Conseils achat SCPI

KPI · Août 22, 2022, 8:54

J’ai refait mon tableau pour tenir compte du TMI et de la CSG (30 % TMI). Pour me compliqué la vie, j’ai également appliqué le vrai % d’impôts au vrai % de SCPI France ou Europe qui a dans le panaché.

Effectivement, du coup sur 10 ans le démembrement 8 ans devient plus intéressant par rapport au 5 ans mais tout juste.

KPI · Août 22, 2022, 9:14

Pour m’amuser j’ai fait le même exercice avec la fiscalité de l’AV (exonéré au bout de 8 ans jusqu’à 10K/ans) et en appliquant des frais de gestion de 0.5%/an (contrat spirit 2). J’applique ni frais d’entrée ni frais de sortie car c’est 8% environ dans les 2 cas (direct ou AV)

Finalement l’AV pour 4% de perf en moins reste peut être plus intéressante car liquidité immédiate à méditer !

NicoAndCo · Août 24, 2022, 1:31

Bonjour à tous. Une question que je me suis toujours posé. Dans les AVs, les frais de gestion sont retranchés directement aux unités de comptes associés. Donc tu « perds » des parts de SCPI au fur et à mesure ce qui va forcément imputer sur ta performance. En plus ces parts de scpis ont pourtant des frais d’entrée qui ont été payés (enfin qui sont retranchés à la sortie). Donc c’est double peine. Tu payes les frais d’entrée et ensuite tu te fais retirer des parts de scpis au fur et à mesure des années ce qui diminue forcément ton rendement… Que pensez-vous de cette réflexion ?

anon1224576 · Août 24, 2022, 3:20

Double peine je ne sais pas trop. En direct on paye quand même les frais d’entrée, donc ça ne change rien.
Oui, les performances vont diminuer, mais selon le contrat ce n’est pas un montant très important, surtout en rapport à l’économie d’impôt réalisée. Cela compense généralement largement les frais. On peut donc « racheter » les parts qui ont été prélevées par le gestionnaire pour garder un niveau de distribution stable.

RonanLJHerry · Août 24, 2022, 4:09

Bonjour,

Oui sur une AV on paie des frais sur les UC (idéalement pas trop) mais c’est parce qu’on paie un service en fait. Principalement un service de liquidité (on peut liquider ses parts de SCPI à tout moment vs plusieurs mois en détention en direct) et d’achat de fractions de parts (on peut acheter 0.1 part ce qui est impossible en direct). En plus de ça les revenus sur l’enveloppe AV ne sont pas imposés donc possibilité de réinvestir sans frottement fiscal ce qui est en général plus avantageux mais effectivement il y a un calcul à faire.
Finalement le taux de rachat est typiquement un peu supérieur en AV qu’en direct. Par exemple si j’achète une part en direct 1000€ et la revend immédiatement je toucherai quelque chose comme 930€ en AV ça pourra être 950. C’est aussi à prendre un compte

Alex3 · Août 24, 2022, 7:28

Pour linxea 2 on ne peut pas mettre 100% du cash en scpi, il y 50% qui doivent être mis dans le fond euros

nicoo07 · Août 24, 2022, 7:52

Cela concerne uniquement les versements. Tu dois verser 50% fond euros et 50% SCPI. Mais ensuite rien ne t’empêche d’arbitrer les 50% mis sur fonds euros vers des SCPI

TaTu31 · Août 24, 2022, 8:54

Exactement c’est ce que je fais.

Alex3 · Août 24, 2022, 10:21

A noter qu’il y a maintenant des frais sur les versements et arbitrage sur le supports SCPI

RonanLJHerry · Août 24, 2022, 11:04

Il me semble qu’il y a tjs eu des frais mais comme indiqué plus haut ces frais sont souvent moindre que ceux pratiqués par les SCPI en direct donc au final c’est plus avantageux

zar · Août 25, 2022, 5:19

Mince, je pensais pas.
Chez Linxea ? Tu as le chiffre ?

vincelg2 · Août 25, 2022, 7:25

Cela depend des SCPI, il faut aller voir sur leur site.

zar · Août 25, 2022, 7:49

N’est-il pas question de frais si l’on arbitre en défaveur des SCPI ? Du fonds € vers la SCPI, je n’ai pas encore trouvé.

zar · Août 25, 2022, 8:03

J’ai tenté sur mon Linxea Spirit les premières étapes d’un arbitrage de la totalité de ma ligne Fonds Euro Général vers l’une des SCPI, il m’est indiqué des frais à 0 €.

KPI · Août 25, 2022, 8:25

Je pense qu’il parle des frais d’entrée de la SCPI car effectivement il y a 0 frais autres avec spirit 2

vincelg2 · Août 26, 2022, 7:08

Bizarre, je fais ca tous les mois et il y a toujours des frais d’entrée. Sur quelle SCPI as tu testé ?

zar · Août 26, 2022, 7:23

Je parle bien des frais d’arbitrage.
Je suis d’accord sur les frais d’entrée en SCPI (sauf depuis peu sur Remake Live).

vincelg2 · Août 26, 2022, 7:28

Ah oui en effet 0 frais d’arbitrage. J’avais mal compris.

NicoAndCo · Décembre 22, 2022, 3:09

Non pour le coup les frais récurrents s’empilent avec une AV. Tu as bien les frais facturés des SCPIs (qui viennent se retrancher au rendement quelque soit le cas) + les frais de gestion de l’AV en cas de passage par AV (frais que tu n’as pas en direct).

Les 2 avantages du passage en SCPIs :

pas d’imposition directe car les loyers restent dans l’enveloppe de l’AV (mais à la sortie de l’AV)
un cout de part d’acquisition un peu moindre il me semble

Mais l’empilement des frais fait qu’en fait au fur et à mesure le nombre de parts diminue car est mécaniquement diminué par les frais de gestion AV annuels qui sont retranchés sur chaque unité de compte (on ne peut malheureusement pas choisir la ou sont retirés les frais de gestion).

Enfin en tout cas c’est comme cela que je l’ai compris. Si quelq’un a des scpis en AV, je suis preneur de leur expérience sur plusieurs années voir si le nombre de parts diminue et si cela conforte mon hypothèse.

maff · Décembre 22, 2022, 3:42

Je confirme, c’est en tout cas comme ça chez Sylvéa (linxea Spirit 2).
Perso, je réinvestis tous les 3 mois les loyers perçus, donc mécaniquement, mes parts augmentent, mais si tu ne fais pas ça en effet tu perds 0,5% en nombre de parts par an