Combien mon LMPN au Havre me rapporte (acheté avec Bevouac)

Immobilier 🏠
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Bonjour Ă  tous,

J’ai investi il y a 3 ans dans un appartement de 31 mètres carrés au Havre.
Tous les ans je fais un point de suivi sur sa rentabilité, ci dessous l’année 3:

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J’ai une question:

  • Comment calculer le taux de rentabilitĂ© net ?
    La formule est: (total revenu - total charge) / montant total du projet
    Jusqu’à présent j’intégrai dans les charges les annuités de remboursement de mon crédit mais j’ai un doute la dessus.
    Les différents sites immobiliers se contredisent.

Comment faites vous ?

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Bonjour,
Je passe en charge l’assurance du prêt et les intérêts. La partie capital n’est pas une charge, vous la récupérée lors de la vente s’il n’y a pas eu de baisse du marché.

Bonnes fĂŞtes,

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Si tu veux faire un vrai TRI, il faut que tu fasses un tableau avec toutes les années depuis le premier euro dépensé.
Au niveau des lignes : DĂ©penses, Recette, capital restant, estimation du prix de vente
Et tu fais un TRI dessus avec Excel

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Bonjour Ă  tous les deux,

Okay c’est noté. J’ai modifié mon calcul du rendement net et j’ai calculé le TRI.
Pour info, à l’achat du bien Bevouac m’avait estimé un rendement net de 4,3%.
A bout de 3 ans, j’ai un rendement net moyen de 3% avec 5 mois de vacances locatives à l’année 1 en plein covid.

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Les rendements annoncés ne sont jamais corrects, ils essaient de te vendre un projet. Parfois c’est carrément malhonnête. Du coup je ne suis pas surpris que tu aies un écart.

Avoir un bon rendement sur de l’immo locatif est déjà difficile selon le bien et l’emplacement, alors en passant par un prestataire tu peux être sûr que ça sera totalement mangé

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Regarde les perfs du Msci World et du SP500 sur les 10 dernières années (oui je sais les performances passées bla bla bla…) tout ca en seulement 3 clic et tu en tirera les conclusions qui s’imposent
Certes il faut intégrer la PV potentielle à la revente de l’appartement , mais il faudra aussi déduire de cette PV les menus travaux de réfection pour que la mariée soit belle.
Pour faire + de 5% en immo il faut un emplacement très recherché , taper dans un bien récent aux normes récentes pour éviter les loups comme le nouveau DPE, tout gérer soi même . L’immo c’est tout sauf passif .
Si tu veux ĂŞtre investi en immo pourquoi pas des SCPI , tu en as peut ĂŞtre aussi ?

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Oui il est important de rappeler que l’immobilier n’est pas magique.
J’ai deux LMPN bien placés achetés il y a quelques années. Ils me rapportent tout deux autour de 3.5% net net en moyenne.
Il est difficile de prévoir le TRI final car celui ci est fortement corrélé au prix de revente.

Je ne regrette pas ces investissement. L’immobilier c’est aussi une aventure. J’ai appris beaucoup sur les villes ou se trouvent mes biens, la fiscalité etc…
Néanmoins je vendrais surement ses deux biens avant qu’ils fêtent leur dixième anniversaires, J’irais vers des SCPI car plus passif.

L’immobilier c’est un bon outil pour diversifier et utiliser du levier. (j’ai déjà 300k de produit financier: ETF, livrets…)

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C’est drôle, j’ai fait le ^même exercice que toi, partagé sur Reddit :

https://www.reddit.com/r/vosfinances/comments/lm179p/histoire_vraie_dun_premier_investissement_locatif/

et la suite ici :
https://www.reddit.com/r/vosfinances/comments/vjkmff/poursuite_du_retour_dun_investissement_immobilier/

Pour comparer ton invest, ça peut être utile :wink:

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Bonjour,

En effet, il s’agit de rentrer en charge uniquement les intérêts du crédit et l’assurance et non la totalité de la mensualité.

Cependant ça risque de ne pas être fou non plus.

Je suis pour ma part interloqué par le montant des frais payés à l’acquisition. Alors certes les frais de notaires sont élevés particulièrement en % sur cette gamme de prix mais 2K€ en courtage et 7.9K€ pour Bevouac… Au final un différentiel d’environ 34% entre le prix FAI et le montant total (29% en retirant l’aménagement intérieur et donc rien qu’en frais divers).

Indépendamment du rendement, il va falloir une sacrée prise de valeur au Havre pour compenser.

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Je pense que les 2000€ c’est du Pretto. Surement amortissable celà dit :slight_smile:

par contre je te rejoins, on est en général plus proche des 6% pour du clé en main de ce que j’ai pu voir. là c’est 10%. Ce qui me semble énorme.

Au passage, Bevouac aurait dû trouver un bien avec des travaux pour justement utiliser le LMNP et les amortir, parce que là vous devez avoir 5000/6000 par an en plus sur votre imposition (c’est peut être un choix de votre part celà dit :))

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10% sur le prix incluant les frais divers soit 12% du prix FAI, je trouve ça hallucinant (surtout que ça n’inclue pas la recherche de crédit vu qu’il paye un courtier en plus). En gros il part direct avec une moins value latente de 29%

Je ne connaissais pas Bivouac mais en surfant 3 minutes sur leur site mon avis est fait:

  • « Seulement 40 investisseurs par mois sont sĂ©lectionnĂ©s
    pour bĂ©nĂ©ficier de notre accompagnement Â» >> Le beau FOMO des familles.
  • Des incohĂ©rences dans leur tableau statistique.
  • Il annoncent 10% de plus values potentielles moyennes sur leurs achats rĂ©alisĂ©s en 2022 >> Ben voyons.
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