Conseil pour premier achat immobilier

Immobilier 🏠
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Bonjour a tous et a toues.

Je me suis intéressé au monde de l’investissement il y a peu suite a mon envie de déménager du foyer familiale.
Au début de mes recherches j’ai voulu cherché un appartement a louer pour pouvoir optimiser au maximum mes possibilité d’épargne. Mais vivant et travaillant en région parisienne et étant seule, c’était compliqué de trouver quelque chose d’abordable sans être a plus de 2H de temps de trajet part jours de mon travail.
Suite a cela j’ai commencé a regarder ce qu’il se vendait dans le région et je suis tombé sur un appartement avec une situation bien singulière.
Celui-ci appartient a une résidence de service en copropriété. Ce qui implique de forte charge (environ 400 euro/mois) et un prix au mètre ² de 3000 euro. Pour donner une idée le prix du metre² dans cette ville est de 6000 euro.
L’appartement est un 34m² avec un jardin de 18m² et une hauteur sous plafond de 3m70.
De plus la copropriété, depuis quelque années commence, à éliminer petit a petit des service des charges, pour sortir définitivement de la structure de résidence de service. Ce qui aura pour conséquence de baisser drastiquement les charges et de remettre les prix du metre² au niveau du marcher.
Le prix du dit appartement est de 110k et est situé dans une ville limitrophe de Paris.
J’ai un apport de 30k. Et l’idée ici serai de revendre dans 10 ans maximum.

Pensez vous, que se soit une bonne opportunité?

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Les conseillers ne sont pas les payeurs, quelque soit les conseils qu’on te donne à la fin c’est toi qui paiera donc si tu le sens vas y sinon passe à autre chose.

Le seul conseil que je pourrais te donner ça serait de lire les PV d’AG et les contrats de services qui lie la copro à la société.
Pour voir l’évolution

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D’accord, merci beaucoup :slightly_smiling_face:

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Bonjour,
J’ai l’impression que tu es en début de réflexion, informe-toi au maximum. Il ne faut pas se lancer sur le premier bien qui passe.
Il faut faire plusieurs (de très très très nombreuses) visites. Apprendre à avoir l’oeil sur ce qui valorise ou dévalorise un appartement.
Apprendre à faire une étude de marché.

Le bien que tu vises est une résidence de service. Ce type de logement est un gouffre à charges en général. 400 par mois c’est énorme, pour un 34m2 en plus. Il faut voir combien de temps cela va prendre pour l’élimination des services. As-tu de la visibilité là-dessus? Cela est-il garanti, conditionné à l’écrit quelque part? Car si ça ne va pas au bout, tu peux te retrouver collé avec à la revente.

Sais-tu pourquoi le prix au m2 est si peu cher? Est-ce règlementé?

De ce que tu dis, ça peut être une bonne affaire si tu dis que le prix au m2 peut faire x2 et s’ils suppriment les services. Si c’est une très bonne affaire, ils auraient dû avoir plusieurs offres au prix dès le premier jour de visite.
Si ça ne part pas, il faut savoir pourquoi et accepter de prendre les risques.

A combien se louerait cet appartement? Le loyer est-il plafonné?

Un bon investissement locatif devrait avoir une rentabilité d’au moins 7% brut, c’est le premier calcul à faire pour savoir si cela vaut un minimum le coût.

En région parisienne ou IDF, de nombreuses banlieues/communes ont du potentiel avec les grands projets urbains ou le grand paris express.

Le montant d’apport conseillé est de 8 à 10% du prix d’acquisition maximum, à moins que la banque exige plus.

Je pense que tu as besoin d’acquérir les grosses bases avant d’acheter, certaines erreurs ou situations sous-optimales peuvent couter de l’argent.

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Il y a plusieurs choses.
J’ai eu de la chance car lorsque j’ai contacter l’agence pour faire une visite l’annonce pour l’appartement venais juste d’être posté. J’étais la première a faire une visite. De plus en effectuant la visite nous avons constater un dégât des eaux. Le temps que l’expert vienne constater les dégâts et faire son rapport je suis retourné voir l’appartement deux fois.
J’avais aussi vu deux autre appartements dans la même résidence et dans le même ordre de prix que celui dont je parler et ils sont partis en 3 semaines.
J’ai obtenue les PV d’AG et j’ai comparé les budgets voté et il y a a bien des baisses significative chaque année depuis 5ans. La copropriété à retiré de leur charge des services fort tel quel le restaurant et l’infirmerie permanente. Qui aujourd’hui sont des services a payer a part si l’on veux y avoir droit. Et il y a deux ans seulement la copropriété a ouvert la vente des appartements a tous ainsi que la location. Car auparavant, les seuls personnes qui étaient en droit d’acheter dans cette résidence était des personnes à la retraite et la location était interdite. Ce qui explique le plafonnage du prix du metre² par la copropriété.
Et pour le prix a la location, âpres une petite comparaison avec ce qui se fait dans cette établissement le loyer moyen pour un appartement de 45m² varie entre 1100 et 1300 euro/mois. Ce qui donne une prix moyen du mètre ² de 25 euro pour la location. Donc dans mon cas pour 35metre² cela donnerai 875 euro de loyer. Et si l’on effectue le calcule cela donnerai :
(875x12) / (117000x100) = 8.9

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Donc a priori rentable, du moins en brut !
A voir donc si les charges peuvent diminuer Ă  des niveaux plus ou moins normales.
Y-a t’il des travaux? Si oui, est-ce chiffrable?

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Seulement des travaux de rafraichissement. Enduit peinture, changer des porte de placard vieillotte, rafraichir la cuisine.
L’électricité a été refaite récemment et est au norme. La salle de bain sera refaite par le propriétaire actuelle. Je pense pas plus de 10k

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En tout cas si tu veux absolument te positionner dessus, à ta place, j’aurai négocié au vu de l’incertitude sur cette histoire de charges. Ensuite tu peux voir avec le proprio pour prendre en charge les travaux de la sdb pour baisser encore plus le prix, en plus ça te fera une deduction des loyers imposables si tu prends en charge les travaux + moins de frais de notaire à payer

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D’accord c’est bon a savoir. Elle n’a pas encore lancer les démarches pour les travaux donc je peux encore voir pour ca.
Merci pour toutes ces information en tout cas.