Comment je fais grossir mon patrimoine immobilier petit à petit

[Paul635]

Bonjour,
Pour me présenter rapidement :
25 ans / Célibataire
2200€ net par mois, j’ai une prime annuel pouvant atteindre 50% de ma rémunération annuelle.

Mon premier investissement

J’ai commencé avec un studio acheté 85 000 € (hors frais de notaire), financé sur 25 ans.
Le bien se loue 600 € par mois, tandis que ma mensualité (assurance incluse) s’élève à 500 €.

Résultat : un effort d’épargne d’environ 50 à 75 € par mois car les charges sont élevés dans la copro (2000€/an charges copro + taxe foncière), pour un bien qui se rembourse pratiquement tout seul.
Ce n’est pas spectaculaire, mais c’est ma base.

J’ai opté pour le statut LMNP, ce qui me permet d’amortir fiscalement le bien et de neutraliser l’imposition sur les loyers pendant plusieurs années.

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Construire brique par brique

Aujourd’hui, je souhaite poursuivre sur cette lancée avec un deuxième bien.
J’hésite entre un nouvel appartement pour consolider mon parc résidentiel, ou un local commercial pour diversifier mes revenus et viser une rentabilité plus élevée.

Zone ciblée : Bordeaux / Mérignac
Budget global : environ 150 000 €
Objectif : autofinancement ou léger effort d’épargne (−100 € max)

L’idée, c’est de continuer à faire croître le patrimoine sans se mettre en danger, en gardant un effort d’épargne mensuel raisonnable.

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Réflexion structurelle : nom propre, SCI ou holding ?

Pour l’instant, mes biens sont en nom propre. C’est simple à gérer et parfaitement adapté quand on débute.
Mais à moyen terme, je réfléchis à une structuration plus professionnelle :

• SCI à l’IR ou à l’IS, selon la fiscalité souhaitée ;
• voire une holding patrimoniale, si je développe plusieurs activités d’investissement.

L’idée n’est pas de “faire compliqué”, mais de préparer la suite : transmission, mutualisation des capitaux, et possibilité d’investir dans des projets plus ambitieux.

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Mes prochains objectifs

• Consolider mes deux premiers biens et les rentabiliser durablement.
• Étudier la rentabilité réelle d’un local commercial vs un logement résidentiel.
• Préparer une stratégie de financement à long terme avec ma banque.
• Et surtout : rester constant, en réinvestissant régulièrement sans brûler les étapes.

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Et vous ?

Et vous, vous en pensez quoi ?
Je peux déjà demander à ma banque pour un nouveau crédit ou c’est trop tôt ? (le premier etait il y 3 mois)
Faut-il passer en société dès le deuxième bien ?
Ou continuer en nom propre tant que les montants restent maîtrisables ?
Vos retours d’expérience m’intéressent chaque parcours est différent, et c’est ce qui rend l’investissement passionnant.

Au plaisir de vous lire.
Paul

[Paul_Francois]

Tu as fait ton premier crédit il y a trois mois? Du coup, tu as acheté un studio dans la foulée? Est-ce que tu as déjà pu terminer les travaux s’il y en avait ?

Est-ce que je peux déjà retourner voir ma banque pour demander un nouveau crédit, ou c’est trop tôt ?
(Mon premier prêt date d’il y a seulement 3 mois.)
J’attends une réponse avec impatience, parce que je ne sais pas non plus

3. De ce que je comprends, pour ta questio sur investir en nom propre avec le statut LMNP, tu peux aller jusqu’à environ 1 900 € de loyers par mois sans basculer dans un autre régime fiscal.
   Par contre, gros changement : il me semble que le LMNP a été supprimé dans le budget 2026, donc ce statut pourrait ne plus être disponible à l’avenir.

[Paul635]

Oui j’ai fait mon crédit il y a 3 mois. Et les travaux sont terminés + locataire déjà en place.

Intéressant pour le niveau de 1900€, je ne connaissais pas.

Pour le LMNP ma comptable ne m’a rien dit de particulier, juste que la revente est différente par rapport à avant (réintégration des amortissements).

[Kevin591]

Pour rebondir sur le message de @Paul_Francois, le statut LMNP n’a pas été supprimé (du moins pas encore …) du budget 2026 néanmoins il est dans le radar de nombreux parlementaires puisque chaque année des amendements sont déposés afin d’en limiter les avantages fiscaux. Certains de ces amendements sont parfois adoptés (cf. réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien).

Compte tenu des incertitudes juridiques et fiscales autour du statut LMNP, on peut donc se poser la question de l’intérêt se lancer dans de la location meublée (peut être au moins attendre l’adoption de la prochaine loi de finances en décembre prochain pour avoir une année de répit …).

Le montant de 1900 € par mois fait référence au seuil entraînant le passage du statut de LMNP au statut de LMP. Plus précisément, tu passes au statut de LMP lorsque :

• les loyers perçus de tes locations excèdent 23.000 € par an ;
• et que le montant de ces loyers excèdent le montant de tes autres revenus professionnels.

Le statut LMP permet de bénéficier d’un régime fiscal souvent plus favorable (exonération d’une partie de la plus-value à partir d’une détention de 15 ans, possibilité d’imputer les déficits sur tes autres revenus …) en revanche d’un point de vue social, exit les prélèvements sociaux (au taux de 17,2 %), et bonjour les cotisations sociales (taux dégressif à partir de 41-45%).

Le statut le plus intéressant dépend de ta situation, tes ambitions et revenus.

[Paul635]

Merci pour ta réponse très complète

Effectivement, tu soulèves un point essentiel : la stabilité du statut LMNP reste incertaine, et les débats récurrents autour du budget 2026 montrent bien qu’il est dans le viseur du législateur.
C’est aussi pour ça que je reste prudent dans mes projections mon objectif étant avant tout de construire un patrimoine pérenne, pas de dépendre d’un avantage fiscal temporaire.

Je vois le LMNP comme un levier de démarrage, plus que comme une stratégie figée.
Même si les règles évoluent (notamment sur l’amortissement et la plus-value), la logique d’investissement d’autofinancement reste la même.

Merci pour tes précisions !

Penses-tu qu’il est trop tôt pour redemander à ma banque un crédit ?

[Chokol8]

@Paul635

J’ai commencé avec un studio acheté 85 000 € (hors frais de notaire), financé sur 25 ans.
Le bien se loue 600 € par mois, tandis que ma mensualité (assurance incluse) s’élève à 500 €.
…
pour un bien qui se rembourse pratiquement tout seul.
Ce n’est pas spectaculaire, mais c’est ma base.

Moi je trouve que c’est pas mal du tout, cet effort d’épargne va s’effacer au fil du temps, au fur et à mesure que tu augmentes le loyer ou si jamais les taux rebaissent.
Il te faudra peut être 7 ou 8 ans.
Flux négatif de 23k€ sur 25 ans.

Par contre, il faut quand même provisionner de la vacance locative et des petits travaux.
Et, l’imposition.

@Paul635

Aujourd’hui, je souhaite poursuivre sur cette lancée avec un deuxième bien.

Bonne idée, justement si tu répètes 10 fois ton premier investissement, on voit bien que c’est scalable.

@Paul635

J’hésite entre un nouvel appartement pour consolider mon parc résidentiel, ou un local commercial pour diversifier mes revenus et viser une rentabilité plus élevée.

Vu de ma fenêtre tu vas vite en besogne. Je suis pour appliquer une méthode et l’optimiser pas pour partir dans tous les sens.
Quand tu auras bien cerné le LMNP, essaie autre chose mais juridiquement et fiscalement le local commercial ce n’est pas la même chose.

@Paul635

Réflexion structurelle : nom propre, SCI ou holding ?

SCI il faut être deux.
Fais simple, fais une détention directe. La holding n’est pas du tout justifiée à ce stade.

@Paul635

Pour l’instant, mes biens sont en nom propre. C’est simple à gérer et parfaitement adapté quand on débute.
Mais à moyen terme, je réfléchis à une structuration plus professionnelle :

En effet, commence par faire une deuxième acquisition.
Par contre, tu vas vite être rattrapé par le HCSF.

@Paul635

• SCI à l’IR ou à l’IS, selon la fiscalité souhaitée ;

La SCI à l’IR est intéressante lorsque tu fais beaucoup de travaux et que tu souhaites garder sur le long terme.

@Paul635

• voire une holding patrimoniale, si je développe plusieurs activités d’investissement.

L’idée n’est pas de “faire compliqué”, mais de préparer la suite : transmission, mutualisation des capitaux, et possibilité d’investir dans des projets plus ambitieux.

Là tu t’emballes, t’as 25 ans tu veux transmettre à qui ?
Ne raisonne pas à +30 ans, raisonne à +10 ans

Le problème ce que je vois dans ton profil, ce sont les 2200€ net/mois, ça va être un facteur limitant. Même avec ta prime, ça fait 3300€.
Donc ce que tu as fait pour l’instant c’est très bien, essaie de refaire un projet peut être avec un peu plus de travaux. Et ensuite il faudrait que tu essaies d’augmenter tes revenus pour pouvoir emprunter plus.

@Paul635

• Préparer une stratégie de financement à long terme avec ma banque.
• Et surtout : rester constant, en réinvestissant régulièrement sans brûler les étapes.

Je suis un peu sceptique.

@Paul635

Et vous, vous en pensez quoi ?
Je peux déjà demander à ma banque pour un nouveau crédit ou c’est trop tôt ? (le premier etait il y 3 mois)
Faut-il passer en société dès le deuxième bien ?
Ou continuer en nom propre tant que les montants restent maîtrisables ?

Calcule ton taux d’endettement, essaie de reproduire ton premier achat, normalement ça devrait passer.

Ensuite, dans mon esprit, il faut apporter de la valeur. C’est à dire en transformant le produit (travaux, division, résoudre un problème…).
Sinon je pense que ton ambition sera limitée.

N’oublie pas quand même que t’es en cash flow négatif alors que tu as pris un prêt sur la durée maximale et que tu n’as pas compté de provisions pour problèmes divers (je prends 10%) et ton imposition.

Tu n’as pas non plus précisé ton apport. Si tu as emprunté à 110% c’est pas la même chose que si tu as mis 30% d’apport. Cette donnée est importante pour l’analyse.

[Chokol8]

D’ailleurs, ce que font les adeptes du cash flow positif, c’est qu’au bout de 5 ans par exemple de crédit remboursé, ils redemandent un crédit sur 25 ans.
Ils paient une fois des frais puis repartent avec des mensualités moins élevées.

[Paul635]

@Chokol8

Par contre, tu vas vite être rattrapé par le HCSF.

Merci pour tes retours !

Juste peux-tu m’expliquer cette partie ?

@Chokol8

Tu n’as pas non plus précisé ton apport. Si tu as emprunté à 110% c’est pas la même chose que si tu as mis 30% d’apport. Cette donnée est importante pour l’analyse.

Pour ce qui est de l’apport, je n’ai pas précisé mais j’ai emprunté à 110%.
Donc tu penses que ce n’est pas « trop » tôt pour re faire une demande ? Je ne veux pas que ce soit « mal vue »…

[Chokol8]

@Paul635

Juste peux-tu m’expliquer cette partie ?

En tant que particulier l’état ne t’autorise pas à trop t’endetter.
500€ / (2200 + 600) = 18% de taux d’endettement grosso modo
Tu peux aller jusque 35%, donc tu peux refaire la même opération.

@Paul635

Pour ce qui est de l’apport, je n’ai pas précisé mais j’ai emprunté à 110%.

En effet, petit cash flow négatif avec 110% d’emprunt c’est pas mal du tout.

J’aurais tendance à reproduire exactement la même opération, avec éventuellement quelques optimisations.

Tu vas avoir un effort d’épargne de 23k€ sur 25 ans plus une imposition que je ne saurais calculer, je trouve que c’est bien. Pour un bien qui disons vaudra 85k€ dans 25 ans

Beaucoup de gens disent qu’on ne peut pas gagner d’argent en immobilier, tu sembles démontrer le contraire.

Où est ce premier investissement, en centre ville, en proche banlieue, en zone rurale ?

[Thanos-qui-Sautille]

Salut Paul,

Félicitations pour ce premier achat.

Je suis exactement dans le même cas que toi.
J’ai 26 ans et je viens moi aussi d’acheter mon premier bien. Acheté à 86 000 €, actuellement loué en LMNP depuis un mois. Un cashflow quasi neutre donc plutôt satisfait.

Petit résumé des chiffres de ce premier bien, pour l’année 1. (j’ai repris le même graphique qu’un gars de ce forum, ça résume bien je trouve)

Je commence déjà à me reconstituer un apport pour enchaîner sur un deuxième bien, idéalement avec un peu de travaux.

Je pense qu’attendre quelques mois histoire d’avoir un peu d’historique peut être une bonne idée pour convaincre la banque ensuite, mais rien ne t’empêche de commencer à chercher dès maintenant. Le temps de trouver, négocier et signer le compromis, il se passera bien plusieurs semaines.

[Paul635]

@Chokol8

Beaucoup de gens disent qu’on ne peut pas gagner d’argent en immobilier, tu sembles démontrer le contraire.

Où est ce premier investissement, en centre ville, en proche banlieue, en zone rurale ?

Merci beaucoup pour ta remarque !

C’est un appartement qui est sur la ligne de tram pour l’université de Bordeaux. (Quartier Bergonie/Nansouty)

[Paul635]

Merci pour ton retour d’expérience !

Nous sommes effectivement dans la même situation, je vais contacter ma banque pour voir ce qui est possible avec eux.

Je mettrais à jour le post pour vous dire

[Thanos-qui-Sautille]

Et d’ailleurs, t’avais fait passer ton prêt en résidence principale ou t’avais directement annoncé que c’était un investissement locatif ?

De mon côté, j’ai dû faire passer ça pour l’achat de ma RP, donc je peux difficilement retourner voir cette même banque pour le prochain. Je devrai sûrement passer par une autre.

[Paul635]

Directement en investissement locatif
95k au total 25ans à 3.6%

Tu n’es pas obligé d’être 6 mois dans l’appartement car déclaré comme RP ?
Il est dans quelle ville ton appartement ?

[Thanos-qui-Sautille]

Ok ça marche, bien joué pour le prêt à 110%

En fait quand j’ai été voir les premières banques, j’ai présenté ça comme un invest, mais je ne suis tombé que sur des conseillers de la vielle école, qui mi disaient que ce n’était pas l’ordre logique d’investir avant d’acquérir sa RP. Peut être que c’est ma faute et que j’ai mal vendu mon projet.

Donc j’ai fait passer ça en RP. Mais non aucune obligation ensuite, pas de clause particulière dans le contrat de prêt.
je touche quand même les loyers sur une autres banques pour rester discret.

L’appart est à Rouen, en Normandie.