Fizz50
Janvier 13, 2025, 9:58
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Bonjour Ă tous!
Je vous souhaite une excellente année 2025!
Cela fait quelques mois que j’ai un projet d’achat immobilier pour mettre en LMNP. Cependant, je ne sais pas si certains d’entre vous ont fait face à ça lors de leur premier achat mais je fais face à une indécision TERRIBLE
Je suis frontalier suisse, j’habite donc dans la haute savoie. Je ne me vois pas du tout investir ici, sachant que l’immobilier est sur du temps long, je trouve que la région est trop dépendante de la suisse et que si un jour un Etat (la France ou la Suisse) décide la fin de la possibilité d’être frontalier le parc immobilier de la région sera bradé en urgence.
Je considère donc deux autres endroits:
J’ai beaucoup d’attaches sur Paris, j’ai donc concentré mes recherches sur Paris et ses alentours. Je pourrais intervenir sur l’appartement car j’ai de la famille sur place. Je ne cherche pas un CF positif mais ne veut pas avoir une rentabilité horrible non plus et je trouve que c’est assez dur à trouver dans le coin. J’ai visité deux trois appartements mais sans vraiment être convaincu. Ma première question est: est il encore possible d’investir sur paris et banlieue proche et avoir des projets a peu pres cohérent en terme de rentabilité ? Si oui, ou?
Des amis habitent dans le sud ouest de la france dans une ville moyenne (40 000 habitants), ou le prix des studios est d’environ 3000€/m2. Est il préférable de chercher ici ? Dans ce cas peut etre partir sur une colocation car mon budget permettrait d’acquérir une surface plus importante ? Ou plusieurs studios ?
De plus, des questions plus générale, comment faites vous vos recherches ? J’ai l’impression de scroller sans arrêt en tentant de chercher la pépite qui n’arrivera probablement jamais… Donc comment repérez vous quelque chose qui mérite une visite etc ? Et une fois la visite faite quelles sont les questions que vous vous posez ?
J’ai même pris des rendez vous avec des services clés en main pour justement éviter cette indécision et que quelqu’un décide « a ma place ».
Bref, est ce que des gens ont des situations similaires ? est ce que certains qui ont passé le pas peuvent faire des retours d’expériences ?
Merci a tous de m’avoir lu !!
L’immobilier, c’est soit tu vis pas loin pour gérer toi même soit tu délègues la gestion.
Le choix de l’emplacement il n’y a que toi qui doit décider car il faut assumer ses responsabilités a la hausse ou a la baisse
Quelles sont tes attaches a la ville moyenne du sud ouest où vivent tes amis ? Aucune ? Alors mauvaise idée… Un marché immobilier n’a rien a voir avec un prix au M2…si tu achètes a 13k/M2 ou 1.5k/M2 ça signifie juste qu’il y a un attrait pour l ACHAT a ce prix la et certainement pas pour la LOCATION. Il y a de très nombreux lieux où acheter vaut hyper cher et louer meublé pas du tout parce que cet endroit est saisonnier.
On se déplace dans les lieux qui nous intéressent, on ne scrole pas ! L achat immobilier c’est pas un kebab sur Uber eats … Tu peux savoir un appart qui vaut une fortune dans le mauvais quartier ou mauvaise infrastructure il perd 80% de sa valeur nette !
Fizz50
Janvier 13, 2025, 1:46
3
Merci de ta réponse.
Tu as raison, je dois visiter plus d’appartements. Qu’est ce que tu regardes en priorité quand tu visites ?
Fizz50
Janvier 14, 2025, 7:43
5
Merci pour ton retour Nicolas !
D’autres retours d’expériences ?
Rewol
Janvier 14, 2025, 8:50
6
Hyper pro, la démarche de Nicolas107, heureusement que ces charges sont déductibles en meublé !
Je commence par trouver une ville qui m’attire. Parce que quoi qu’on en dire, tu y passeras 1 à 2 weekend par an si c’est loin. Autant que ça ait le goût d’un weekend sympa (mer > grande couronne)
Puis je vérifie les stats de tension locative, de quartiers, de démographie, de sociologie, la photo à l’instant et la vidéo des 20 dernières années. Il y a des outils tops qui te font gagner du temps, comme Lybox par exemple.
Surtout, je mesure le risque et adapte l’analyse au risque pris. J’aime bien acheter sous le prix du marché (par exemple un bien occupé avec une décote). Ainsi, même si il y a un incident, l’actif réel est supérieur au prix payé.
Mais pour moi, il faut que ça reste du plaisir. Si acheter un appart 150k ne fait pas plaisir, faut faire autre chose.
J’ajoute en sources de données : l’INSEE
Côté feeling sur la localisation, @Nicolas107 a un process top !
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Fizz50
Janvier 16, 2025, 2:41
8
Merci pour votre réponse.
Je prévois de faire un achat d’environ 200k tout compris.
Comment gérez vous la question de l’apport ? Le minimum ? De quoi avoir un CF neutre ?
Rewol
Janvier 16, 2025, 6:08
9
Faut répondre à cette question selon ta trajectoire d’investisseur.
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Opla
Janvier 16, 2025, 8:41
10
Bonjour @Fizz50 ,
Je te conseille de te lancer, c’est le plus dur le 1er, sur un petit bien type studio pour te faire la main et ensuite tu répètes l’opération.
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Fizz50
Janvier 22, 2025, 12:13
11
Je me suis lancé j’ai 6 visites de prévues. Qu’est ce que vous demandez comme « questions pertinentes » aux agents immobiliers ?
Opla
Janvier 22, 2025, 9:52
12
Bonne recherche,
Dernier loyer (loyer du secteur)
Voilà ce à quoi je pense à l’instant
Rewol
Janvier 23, 2025, 8:34
13
Regarde bien aussi les comptes de la copro. Si tu as des copro qui ne paient pas, ça va pas aller en s’améliorant…
Fizz50
Janvier 23, 2025, 8:59
14
Merci Ă vous pour vos conseils
100% en phase sur la copro qui est clés !
J’ajoute également :
de demander le tantième que l’appart dispose (dans la copro).
vérifier les PV d’AG sur la composition et le comportement des parties. Par exemple, le nbr de présents aux AG, le comportement des votes, les sujets à l’ordre du jour…
Opla
Janvier 26, 2025, 9:23
16
Malheureusement depuis le Covid, il n’y a plus grand monde en présentiel au AG, les gens votent par correspondance et ne se rencontrent plus pour discuter.
Fizz50
Janvier 27, 2025, 7:48
17
Des nouvelles de samedi et des visites, un coup de coeur, malheureusement, l’agent immobilier m’a envoyé les PV d’AG des années précédentes, 3 mauvais payeurs dont 2 avec une ardoise de plus de 3000€… Les recherches vont continuer…
Opla
Janvier 27, 2025, 9:45
18
Il ne faut pas spécialement s’arrêter là dessus.
2 ardoises à 3k€ c’est rien !
3k€ pour une copro de 10 lots c’est pas pareil que si c’est sans une copro de 456 lots …
J’ai déjà vu une ardoise à 70k€ avec vente aux enchères du bien par décision d’huissier.
Fizz50
Janvier 28, 2025, 7:56
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La copropriété est toute petite et compte 9 biens. Donc les pourcentages ne sont pas vraiment les memes !
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Sur le lieu, sur la surface, sur la fiscalité mouvante etc.
