Flav
FĂ©vrier 23, 2022, 10:21
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Bonjour Ă toutes et Ă tous !
Je sais la communauté peu friante du Pinel et moi aussi j’étais extrêmement retissant initialement.
Cela dit pour moi Pinel et LMNP ne jouent pas sur les même mécanismes : pas d’impôts sur les gains pour le LMNP, réduction d’impôts sur le Pinel.
J’en profite pour vous demander si vous avez un avis sur le Malraux ?
Merci !
Bien Ă vous,
Flav
hhamon
FĂ©vrier 23, 2022, 3:04
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Bonjour Flav,
Dans certains endroits (zones tendues) ça peut valoir le coup mais il ne faut pas oublier qu’en Pinel tu resteras bloqué au moins 6 ans, voire « idéalement » 9 ans pour profiter au maximum du crédit d’impôt. Au delà de 9 ans, c’est généralement moins intéressant car le crédit d’impôt passe de 2% du prix du bien à 1% du prix du bien. Nombreux sont les investisseurs immobiliers en Pinel qui revendent en même temps à l’issue des 9 ans ou bien qui passent leur bien en LMNP en meublé à l’année.
Cependant, étant donné que tu restes bloqué pendant 9 ans, tu es soumis aux nombreuses contraintes du régime Pinel imposées par l’Etat. Tu ne peux pas t’en soustraire et par conséquent, tu ne maîtrises rien de ton bien. C’est ce que je trouve particulièrement problématique avec le Pinel.
Aussi, il faut prendre en compte la nature des baux. Si tu as de la chance, ton locataire s’en ira de lui même juste avant ou bien juste après les 9 ans de détention. Cela te permettra de récupérer le bien, de faire les travaux et de le passer en meublé à l’année. Mais dans la réalité, ce sera sans doute plus compliqué car en location Pinel, tu as des baux de 3 ans avec tacite reconduction. Donc tant que ton locataire en place ne souhaite pas partir de son plein gré, tu es condamné à garder un bien avec un bail qui continue d’appliquer les règles du Pinel (loyer plafonné notamment) alors que toi tu n’auras plus le droit au crédit d’impôt ou bien tu auras un crédit d’impôt diminué de 2% à 1%. Il sera donc probable que pendant une certaine période, tu doives faire un effort d’épargne plus important alors que dans la ville les prix de l’immobilier locatif auront sûrement largement dépassé le prix de ton loyer plafonné par le Pinel.
Ca s’étudie mais personnellement je trouve qu’il y a trop de contraintes pour se mettre des bâtons dans les roues à soi même en Pinel.
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Bonjour,
Je suis en possession d’un studio acheté en Pinel sur Lille, le bien a été loué en 1 journée et acheté à avec un prêt à 1%.
En ce qui concerne sa valorisation avec tous les frais, je suis à -2 k€ avec le tram qui arrive à 100m dans les 3 ans. Pour ma part, je suis très satisfait. Je pense même à une plus value en sortie, même si je passerai en LMNP…
Mon frère en a 2 en banlieue parisienne, il est très satisfait! Loués depuis 6 ans en continue sans aucun problème.
Un bon Pinel peut être très intéressant…pour se faire il faut un taux à 1% dans un endroit clean et en tension.
Si on cherche on trouve…
Merci.
Hello,
Il y a toujours des bonnes opportunités mais elles sont rares.
En achetant du Pinel (donc du neuf) avec un crédit à 1%, il faut faire attention au prix qu’on paie à l’entrée. En prenant en compte que dans le prix du bien neuf il y a aussi la TVA et la marge du promoteur (incluant la rétrocommission si la vente s’est faite via un intermédaire du genre « conseiller en gestion de patrimoine »). Par conséquent, la véritable valorisation du bien par rapport au marché de « l’ancien récent » fait que l’on peut ne pas s’y retrouver au final avant de nombreuses années.