Comment trouver des biens off-market?

Immobilier 🏠
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Hello Ă  tous,

Avec Théo (mon associé), on avance sur notre projet de colocation meublée à Saint-Étienne (tout est détaillé dans le résumé ci-dessus). On essaie de maximiser la rentabilité, donc on nous conseille de chercher des biens off-market pour faire une bonne affaire.

Mais voilà notre problème :
→ Moi je suis à Lyon, Théo est à Montpellier.
→ La prochaine date où on peut tous les deux aller à Saint-Étienne, c’est le samedi 17 mai.

Du coup je me pose quelques questions :

Est-ce que appeler les agences et leur parler du projet est suffisant pour avoir accès aux bons plans ?

Ou est-ce que le déplacement physique est indispensable pour que les agents nous prennent au sérieux ?

Est-ce qu’on ne perd pas trop de temps en attendant mi-mai ?

Et vous, vous avez fait comment pour trouver une bonne affaire sans ĂŞtre sur place ?

On est motivés, mais j’ai un peu peur qu’on perde du temps ou qu’on passe à côté d’opportunités. Vos retours et conseils sont les bienvenus.

Porteurs du projet

  • TimothĂ©e, 23 ans, alternant en marketing digital Ă  Lyon. Revenu net : 1 234 €/mois. Pas de loyer Ă  charge (parents). 40 000€ d’épargne.

  • ThĂ©o, 24 ans, ingĂ©nieur en CDI Ă  Montpellier. Revenu net : 2 300 €/mois. Loyer actuel : 500 €/mois. 40 000 € d’épargne.

Objectif du projet

Investir dans un bien immobilier à Saint-Étienne, dans le but de réaliser une colocation meublée de 3 chambres, destinée principalement à des étudiants.
L’objectif est de dégager un cashflow positif, tout en optimisant la fiscalité via le régime LMNP au réel.

Cibles et critères du bien

  • Type de bien : Appartement T4 ou T3 modulable en T4

  • Superficie : environ 65 Ă  75 m²

  • Nombre de chambres : 3 chambres indĂ©pendantes

  • Classe Ă©nergĂ©tique : A Ă  D (Ă©viter E Ă  G pour se protĂ©ger des interdictions futures)

  • Quartiers visĂ©s :

    • Saint-Roch

    • Centre-Deux

    • Carnot

    • Bellevue

  • État du bien : Peu ou pas de travaux (max 5 000 €), hors gros Ĺ“uvre

  • Prix d’achat cible : 70 000 Ă  90 000 € hors frais

  • Frais de notaire estimĂ©s : environ 7-8 %

  • Travaux & ameublement : Ă  prĂ©voir modĂ©rĂ©ment (~10 000 €), pour rafraĂ®chissement et ameublement colocation

Financement

  • StratĂ©gie : prĂŞt immobilier Ă  110 % pour couvrir prix d’achat + frais de notaire

  • Montant visĂ© du prĂŞt : entre 75 000 et 95 000 €

  • DurĂ©e souhaitĂ©e : 20 ans

  • Montage : achat en indivision (pas de SCI), puis LMNP au rĂ©gime rĂ©el simplifiĂ©

  • Accompagnement comptable prĂ©vu : solution SOLO d’Amarris Immo (~285€/an)

Loyer visé

  • Loyer mensuel hors charges estimĂ© : 1 050 Ă  1 150 €

  • Loyer par chambre : environ 350 Ă  400 €

  • Charges rĂ©cupĂ©rables : eau, Ă©lectricitĂ©, internet, abonnements inclus dans un forfait de charges

Avancement

  • Formation suivie : MonPlanImmo

  • Dossier bancaire en cours de constitution

  • Étude de marchĂ© en cours (faux tests d’annonces + Ă©changes avec agences)

  • Outils et simulateurs testĂ©s pour prĂ©visionnel fiscal LMNP rĂ©el

  • DĂ©but des RDV en banque / agence prĂ©vu sous peu

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Bonjour,

En tant que marchand de biens et investisseur immobilier aguerri, je peux vous dire qu’il est devenu extrêmement difficile d’obtenir du off-market, surtout sans un réseau solide. Et même avec un bon réseau, trouver des opportunités réellement intéressantes devient rare.

Honnêtement, je vous conseillerais plutôt d’acheter un bien sur le marché classique, puis de maximiser sa rentabilitéen le transformant en coliving. De mon côté, je suis justement en train de monter une SCI spécialisée dans le coliving.

Mon concept : je transforme des appartements de 75 m² en 4 mini-studios indépendants à Besançon. Chaque étudiant a sa propre kitchenette, douche et WC. Le tout est loué 1700 € par mois tout compris. L’avantage, c’est que comme ce sont de vrais mini-studios séparés, je peux aussi en exploiter une partie en location courte durée, selon les besoins.

Mais pour être franc, votre projet me semble très ambitieux pour une première opération, surtout sans être sur place. La distance rend tout plus complexe, surtout quand il s’agit de suivi de chantier, gestion locative, ou même simplement de visiter.

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Merci beaucoup pour votre réponse :blush:

D’accord, donc c’est très difficile mais pas impossible ! Ça vaut quand même le coup d’essayer en parallèle du marché classique, non ?

Nous préférons nous positionner sur une colocation, c’est comme cela que nous avons imaginé le projet, et nous n’allons pas tout changer au dernier moment. Mais votre concept est atypique et très intéressant !

Cela peut sembler ambitieux, mais je n’ai aucun problème à me déplacer régulièrement à Saint-Étienne. Je suis en télétravail à 100 %, et mon employeur me laisse organiser mon emploi du temps comme je le souhaite. Cela facilite donc beaucoup de choses.

De plus, l’aller-retour jusqu’à Saint-Étienne ne me coûte que 7 €, donc c’est très accessible.

Enfin, il n’y aura pas de suivi de chantier, car nous n’avons pas prévu de faire beaucoup de travaux.

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Je pense qu’il faut pas faire de fixette sur du off-market.
Comme mentionné plus haut, c’est de plus en plus difficile: la manière la plus accessible de trouver de bons plans c’est de multiplier les visites.

Perso j’ai achetĂ© plusieurs biens, tous sur des sites d’annonces bien connus, et j’ai eu de la « chance Â» sur 2 biens de tomber sur des propriĂ©taires pressĂ©s de vendre (une sur 2 Ă©tait une succession), sur les deux cas la vente avait capotĂ© 3 fois (prĂŞts non obtenus après le compromis ou rĂ©tractation des acheteurs Ă  un stade avancĂ© de la vente) et au bout d’un moment ils voulaient juste se dĂ©barrasser des biens très vite - rĂ©sultat leurs prix ont pu ĂŞtre fortement nĂ©gociĂ©s Ă  la baisse par rapport au prix initialement affichĂ© (j’avais nĂ©gociĂ© sur les prix qu’ils avaient dĂ©jĂ  baissĂ©). En l’occurence les agents immo peuvent ĂŞtre bavards ou disons transparents sur la situation des vendeurs donc il faut savoir saisir les opportunitĂ©s qui se prĂ©sentent.

Donc multiplier les visites, et se faire un reseau d’agent immo via ces visites est important quand on veut enchainer pour avoir la primeur sur certaines visites mais en général, les biens off-market partent déjà vite et ne peuvent pas toujours se négocier donc j’en suis pas spécialement fan.

En locatilf quand on fait des travaux, ne pas hĂ©siter Ă  s’interresser aux annonces qui ne partent pas (cf le site d’espion « Castorus Â» pour avoir l’historique de certaines ventes - première date de publication et historique de prix)

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Hello,

Pour dénicher du vrai off-market, c’est à dire pas via un agent immo, il faut te rencarder avec les personnes qui sont en amont… le café du coin, le gardien d’un immeuble, la mémé du RDC qui connait les gens, le facteur (c’est l’apporteur d’affaire numéro 1 des agents immo dans certains coins…), etc.

Après pour St-Etienne, chercher à optimiser en off-market sur le marché le plus bas en prix (au m²) n’est pas le plus pertinent. Le off-market, pour avoir fait un achat comme ça, est surtout un avantage pour maximiser tes chances d’avoir le bien car pas exposé au marché et pas de concurrence pendant un temps donnée.

En dehors de ça, ta méthodo est bonne mais tu es très / trop optimiste sur le rendement à mon sens. Il manque une vacance locative qui est forte sur cette ville et le montant des loyer par chambre est en effet d’environ 370€/mois mais avec les charges (copro, internet, etc.) pour des belles colloc avec des grands volumes.
Pour le financement, tu peux plus facilement trouver du 25 ans que du 110%, mais votre dossier n’est pas le plus plaisant pour les banques, même si la formation t’a dit qu’il fallait faire 30 banques, avoir des refus, te pointer avec un powerpoint, etc. …

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Merci beaucoup de ta réponse, elle me rassure beaucoup !

Effectivement, dans la formation, il mentionne le off-market, mais c’est surtout la stratégie de multiplier les visites qui était citée.

C’est juste que j’étais allé à un apéro immo à Lyon et le conférencier a fortement insisté sur le off-market.

Faire énormément de visites ne nous fait vraiment pas peur, nous avons bien conscience de cet enjeu.

Donc c’est surtout le fait de multiplier le nombre de biens que nous allons voir qui va augmenter nos chances de faire une bonne affaire !

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D’accord, c’est noté, ça rejoint la réponse précédente et me rassure davantage.

Pour te donner des éléments, nous avions fait 3 simulations, j’aimerais bien avoir ton avis et/ou celui des autres :wink:

Pour ce qui est du financement, je suis étonné de ton opinion. Je pensais que ça allait être beaucoup plus facile de trouver un financement à 110 % que prêt sur 25 ans. Est-ce que tu peux m’expliquer un peu plus pourquoi tu penses cela ?

Car nous avons tous les deux de très bonnes épargnes. Je compte mettre en avant la migration bancaire pour donner de la valeur à notre dossier. Et Théo a un très bon job pour son âge.

Donc selon moi, les banques vont ĂŞtre plutĂ´t optimistes.

Après peut être que je me trompe.

Simulation optimiste

Hypothèse : loyer max, peu de charges, pas d’imprévus.

Poste valeur (€ / mois)

Loyer 1 050

Crédit 433

Assurance 10

Taxe foncière 83

Gestion 0

ImpĂ´t 0

Autres frais 30

Aléas 0

Cashflow mensuel 494 €

Cashflow annuel 5 928 €

Simulation réaliste

Hypothèse : loyer moyen, charges normales, un peu d’aléas.

Poste valeur (€ / mois)

Loyer 1 000

Crédit 433

Assurance 10

Taxe foncière 83

Gestion 23

ImpĂ´t 0

Autres frais 50

Aléas 50

Cashflow mensuel 351 €

Cashflow annuel 4 212 €

Simulation pessimiste

Hypothèse : loyer un peu bas, charges élevées, imprévus réels.

Poste valeur (€ / mois)

Loyer 900

Crédit 433

Assurance 10

Taxe foncière 83

Gestion 40

ImpĂ´t 30

Autres frais 70

Aléas 80

Cashflow mensuel 154 €

Cashflow annuel 1 848 €

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Par curiosité, avez-vous des reponses sur vos fausses annonces? Vous demarquez-vous des autres locations dont la plupart sont de bonnes qualités?
Car la tension est très faible sur Sainte-Etienne, le risque de vacance locative est élevée vu la ruée vers l’achat locatif dans cette ville ces dernières années. Sachez que même si la visée est patrimoniale, le potentiel de plus-value est limité. Dans une ville dynamique on gagne sur les 2 tableaux, loyers et PV.

Aujourd’hui les banques ne font pas sur 25 ans donc si vous la simulation sur cette base, il faudra la revoir.

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Quelques commentaires gratuits :

il y a déjà BEAUCOUP de coloc meublées à St Etienne, ça me semble l’eldorado d’hier plus que de demain.

Côté frais, il manque quelques trucs quand même, et les limiter à 30 ou 50€ est VRAIMENT bas.
Déjà les 4 badges Vigik, c’est 120 balles.
La décla fiscale, c’est 300 balles
les trajets pour St Etienne, c’est 500 balles
les frais de dossier de prêt, c’est 800 balles mini
le cérdit logement, c’est 2000 balles
Le mobilier, c’est 4000 balles
…

Vous avez bien tout pris en compte ?

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Pour être tout à fait honnête, non, aucune réponse sur nos fausses annonces. On se disait que c’était en partie dû au fait que nous ne sommes pas dans un moment de l’année où les étudiants cherchent des logements.

On sait que la tension locative sur Saint-Étienne est très faible. On comptait se démarquer de par notre disponibilité pour répondre et régler les moindres soucis des locataires.

Non, nous avions prévu 20 ans et pas 25.

L’objectif de ce projet est de se dégager du cash-flow, mais aussi surtout de se faire les armes. C’est notre premier investissement locatif, et sur ce, nous trouvions ça intéressant d’investir dans un bien proche de chez moi et très accessible en train. Et qui ne nous coûtera pas beaucoup, ce qui nous laisse la place de réinvestir derrière dans un meilleur projet.

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Non, nous n’avions pas pensé aux badges.

Sinon, pour le reste, tout est là, mais nous n’avions pas les chiffres que tu m’as donnés, donc je prends en note, merci beaucoup !

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Pour les banques, il s’agit de mes expériences avec 2 achats/an dont 2 en cours actuellement et des échanges avec des connaissances qui sont sur la même dynamique. C’est relatif et tu seras fixé quand tu auras ton compromis de signé et ton RDV avec tous les documents et justificatifs partagés à la banque.

Vos profils passent, mais ne sont pas dans l’idéal des banques pour qu’elles puissent se mettre en 4 pour vous car elles traduisent comme cela :

  • salaire alternant = CDD 24 mois max
  • 1234€/mois = faible reste Ă  vivre
  • Pas de loyer Ă  charge = provisionner un loyer Ă  charge pour la banque
  • Ton ami = pas de lien famille ni affectif (pas pacs ni mariĂ©, …)

Pour minimiser le risque, la banque est en mesure de vous demander de mettre un apport et sera plus confiante à financer max 90% mais ça c’est la généralité et la coutume. Je peux me tromper et tout est possible donc fonce !

En regardant tes chiffres je n’arrive pas à trouver :

  • Ă©lectricitĂ©/chauffage (90€/mois mini pour un 70m², et je suis bas)
  • internet (30€/mois environ)
  • charges de copro (80€/mois mini me semble la base)
    = 200€/mois

Le loyer de 370€/mois/chambre pour une colloc de 3pers. comprend les charges (d’après un rapide coup d’oeil sur Leboncoin) donc (200/3=66€) je prendrais en compte 915€ à 950€ par mois soit 11 400€/an et à cela tu ajoutes une vacance locative de 1 mois soit -950€ = 10 450€ par an de revenue net de charges pour les locataires.

Ensuite, tu appliques tes frais au 10 450€ de revenue :
-285€ logiciel LMNP

  • 120€ assurance PNO
  • 990€ TF
  • 300€ frais divers/alĂ©as
    =1695€ de frais par an
  • 5196€ de crĂ©dit (capital + intĂ©rĂŞts)

Cash flow : 10 450€- 6 891€ = 3 559€ soit 296€ par mois et donc 148€ par mois et par personne si indivision 50/50

Le sujet principal n’est pas de te dire que c’est un mauvais projet, il tourne et rĂ©pond Ă  ton objectif, mais il faut absolument bien poser les chiffres pour ne pas avoir de dĂ©ception par la suite et anticiper les « surprises Â» qui peuvent arriver (un ravalement, une charge surprise de la copro, un mobilier qui tombe en panne après 2 ans, etc.).

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Merci beaucoup pour ta réponse, elle m’aide beaucoup. Pour ce qui est des banques, nous avons conscience que ça va être le parcours du combattant. L’objectif est effectivement de ne pas mettre d’apport. Par contre, afin de maximiser nos chances, cela peut être un levier pour débloquer le prêt.

Désolée, je n’avais pas bien écrit les chiffres, mais c’est presque exactement ce que tu as écrit. C’est motivant de voir qu’en un coup d’œil, tu arrives à bien analyser notre projet et les enjeux qui se cachent derrière.

Pour ce qui est des surprises qui peuvent arriver, on s’est bien préparés mentalement. Le plus important pour nous, c’est de rester dans le positif, même très peu. Nous sommes jeunes, nous avons conscience qu’il va y avoir des choses que nous allons mal faire. Mais ce n’est pas grave, nous apprendrons pour la suite.

L’objectif ici, c’est vraiment de développer nos capacités et connaissances pour, après, se positionner sur un immeuble de rapport.

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