J’ai découvert que la SCPI Sofidynamic offre un TRI très intéressant à 8 ans en Nue Propriété : 5,89%.
Etant à une TMI de 30%, j’exclus de prendre des SCPI en direct, donc je n’ai que 3 options : crédit, AV ou NP.
J’écarte le crédit pour le moment compte tenu des taux.
Je cherche donc à savoir s’il est plus intéressant pour moi d’acheter du Sofidynamic en Nue propriété ou du Iroko Zen en assurance vie pour lequel je ré-investis les loyers tous les mois.
Pour cela, je fais le calcul suivant :
Investissement Initial : 10 k€
Frais de souscription Iroko FS: 0%
Taux prélèvement AV Spirit 2 TP : 0,5%
Objectif de TD : 6% net (Objectif 7% brut)
Délai de jouissance : 3 mois
Durée d’investissement : 8 ans
Le calcul que je fais est le suivant :
Chaque mois, si C est le Capital cumulé à date, le montant réinvesti dans le capital est donc
C*(1+(TD-TP)/12*(1-FS)), soit C*(1+5,5%/12).
Avec ce calcul, et en tenant compte des 3 mois de délai de jouissance, j’obtiens un capital après 8 ans de 15445 €, soit un TRI de (15545-10000)/10000 = 7,79%.
Que je compare au TRI de 5,89% pour Sofidynamic.
J’en conclus que l’investissement de Iroko via AV est très nettement plus intéressant que la NP.
Etes vous d’accord avec mon calcul, et donc, ma conclusion ? Je n’oublie rien ?
Evidemment, cela suppose que Iroko reste disponible en achat pendant 8 ans sans frais.
Je ne m’avancerai pas sur l’exactitude ou non du calcul, mais il me semble que tu as oublié un élément : la fiscalité.
En effet, si on imagine un rachat total de ton AV à l’issue des 8 ans, ta plus-value réalisée sera soumise aux prélèvements sociaux (17,2%) et la partie dépassant 4.600€ (si tu es célibataire) sera soumise à l’IR.
Alors que pour la NP, une fois la période de démembrement terminée, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété des parts de SCPI. Cette opération lui permet de bénéficier d’une importante plus-value, puisqu’il a bénéficié d’une décote sur le prix d’achat des parts. Cette plus-value générée par la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété n’est pas soumise à l’impôt. Seule la fraction de plus-value liée à d’éventuelles revalorisations du prix de la part est imposable.
Bien vu !
Si j’intègre la fiscalité, je tombe à 6,45% de TRI via l’AV, contre 5,89% en Nue propriété … la différence n’ets plus si grande, et l’incertitude sur Iroko sur la distribution est plus forte !
Pour l’AV il fait prendre en compte les frais de gestion de l’assureur (minimum 0,5%) et les eventuels autres frais liés à l unité compte que sont les parts de SCPI (selon les contrats). En plus de la fiscalité à la sortie du contrat déjà évoquée (et dont l’impact est majeur)
Par ailleurs 7% de rendement brut pendant 8ans me semble très optimiste, et cela ne me semble pas totalement comparable au TRI caculé pour le scenario NP qui repose simplement sur une valorisaration flat sur 8 ans (scenario bcp plus conservateur).
Enfin selon les SCPI et l’intermediaire auquel tu as recours (ie mon CGP me fait du cashback sur Iroko), le cashback est loin d’etre négligeable pour le cacul de la rentabilité de l’invest. Et a ma connaissance pas de cashback si AV.
De mon coté, sauf autre élément type scpi élégible a une avance sur le contrat AV, je privilégierais la NP
J’ai bien intégré dans le calcul les 0.5% de frais sur AV. Pas d’autres frais à ma connaissance.
Le 7% brut, c’est l’objectif que s’est donné Iroko, et qu’ils tiennent depuis 3 ans. Après, je te rejoins : si le taux dévisse un peu, rien que de 0.3%, on arrive derrière sofidynamique.
Je n’ai pas intégré de revalorisation des parts de part et d’autre, puisque, sauf erreur, cela ne change pas la comparaison, sauf sur la fiscalité à la fin sur la plus-value en NP (que je ne connais pas).
Attention toutefois, pour éviter toute confusion : le TRI de Iroko en NP est de 4.7%. Je compare 2 modes d’acquisition différents pour 2 SCPI différentes.
Sauf erreur il me semble bien que le taux de rendement brut cible de Iroko est de 6% (comme Remake)
Actuellement il est juste en dessus de 7, baisse lentement mais surement mais ca normalement se rapprocher des 6 en quelques années (et si tout se passe bien)
Perso, et apres avoir bien etudié le sujet et être passé à l’action, si tu envisages d’investir plusieurs 10zaines de k euros dans les années à venir, je conseillerais le démembrement: avec la NP en perso et l USF acheté par une SC à l IS créée pour l occasion (sauf si tu as deja une structure bien sur)
Sur des SCPI 100% européenne (ou tres majoritairement)
Tu apportes les fonds en CCA à à ta SC puis tu te rembourses progressivement sans fiscalité. Le montant investi en USF est amorti (deduit progressievement du resultat) et les dividendes seront peu fiscalisés voire net d’IS si les SCPI sont majoritairement ou 100% europennes.
CCA : Compte Courant d’Associés (Compte courant d'associé : fonctionnement et fiscalité | Entreprendre.Service-Public.fr)
Tu verses des fonds de ton compte personnel (donc qui ont déjà été soumis à l’imposition) à la SCI, et tu peux les récupérer (sans imposition, c’est comme un remboursement d’une avance) les années suivantes quand la SCI a touché ses loyers.
+1 sur comment récupérer l’usufruit, tu fais 2 transactions (achat NP + SCI en locataire) en même temps ?
Pour le démembrement il s’agit bien de faire 2 transactions, une pour la NP (en perso par exemple) et une autre pour l’usufruit (en societé si on continue le même exemple). Il y a donc 2 dossiers de souscription.
Le remembrement est automatique à l échéance du démembrement et sans fiscalité (hors PV sur la valeur de pleine propriété)
Je ne savais pas que le délai de jouissance pouvait être de 1 mois avec une AV, c est un bon point (ca change complétement la renta de la 1ere année).