Conseils achat SCPI

J’ai refait mon tableau pour tenir compte du TMI et de la CSG (30 % TMI). Pour me compliquĂ© la vie, j’ai Ă©galement appliquĂ© le vrai % d’impĂŽts au vrai % de SCPI France ou Europe qui a dans le panachĂ©.

Effectivement, du coup sur 10 ans le démembrement 8 ans devient plus intéressant par rapport au 5 ans mais tout juste.

Pour m’amuser j’ai fait le mĂȘme exercice avec la fiscalitĂ© de l’AV (exonĂ©rĂ© au bout de 8 ans jusqu’à 10K/ans) et en appliquant des frais de gestion de 0.5%/an (contrat spirit 2). J’applique ni frais d’entrĂ©e ni frais de sortie car c’est 8% environ dans les 2 cas (direct ou AV)

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Finalement l’AV pour 4% de perf en moins reste peut ĂȘtre plus intĂ©ressante car liquiditĂ© immĂ©diate Ă  mĂ©diter !

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Bonjour Ă  tous. Une question que je me suis toujours posĂ©. Dans les AVs, les frais de gestion sont retranchĂ©s directement aux unitĂ©s de comptes associĂ©s. Donc tu « perds » des parts de SCPI au fur et Ă  mesure ce qui va forcĂ©ment imputer sur ta performance. En plus ces parts de scpis ont pourtant des frais d’entrĂ©e qui ont Ă©tĂ© payĂ©s (enfin qui sont retranchĂ©s Ă  la sortie). Donc c’est double peine. Tu payes les frais d’entrĂ©e et ensuite tu te fais retirer des parts de scpis au fur et Ă  mesure des annĂ©es ce qui diminue forcĂ©ment ton rendement
 Que pensez-vous de cette rĂ©flexion ?

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Double peine je ne sais pas trop. En direct on paye quand mĂȘme les frais d’entrĂ©e, donc ça ne change rien.
Oui, les performances vont diminuer, mais selon le contrat ce n’est pas un montant trĂšs important, surtout en rapport Ă  l’économie d’impĂŽt rĂ©alisĂ©e. Cela compense gĂ©nĂ©ralement largement les frais. On peut donc « racheter » les parts qui ont Ă©tĂ© prĂ©levĂ©es par le gestionnaire pour garder un niveau de distribution stable.

Bonjour,

Oui sur une AV on paie des frais sur les UC (idĂ©alement pas trop) mais c’est parce qu’on paie un service en fait. Principalement un service de liquiditĂ© (on peut liquider ses parts de SCPI Ă  tout moment vs plusieurs mois en dĂ©tention en direct) et d’achat de fractions de parts (on peut acheter 0.1 part ce qui est impossible en direct). En plus de ça les revenus sur l’enveloppe AV ne sont pas imposĂ©s donc possibilitĂ© de rĂ©investir sans frottement fiscal ce qui est en gĂ©nĂ©ral plus avantageux mais effectivement il y a un calcul Ă  faire.
Finalement le taux de rachat est typiquement un peu supĂ©rieur en AV qu’en direct. Par exemple si j’achĂšte une part en direct 1000€ et la revend immĂ©diatement je toucherai quelque chose comme 930€ en AV ça pourra ĂȘtre 950. C’est aussi Ă  prendre un compte

Pour linxea 2 on ne peut pas mettre 100% du cash en scpi, il y 50% qui doivent ĂȘtre mis dans le fond euros

Cela concerne uniquement les versements. Tu dois verser 50% fond euros et 50% SCPI. Mais ensuite rien ne t’empĂȘche d’arbitrer les 50% mis sur fonds euros vers des SCPI

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Exactement c’est ce que je fais.

A noter qu’il y a maintenant des frais sur les versements et arbitrage sur le supports SCPI

Il me semble qu’il y a tjs eu des frais mais comme indiquĂ© plus haut ces frais sont souvent moindre que ceux pratiquĂ©s par les SCPI en direct donc au final c’est plus avantageux

Mince, je pensais pas.
Chez Linxea ? Tu as le chiffre ?

Cela depend des SCPI, il faut aller voir sur leur site.

N’est-il pas question de frais si l’on arbitre en dĂ©faveur des SCPI ? Du fonds € vers la SCPI, je n’ai pas encore trouvĂ©.

J’ai tentĂ© sur mon Linxea Spirit les premiĂšres Ă©tapes d’un arbitrage de la totalitĂ© de ma ligne Fonds Euro GĂ©nĂ©ral vers l’une des SCPI, il m’est indiquĂ© des frais Ă  0 €.

Je pense qu’il parle des frais d’entrĂ©e de la SCPI car effectivement il y a 0 frais autres avec spirit 2

Bizarre, je fais ca tous les mois et il y a toujours des frais d’entrĂ©e. Sur quelle SCPI as tu testĂ© ?

Je parle bien des frais d’arbitrage.
Je suis d’accord sur les frais d’entrĂ©e en SCPI (sauf depuis peu sur Remake Live).

Ah oui en effet 0 frais d’arbitrage. J’avais mal compris.

Non pour le coup les frais rĂ©currents s’empilent avec une AV. Tu as bien les frais facturĂ©s des SCPIs (qui viennent se retrancher au rendement quelque soit le cas) + les frais de gestion de l’AV en cas de passage par AV (frais que tu n’as pas en direct).

Les 2 avantages du passage en SCPIs :

  • pas d’imposition directe car les loyers restent dans l’enveloppe de l’AV (mais Ă  la sortie de l’AV)
  • un cout de part d’acquisition un peu moindre il me semble

Mais l’empilement des frais fait qu’en fait au fur et Ă  mesure le nombre de parts diminue car est mĂ©caniquement diminuĂ© par les frais de gestion AV annuels qui sont retranchĂ©s sur chaque unitĂ© de compte (on ne peut malheureusement pas choisir la ou sont retirĂ©s les frais de gestion).

Enfin en tout cas c’est comme cela que je l’ai compris. Si quelq’un a des scpis en AV, je suis preneur de leur expĂ©rience sur plusieurs annĂ©es voir si le nombre de parts diminue et si cela conforte mon hypothĂšse.

Je confirme, c’est en tout cas comme ça chez SylvĂ©a (linxea Spirit 2).
Perso, je réinvestis tous les 3 mois les loyers perçus, donc mécaniquement, mes parts augmentent, mais si tu ne fais pas ça en effet tu perds 0,5% en nombre de parts par an