Comment s'endetter un peu plus?

Immobilier 🏠
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Bonsoir Ă  tous,
Je me permets de faire appel à la communauté sur une question qui me taraude depuis quelques temps.
J’ai pu acquérir en nom propre 4 appartements, qui acquis en résidence principale sont devenus des locations meublées/colocations, sauf le dernier qui est aujourd’hui ma résidence principale.
Aujourd’hui, j’aurais souhaité acquérir un nouveau bien pour y habiter sans revendre les autres et sans trop apporter.
D’après les calculs de la banque, ma capacité serait de 210 000E mais ce que je voudrais c’est un bien aux alentours de 350000.
Pensez vous qu’en mettant tous mes biens sous une mĂŞme sociĂ©tĂ© (quel type?), cela pourrait m’aider Ă  acquĂ©rir ce bien Ă  350000 car je mets en « hypothèque Â» mes autres biens?

Je ne sais pas si j’ai été clair, mais je peux clarifier au besoin.

Merci à tous et longue vie à la communauté! :slight_smile:
Eric

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Bonjour Éric,

Je vais vous exposer ma situation avec certains points de similitude, si cela peut vous aider.

Je suis endetté sur ma RP.
Actuellement TNS depuis peu, je n’ai pas de revenu (hors indemnité France Travail) et donc mon taux d’endettement est à 35% bien dépassé :joy:.

Pour profiter de l’effet de levier, avec ma compagne, nous avons créé une SC (pas SCI, juste SC pour ne pas se limiter à l’immobilier) et avons donc pu refaire un prêt pour avoir de l’immobilier (en l’occurrence de la SCPI).

Le point intéressant débute ici.
Ma banque n’a eu aucun problème à me refinancer car bien qu’indéfiniment responsable de la SC, le nantissement du sous jacent (les parts de SCPI) suffisait.

Donc, si j’étais dans ta situation :

  • J’irai voir un bon comptable
  • CrĂ©er une structure pro et revendre tes biens en noms propre Ă  ta structure (sujet un peu galère comme tu les as dĂ©jĂ  achetĂ©s en direct mais pas impossible non plus, tu clĂ´tures tes prĂŞts en nom propre pour en refaire en sociĂ©tĂ© finalement)
  • Mettre tes biens de sociĂ©tĂ© en nantissement pour les prĂŞts (donc avec tes loyers)
  • En ton nom propre, tu repars donc avec 0 dette (ou un peu selon le nombre de bien que tu mets en sociĂ©tĂ©).
  • Tu peux donc te rĂ©-endetter personnellement (si ta banque est bien j’entends).

Pour avoir cette marge de manoeuvre, c’est sans doute plus simple sur des banques « locales Â» type Arkea (mon cas), CrĂ©dit Agricole, CM-CIC ou BPGO par rapport Ă  la SG et la BNP (avis purement personnel).

Du coup, tes loyers passeraient en société et donc attention à l’impôt sur les sociétés (généralement moins que ta TMI mais dans tous les cas tu repaieras de l’impôts le jour où tu voudras te sortir du cash).

Bref, parle en à un bon cabinet comptable et à un bon banquier mais je dirais que c’est jouable.

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Bonjour,

Cela m’intéresse aussi car j’ai fait l’acquisition de 2 appartements en nom propre pour les mettre en location et je me posais la question justement de créer une structure d’un point de vue fiscal, ou de pouvoir financer des projets plus ambitieux.
Ce tour de passe passe… ca revient à vendre à ta société tes biens en nom propre… faut payer les frais de notaire de 8-10 % à chaque fois !?? ou c’est plus simple et infiniment moins couteux auquel cas c’est plus facile de franchir le pas.

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Bonjour Frédéric,

Ouaip, il n’y a rien de gratuit et effectivement il faut :

  • Monter une structure viable notamment au niveau de l’objet de la sociĂ©tĂ© (car si la sociĂ©tĂ© n’a qu’un but fiscal, le tour de passe-passe se fera rattraper ^^)
  • Etre deux, car une SC, SCI, c’est Ă  minima deux personnes
  • Avoir un comptable qui fait le projet de statut (environ 1500 -2000€)
  • Avoir un comptable pour le suivi annuel (environ 600-900€)
  • Payer malheureusement les frais de notaire (Ă  ma connaissance tout du moins, après je ne suis pas fiscaliste ni comptable ^^)

Et donc non ce n’est pas « simple Â» et oui c’est « couteux Â» mais si cela permet de repartir avec un endettement Ă  0 sur le papier, il faut se poser la question du « est ce que ça vaut le coup (ou le coĂ»t ^^) ? Â»

Pour répondre donc à la question initiale, je pense que c’est possible de s’endetter plus.
Par contre, il n’y a rien de gratuit, ce serait trop beau :wink:

Un bon comptable pourra vous aiguiller rapidement et mieux que moi je pense

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l’idée de @MathieuMN est bonne, mais il faut en poser l’équation financière. Outre les frais de création de la structure

  1. la sociĂ©tĂ© va devoir payer les droits de mutations sur les biens (= 8% de frais de notaires, sachant que vous ne pouvez pas « tricher Â» sur la valeur des biens car le fisc vous tomberait dessus)
  2. les prêts que vous avez déjà en cours sont très probablement à un taux inférieur à celui auquel la société va emprunter → financièrement vous serez peut-être perdant la-dessus également, surtout qu’une société empruntera sur max 20 ans et non pas 25 donc mensualités plus élevées : les loyers couvriront-ils ?)
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Absolument, merci, il faut totalement poser l’équation et en plus c’est une gestion différente par rapport à une gestion en direct (cas de revente, plus value de la société etc…).

L’idĂ©e ici Ă©tant de bypasser le taux d’endettement d’Eric pour augmenter sa capacitĂ© d’emprunt, je ne connais pas d’autres solutions que celle de « dĂ©placer la dette Â».

Si quelqu’un a une meilleure idée, je suis totalement preneur car j’ai dû faire un montage de ce type pour aller lever de la dette :smile:

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Merci à tous pour votre contribution, ça me permet d’approfondir de mon côté et de réajuster ma stratégie.
Effectivement en prenant en compte toutes ces dépenses: pas certains que ce soit bien rentable cette histoire.
Ceci dit: j’ai encore une capacité d’endettement non négligeable (aux alentours des 200k). Peut-être qu’il serait alors judicieux de faire le nécessaire pour créer une société et acheter ce bien au nom de la société et petit à petit reconstruire autour de ce dernier bien en nom propre.
Et qui sait…peut-être revendre un des biens dans un second temps pour dégager de l’apport pour réinvestir mais cette fois-ci en société? :wink:
Bref, pas mal de pistes finalement à explorer: j’ai du travail sur la planche :slight_smile:
Merci à tous pour ces premières contributions!

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Je rebondis juste sur un aspect…
J’ai vu il n’y a pas longtemps que pour faire baisser les frais de mutations / notaire il y avait certaines transactions peu connues comme l’échange de biens immobiliers (genre tu veux vendre ton bien et acheter autre chose… tu trouves qqun qui est intéressé par l’échange entre vous, alors ça fait baisser les frais par 2 ou 3 de mémoire)
Donc j’imaginais peut-être que dans le cas d’une transaction d’une personne physique vers une personne morale à condition que la personne soit la même dans les 2 cas pouvait peut-être offrir certaines facilités de transaction… ?

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Aucune idée :sweat_smile: il y a tellement d’astuces finalement. Il y en a bien une qui peut marcher :wink: