisition = -10 000€ de déficit reportable donc 0€ d’impôt.
Et sur 10 ans : 10x((5001,15*12)*0,65) - 9000 (frais notaire) - 46800 (somme des amortissements dégressifs) = -11 000€ de déficit, donc pas d’impôt.
Tu as perçu 69k€ de loyers CC, et dépensé 35% de charges, soit 24150€. Il te reste donc net après impôts (hors remboursement du capital) 44850€ net après impôt.
Sur 10 ans, le même appart Nu : 22180 € après impôts vs 44 850€ en meublé après impôts. le double.
Certes, tu as déduit 35 800€ d’impôt qui demain viendront peut-être augmenter la plus(value. Si elle est taxée à 36% (le max), c’est donc au pire 12 900€ d’impôt qui se rajouteraient, face aux 22k€ de bénéfice net supplémentaire.
Donc Go meublé !
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Merci beaucoup pour l’éclaircissement
Opla
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@Rewol,
Je suis d’accord avec toi sur tes calculs de façon simple et brutal.
Comme j’ai dit cela dépend aussi du TMI, et du rendement du logement et du lieu, des travaux……
Perso pour mon 1er bien j’avais un TMI à 0 donc plus intéressant en nu au réel pour 1seul logement sans ce prendre la tête sur les déclarations LMNP. (Divers frais a prévoir)
Je n’avais pas non plus accès aux infos comme aujourd’hui!
Donc effectivement en TMI 30 vaut mieux partir sur LMNP.
Par contre pour 120k€ avoir un rendement net de tout de 5% soit 500€ c’est chaud. Il va aussi y avoir les intérêts d’emprunt a déduire soit environ 2500€/an (c’est l’acquisition que je viens de faire).
Rewol
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C’est certain qu’avec une TMI de 0, pas besoin de chercher à optimiser sa fiscalité.
A partir de cette base « brutale », à chacun d’affiner les plus gros postes de dépense (intérêts, taxe foncière, copro, augmentation du loyer, vacance locative, …)
Mais ça devrait rester marginal par rapport à l’écart de fiscalité nu vs meublé.
Opla
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Je peux te filer un exemple concret en LMNP actuellement en gestion perso:
(Achat T2 + notaire) 100k€ + travaux 35k€ (très bonne affaire)
Credit 120k€ 735€/mois 8820€/an sur 20ans
Apport 15k€
Location 850€ charges comprises 10200€/an
Assurance PN0 63€/an
TF 550€
charge copro 450€
A rajouter les frais comptable LMNP
Et la CFE (pas Ă©norme en fonction du CA)
Déficit notaire reportable 10k€ jusqu’à épuisement maxi 10ans
Intérêt emprunt 2500€/an
Amortissement immobilier 3130€ sur plus de 15ans
Amortissement mobilier 694€ sur 6ans
Loyer 10200€ - intérêt crédit 2500€ - charge annuel 1063€ - amortissement 3824€ = 2813€ - déficit reportable soit 4ans =0 impôts environ pendant 4ans.
Au bout de 4 ans :2813€ x 17,2% CSG + TMI 30 = 1327€ impôts
En nu réel :
Loyer 10200€ - intérêt 2500€ - charges 1100€ soit 6600€ revenu foncier.
Travaux 35000€ si je ne me trompe pas tu peux reporter 10200€/an donc environ 4 ans sans impôts.
Cela te laisse un peu de temps pour réfléchir 3ans en cas de déficit foncier.
Car après sa pique:6600€ x 17,2% CSG + TMI 30= 3115€ impôts
Je suis en LMNP depuis 2019 puisque tout c’est accéléré pour moi.
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