Conseils aux jeunes investisseurs

Stratégie patrimoniale 📊
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Bonjour Ă  tous !

Je souhaitais créer ce topique pour aider tous les jeunes qui comme moi, ont découvert Finary et se sont mis en tête d’épargner absolument sans réfléchir en premier lieu à une chose fondamentale (que Mounir nous rappelle pourtant dans toutes ses analyses) : définir sa stratégie patrimoniale.

Pour me présenter brièvement, j’ai 23 ans, étudiant avec un bon salaire à prévoir en sortie d’études, j’ai découvert Finary il y a bientôt un an et j’ai assez vite compris qu’il me fallait épargner, le plus tôt possible, afin de profiter des intérêts cumulés. Alors j’ai ouvert mon PEA, constitué un matelas de sécurité sur mon Livret A, et ai commencé à investir en DCA sur des ETF.

Une chose que je n’avais pas bien compris à ce moment là et que je commence tout juste à saisir, c’est qu’avant d’investir, la première chose à faire est de définir sa stratégie patrimoniale.

Je commence seulement à prendre du recul sur tout ça et me pose une question : la bourse s’envisage sur un horizon plutôt long terme…

Si ma stratégie à court/moyen terme (4-6 ans) est de me lancer dans l’investissement locatif en LMNP, contracter un prêt pour cela en espérant me retrouver en cashflow +/- positif.

Et dans le même temps, ou quelques années plus tard, contracter un prêt pour l’achat de ma RP, parce que même si l’achat de sa RP est une aberration financière… j’ai le désir de posséder et disposer librement de mon bien pour y réaliser des travaux.

Aussi, dans ce cadre là, quelle stratégie adopter ?

  • se constituer un apport consĂ©quent pour les prĂŞts immo
  • ou continuer d’investir en bourse et contracter des prĂŞts avec le minimum d’apport possible

Si l’idée est de constituer un apport pour un prêt immo à court/moyen terme :

  • Ou placer cet argent ? Sur des livrets d’epargne ?
  • Que faire du PEA au moment de contracter le prĂŞt s’il est en plus-value++ ?
  • Quelle est la place du PEL aujourd’hui (pour l’achat de sa RP) ?

Merci d’avance pour tous vos retour, en espérant que cela serve aussi à tous les jeunes investisseurs qui ont la chance de faire partie de la communauté Finary :grin:

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Pour le dire plus simplement,

Initialement, ma stratégie était d’épargner tous les mois en ETF sur mon PEA puis, au moment de financer mes achats immobiliers, racheter mon PEA + contracter un prêt.

Si les ETF s’entendent vraiment sur un horizon long terme, il vaut mieux conserver ses valeurs le plus longtemps possible, du moins ne pas y toucher, si possible, pour ses achats immobiliers.

Et donc, quelle est la meilleure stratégie entre :

  • Constituer un apport le plus consĂ©quent possible (et sur quel support le placer ?)
  • Ou s’endetter le plus possible (= avoir le moins d’apport possible) ?
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Si j’ai bien un conseil aux jeunes investisseurs, arrêtez de recracher ce que vous voyez sur internet sans l’interroger. ça n’a rien d’une aberration d’acheter une RP, cela dépend de votre situation.

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définir sa stratégie patrimoniale

Je suis désolé j’ai 36 ans, mon patrimoine brut 2Mil, net 1.720, je n’ai pas de stratégie patrimoniale,

La seule qui a de la valeur c’est investir

  • TĂ´t, dans un truc ou y a pas N middle men
  • dans quelque chose oĂą tu va pas faire le fusible de l’investissement (l’immo : tu ne valorise pas le temps que tu payes Ă  chercher, rĂ©nover, mettre sur le marchĂ©, gĂ©rer la dĂ©claration / administratif du bien)
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Première chose, investir sur soi même et ses compétences, c’est le moteur pour tout le reste.

Si tu n’as pas d’héritage spécifique ou d’attaches, un conseil que je peux donner est l’expatriation dans des pays plus favorables aux travailleurs pour constituer plus facilement un capital.

Autrement créer un business.

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Hello , beau patrimoine pourrais tu detailler comment t en es arrive la ? Parcours investissement etc.?
Tu n as pas d immo dans ton patrimoine ?

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Je ferais un thread à l’occasion !

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Prend un peu de recul avec ça, je sais le sujet est hyper discutable et discuté.Tu as une RP payée, tu économises un loyer ( disons 1000€). C est comme si tu gagnais 12000€ par an sans payer 1 centime d impôt. Trouve moi un investissement qui permet d avoir des revenus totalement exonerer d impôt , qui allie une parfaite sécurité ( pas de risque de squat , de loyers impayés…) et qui te coute 0€ de plus value à la revente.

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Je rajouterai que dans certains cas, les loyers sont plus chers que le coût total par mois de ton bien. Dans la mesure où tu devra payer quoiqu’il arrive pour te loger, ce n’est pas ridicule d’acheter.

Autre exemple , j’envisage de passer à la location si les taux ne baissent pas, et bien je trouve que le marché de la location est bien moins fourni en terme de choix où je suis.

De plus l’achat d’une RP n’est pas toujours un investissement. Tu cherches à faire de l’argent pour te faire plaisir, non pas pour gagner une partie de Monopoly. Si tu pense que l’achat d’une RP peut t’apporter sur le plan personnel ça n’aurait pas de sens de ne pas acheter.

Concernant le choix de l’apport c’est un calcul à faire entre les intérêts que cela te ferais économiser (et le gain potentiel sur les mensualités) sur la période où tu comptes rester dans cette RP, et la somme que tu auras pu générer ailleurs. Prend bien en compte que les intérêts sont souvent dégressif donc il est tout à faire possible que tu payes 80% des intérêts totaux sur les 10 premières années d’un crédit sur 20 ans.

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Enfin un sujet qui interroge la stratégie avant l’allocation des actifs. J’étais dans la même situation que toi, partant de rien & tiraillé.

Et à 23 ans c’est difficile de se projeter, j’ai mis 6 ans à trouver ma stratégie
-déterminer le niveau d’épargne de précaution avec lequel je suis à l’aise
-constituer une enveloppe dédiée à un projet immo futur qui est aujourd’hui complètement différent de ce que j’imaginais il y a 6 ans, sans toucher à mon épargne de précaution
-& investir Ă  long terme > 20 ans

Ca parait simple et basique, mais comment allouer le bon montant au bon endroit avec une situation et des projets qui peuvent Ă©voluer dans le temps ?

Alors en réponse à tes questions si je peux te donner mon avis :

  • se constituer un apport consĂ©quent pour les prĂŞts immo
  • ou continuer d’investir en bourse et contracter des prĂŞts avec le minimum d’apport possible

La première étape, c’est de connaître sa capacité d’emprunt et donc son taux d’endettement qui doit être strictement inférieur à 35%
*= revenus (salaire + loyers perçus pondérés à 80%) / charges d’emprunts RP&RL& prêts conso

-donc avec 3k€ de revenus mensuels nets sans aucune charge, on est actuellement sur une capacité d’emprunt de 200keur environ si tu empruntes seul, de quoi acheter un T2 dans ma ville.
-Attention en cas de projet RP+RL, la RL dégrade le taux d’endettement même avec un CF nul ou positif et donc diminue la capacité d’endettement pour la RP.

Bref la capacité d’emprunt c’est déjà un élément de réponse, parce que si elle est insuffisante, il faudra compléter.

Si l’idée est de constituer un apport pour un prêt immo à court/moyen terme :

  • Ou placer cet argent ? Sur des livrets d’epargne ?

Tu apportes une partie de la réponse dans ta question, on n’investit pas en bourse à court ou moyen terme, sauf à vouloir jouer.
-Livrets A / LDD (même si je les utilise pour mon épargne de précaution, je suis pas à l’aise sans un an de salaire immédiatement disponible mais c’est personnel)
-Fonds euro d’assurance-vie (aujourd’hui ~3% net)
-supports monétaires (aujourd’hui ~3% net) si tu as un dispositif PEE/PERCO dans ta boîte

  • Que faire du PEA au moment de contracter le prĂŞt s’il est en plus-value++ ?
    Le garder toute sa vie :innocent:

  • Quelle est la place du PEL aujourd’hui (pour l’achat de sa RP) ?
    S’en tenir loin

Pour conclure, je pense que le patrimoine doit avant tout servir à ses projets et permettre de les réaliser. D’où l’importance d’une stratégie bien pensée plutôt qu’un ETF en DCA pendant 30 ans.

En revanche, même si je suis aujourd’hui satisfait de ma stratégie, j’ai fait une grossière erreur : j’ai constitué mon patrimoine par poche 1) précaution 2) projets 3) bourse LT, chronologiquement plutôt que simultanément ce qui m’a fait perdre de belles années de bourse.

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Je dis n’imp, j’avais bien une stratégie à 23 ans :

  • Trouver la mere de mes futurs enfants ce qui me permettait par la mĂŞme de quitter mes potes droguĂ©s et de gauche au mindset de mer**
  • Trouver un job qui me permettrait de step up
  • Ne surtout pas penser RP et prendre les loc les plus proches du boulot tout en etant les moins cher
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Hello!
Tu fais bien de poser la question et de ne pas foncer tête baissée avec les deux trois trucs que tu as actuellement en tête.
Mes conseils:

  1. ce mantra d’épargner le plus tôt possible est une foutaise. Un crime contre l’humanité, oserai-je. Fais une petite simulation pour t’en convaincre: les intérêts que tu vas constituer en te saignant maintenant (au lieu de vivre ta vie) seront négligeable par rapport à ce que tu épargneras une fois que tu seras bien payé (si j’ai bien compris ce n’est pas dans 20 ans). Fais une simulation si tu ne me crois pas, et demande-toi si cette monnaie de singe vaut la peine de te priver aujourd’hui.
  2. les investissements immobiliers en cash-flow positif sont soit des investissement très très très risqués soit des investissements où tu construis toi-même des cages à lapin pour y mettre des gens, et où tu endosses toutes les casquettes de merde au lieu de faire ton vrai métier qui rapporte davantage. Je sais que YouTube dit le contraire.
  3. prends date sur un bon PEA et de bonnes assurance-vies
  4. flambe ton pognon (cf point numéro 1)
  5. achète une RP si tu y restes grosso modo 5 ans (ça se calcule plus finement en fonction de la situation), et si les locations dans le coin ne te plaisent pas trop.
  6. Dépense ton argent, qu’est-ce que tu fais encore là? Il a déjà perdu de la valeur le temps de lire cette phrase.
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Conseil : ne crois pas tous les conseils que tu peux voir sur internet.

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C’est exactement le genre de réponse que j’espérais en créant le topique, je te remercie d’avoir pris le temps de répondre et de nous partager ta réflexion !

J’apprécie ta conclusion et je partage ton point de vue.

Mon objectif n’est ni d’être FIRE, ni d’avoir le plus gros héritage imaginable à transmettre à mes ayants droit sans avoir profité de ma propre vie. J’avais plutôt en tête de beaucoup voyager et de me faire plaisir avec ma RP et d’autres projets perso (voiture, van emménagé, moto).

Dans ce cadre là, ça n’aurai aucun sens pour moi d’avoir un taux d’épargne de 40%…
J’attend vos retours mais je pense que j’ai plutôt intérêt à profiter de la capacité d’emprunt que m’offre mon salaire pour mes projets immo, à épargner à court terme pour mes projets plaisir, et allouer un montant plus cohérent avec ma situation (15-20%) pour de l’épargne en bourse/actions (+/- crypto et autres actifs).

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J’adore ahah
Merci pour ta réponse et j’apprécie ton point de vue :wink:

Je pense que ça rejoint un peu ce que disait @C_est : finalement, l’intérêt pour moi est avant tout de financer des projets perso et de me faire plaisir.

Et pour financer ces projets perso à court terme sans altérer ma capacité d’emprunt que je réserve pour mes projets immobiliers (exemple concret : acheter comptant ma voiture d’ici 3-4 ans), est-ce qu’il vaut mieux dans ce laps de temps :

  • Ă©pargner sur des Livrets d’épargne et des Fonds euros
  • Ă©pargner en ETF/actions sur PEA, et rĂ©cupĂ©rer seulement le montant nĂ©cessaire d’ici 3-4 ans
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Pour la bourse Ă  court terme, la rĂ©ponse est « je ne sais pas Â».
De ce que j’ai compris, la durée lisse la volatilité, donc sur 20 ou 30 ans ça devrait tendre vers la tendance moyenne.
Mais rien ne dit que sur 4 ans ou moins, ton placement ne va pas faire +50% ou -50%.

Cela dépend également de l’importance de réaliser ton projet dans 4 ans.

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Il n’y a (comme souvent) pas de réponse à ta question parce qu’elle engage trop d’hypothèses. Ce qu’on peut dire néanmoins est que tu dois te demander à quel horizon de temps tu veux récupérer ton argent et est-ce qu’il a intérêt à revenir entier. Si je te comprends bien, les réponses sont « 4 ans » et « oui ». Rien qu’avec ça on te répondra en général que « la question elle est vite répondue » (placement sécurisé à taux garanti… je ne sais plus quel est le livret pour les jeunes qui bat l’inflation). Si en plus tu considères le gain relativement modeste que tu pourrais en tirer sur 4 ans, c’est un argument fort pour ne pas te prendre la tête. Assure-toi de vivre bien dès maintenant, c’est bien d’être fourmi, mais est-ce qu’on envie vraiment ces bestioles au fond?

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Et pour calculer cela tu peux utiliser la calculatrice des intérêts composés :

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  1. les investissements immobiliers en cash-flow positif sont soit des investissement très très très risqués soit des investissements où tu construis toi-même des cages à lapin pour y mettre des gens, et où tu endosses toutes les casquettes de merde au lieu de faire ton vrai métier qui rapporte davantage. Je sais que YouTube dit le contraire.

Absolument pas d’accord sur l’immobilier en cashflow positif.
Alors certes, ça demande du temps : apprendre la legislation, étudier le PLU et les programmes d’aménagement urbain, prendre le temps de la recherche, comprendre qu’on vend un service à un client pour limiter le turnover, etc.
Mais c’est tout à fait possible de faire du cashflow positif, sans prendre des risques de malade et en travaillant avec des prestataires pour les tâches les plus chiantes.
Après, ce n’est pas pour tout le monde, et ce n’est pas « passif Â».

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Je suis un peu surpris que personne n’ai abordé la question du PEE / PERCO

Si tu t’apprêtes à toucher un salaire confortable en sortie d’école, il y a de fortes chances que ton futur employeur propose de l’intéressement et/ou de la participation, associé à un PEE et/ou PERCO.
En tout cas, cela devrait être un de tes critères de recherche d’emploi !

C’est le meilleur moyen de constituer ton apport pour une acquisition en RP, et potentiellement un apport en locatif sous 5 ans.

Concrètement, les sommes issues de l’intéressement/participation placées sur un PEE sont défiscalisées sur les plus-values de placement (reste la CSG/CRDS ofc) au bout de 5 ans (incrémenté de 1 an chaque année donc).

Les sommes sont placées sur des unités de comptes, à choisir dans une sélection selon le gestionnaire, et l’employeur prends en charge les frais de gestion.

Les sommes placées sont bloquées 5 ans, mais il est possible de demander un déblocage anticipé.
Pour le PEE (en gras celles qui t’intéresseront certainement le plus) :
*** Mariage, conclusion d’un Pacs**

  • Naissance ou adoption d’un 3e enfant
  • Divorce, sĂ©paration, dissolution d’un Pacs, avec la garde d’au moins un enfant
  • Victime de violence conjugale
  • InvaliditĂ© (salariĂ©, son Ă©poux(se) ou partenaire de Pacs, ses enfants)
  • DĂ©cès (salariĂ©, son Ă©poux(se) ou partenaire de Pacs)
    *** Rupture du contrat de travail, cessation de son activité par l’entrepreneur individuel, fin du mandat social, perte du statut de conjoint collaborateur ou de conjoint associé**
    *** Création ou reprise d’entreprise par le titulaire, ou son époux(se) ou partenaire de Pacs, exercice d’une autre profession non salariée, acquisition de parts sociales d’une société coopérative de production (SCOP)**
    *** Acquisition ou agrandissement de la résidence principale, avec création de nouvelle surface habitable et en présence d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable de travaux**
  • Remise en Ă©tat de la rĂ©sidence principale endommagĂ©e Ă  la suite d’une catastrophe naturelle reconnue par arrĂŞtĂ© ministĂ©riel
  • RĂ©novation Ă©nergĂ©tique de la rĂ©sidence principale
  • Surendettement
  • ActivitĂ© de proche aidant exercĂ©e par le titulaire, ou son Ă©poux(se) ou partenaire de Pacs
  • Achat d’un vĂ©hicule Ă  faible Ă©mission de gaz Ă  effet de serre (voiture, camionnette, vĂ©hicule Ă  moteur Ă  2 ou 3 roues, ou quadricycle Ă  moteur qui utilise l’électricitĂ©, l’hydrogène ou une combinaison des deux comme source exclusive d’énergie, ou cycle Ă  pĂ©dalage assistĂ© neuf).

Le perco est un peu plus contraignant, les sommes étant théoriquement bloquées jusqu’à la retraite. MAIS, là aussi il existe des cas de déblocage anticipé :

  • DĂ©cès (vous ou votre Ă©poux ou partenaire de Pacs)
  • InvaliditĂ© (vous ou votre Ă©poux ou partenaire de Pacs, vos enfants)
  • Surendettement du salariĂ©
    *** Acquisition de la résidence principale**
  • Remise en Ă©tat de la rĂ©sidence principale suite Ă  une catastrophe naturelle
    *** Expiration des droits du salarié à l’assurance chômage**

Pour le PEE → tu es jeune, il y a des chances que tu bouges rapidement d’entreprise, pense à sortir l’argent de ton PEE à ce moment là, ce sera ton apport immo locatif
Pour le PERCO → c’est ton apport pour la résidence principale

Privilégie le PEE, plus liquide que le PERCO, mais si on te propose de placer des jours de CP/RTT en Perco, fais-le !

Si ton employeur propose de l’actionnariat salarié, du compte courant bloqué, de l’abondement,…profites en à fond.

Effet bonus : les sommes placées issues de l’intéressement et de la participation sont exonérées d’impôt sur le revenu !

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