Blc
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Bonjour a tous.
Je me permets de solliciter la communauté pour vos avis.
Une annonce m’a fait de l’oeil pour un achat en viager, que je trouve assez intéressant pour investir dans l’immobilier sans avoir recours au prêt bancaire :
Appartement T2 de 45 M2
Valeur 82000 (? Ce qui est écrit sur l’annonce, je pense qu’il vaut un peu plus…)
Bouquet 26000
Rente 95/mois
J’estime copro et TF au mini 100/mois
Notaire : 2000
Viager occupé Femme 71 ans
Si je prends un espérance de vie de 24 ans (85ans pour une femme+ 10 ans de marge), j’arrive à un cout Total de 84000€.
Ce qui n’est mal je trouve sans faire de crédit.
Mais quand je compare le même investissement sur le simulateur finary ( cf photo jointe) sur un ETF WORLD par exemple en PEA, en prenant seulement 5% d’intérêt par an, il n’y a pas photo!
MĂŞme si le risque et plus important sur le PEA.
Je me trompe dans la simulation ?
Merci de vos retours
greg19
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La premiere erreur que je vois c’est que tu mets 195 euros d’épargne mensuelle sur le PEA contre 95 dans ton projet de viager.
Blc
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J’ai inclus dans le PEA les 100€ mensuel que je devrai sortir pour la taxe foncière et les charges de copropriété si j’achèterai le bien…
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Un détail important, c’est ton âge. La bourse est nettement plus intéressante et plus simple quand tu es jeune. D’autant que l’effet des intérêts composés est exponentiel, ce qui fait que ça explose véritablement si tu es investi longtps. C’est ce qui fait que Warren buffet est extrêmement riche d’ailleurs: il est très vieux lol.
L’immobilier, c’est beaucoup moins passif, ça demande du tps à gérer etc (tu trouveras TOUJOURS qqn pour te dire que non, c’est vraiment simple etc…). Et surtout l’intérêt principal c’est l’effet de levier, et ds ton cas tu n’en profites même pas….
Dans ton cas précis, la bourse semble plus adapté d’après moi. Encore plus si tu es jeune.
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Je pense pas que ce soit une erreur, s il considère 95e par mois d’effort d’épargne et 100e par mois de frais de copropriété ça fait bien 195e
Blc
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Merci.
J’ai 39 ans. Donc dans les 2 cas, je vois sur env 20 ans.
En fait oui avec post j’essaie de me convaincre 
que j’ai tort. Je suis assez penché sur l’immobilier. J’en suis à ma 3eme RP, Les 2 précédentes ont été revendu avec plus value après travaux ou construction ( dont une partie par moi-même, j’aime ça 
), ce qui m’a permis de monter en gamme a chaque fois.
Et j’ai également un petit immeuble avec Local commercial et appartement au dessus. Financé par du pro.
Je sais la charge de travail que l’immobilier engendre.
Mais ça me semble plus secure.
Après je débute juste dans l’investissement en bourse, je viens d’ouvrir mon PEA.
Mais quand je calcule tout ça et par rapport à ce que tu dis qui confirme la puissance des intérêts composés, je me rends compte que l’immobilier en investissement pur n’est pas vraiment le bon choix…
Blc
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Si on considère les 26000 comme un apport on peut assimiler la rente à du crédit non? A 0% en plus. On peut considérer que ça fait Levier. Moins que 100 ou 110% de crédit mais quand même non?
Je t’avoue que je connais pas bien l’investissement en viager, mais je ne considererai pas le bouquet comme un apport. Parceque tu dois qd même payer des frais de notaires et les droits il me semble et ça viendra s’ajouter au bouquet.
Puis la liquidité est limitée sur ce type d’investissement et tu n’as pas non plus d’horizon de retour sur investissement. C’est un pari -assez glauque pour moi- de te dire que si la personne qui occupe décède rapidement tu auras fait un bon investissement.
Et je ne sais pas si les rentes que tu paies permettent de faire un amortissement?
L’immobilier c’est très populaire, ça rassure les gens. Je crois que tu auras compris que c’est pas mon cas 
. Mais sans levier bancaire, je vois pas du tout l’intérêt, si ce n’est espérer un retour rapide sur investissement. Donc pour moi je privilégierais la bourse.
Mais je suis sur qu’il a des gens qui pensent différemment 
Fred51
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DĂ©jĂ , faudrait que tu prennes 14 et pas 24 ans. Tu vas voir que les choses vont changer 
(85-71)
Le (très) gros problème du viager, c’est de savoir dans quel état tu récupères le bien et si tu vas pas avoir des héritiers aux trousses quand la succession se fera.
Aussi, l’une des raisons qui pousse une personne à faire du viager, c’est que souvent elle a des problèmes financiers. Quid de l’entretien du bien ? De sa durée de vie prévue et dans 24 ans ?
Compte aussi une assurance propriétaire non habitant, parce que si ton occupante ne paye pas d’assurance, t’es marron.
Et au final, quand tu récupères le bien, c’est une résidence secondaire. Donc TF + TH + remise en état et plus-values à la revente.
Bref. Pourquoi pas, mais fais bien tes calculs… Moi je n’irais pas. Trop de problèmes en France quand t’es proprio et avec la fiscalité de l’immo.
Blc
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Oui je suis conscient de tout ça.
C’était surtout de mettre en lumière la différence entre les 2 types d’investissements. Je vois les choses différemment depuis quelques temps par rapport a l’immobilier…
Marc61
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Si je prends un espérance de vie de 24 ans (85ans pour une femme+ 10 ans de marge), j’arrive à un cout Total de 84000€.
Point de détail mais important quand même. L’espérance de vie que tu donnes est une espérance de vie à la naissance. Une femme de 71 ans a plus de chance de vivre jusque 95 ans que une enfant de 1 an (accident de vie)
Après viager je trouve qu’il y a beaucoup de risque (mais beaucoup de gain potentiel car elle peut très bien avoir un accident demain)
Blc
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Oui tu as raison, c’est pour cela que je rajouter 10 ans par rapport à l’espérance de vie d’une femme (85ans).
