CorwdFunding immo - PEA-PME ou en direct?

KimK · Août 13, 2023, 5:03

Bonjour à tous,
J’ai commencé récemment à m’intéresser à cette classe d’investissement, pour y placer quelque chose comme 10k€ (autrement ca ira ailleurs). J’ai pour habitude de bien comprendre un domaine avant d’investir dessus, je suis donc en pleine étude.

La fiscalité du PEA-PME est intéressante pour une stratégie à long terme. Chez Boursorama (où j’ai déja un compte) le seul partenaire proposé est Homunity.
En regardant de plus près, il semblerait que malgré les bons chiffres (0 défaut) il y ait pas mal de retards (défauts maquillés en retard pour soigner ses chiffres?) et une affaire que Homunity traine à catégoriser en défaut : 2 projets pour Michel Ohayon (FBI…)

Dans le mesure où même une PF aussi bien notée et avec de nombreux projets, que Homunity, peut se gourer sur le filtrage de ses projets, à qui on pourrait faire confiance?
Les gens qui ont investi sur ces 2 projets n’étaient pas des débutants, encore moins Homunity qui n’y a rien vu.

Pourquoi une autre plateforme (au PFU cette fois-ci, car hors PEA-PME) serait-elle plus crédible que Homunity? (ClubFunding par exemple). Tout le monde a l’air de faire en sorte de ne pas catégoriser les défauts en tant que tels pour garder une belle image auprès des investisseurs.
Comment peut-on lire les dossiers correctement pour ne pas se faire avoir en sélectionnant son projet?

Merci

RonanLJHerry · Août 13, 2023, 6:34

Avec l’augmentation des prix, la tension autour de l’énergie etc de plus en plus d’opérateurs font défaut. Comme tu dis j’ai l’impression que les plateformes maquillent ça en retard. Les données sont difficilement accessibles.

Au vu des rendements proposés (~10% brut) et des risques accrus je trouve que ça ne vaut pas le coup par rapport, par exemple, à un fond obligataire un peu dynamique sur une AV. Il y aura une meilleur dilution des risques et l’absence de frottement fiscal sortira des rendements équivalents à du crowdfunding.

KimK · Août 13, 2023, 6:54

Merci pour ta réponse

L’augmentation des coûts (matières premières, financement) et la difficulté des acquéreurs à obtenir des prêts pour acheter aux promoteurs à la fin des chantiers, n’aident pas non plus.
Théoriquement, il devrait y avoir plus de retards et de défauts les années à venir.
Mais comme on aime pas le principe du « ce n’est pas le BON moment pour investir ça et là » autant étudier le sujet jusqu’au bout. De toute façon, le recours au crowdfunding est un aveu en soi (depuis toujours) d’une santé financière relative du promoteur.

des exemples? ou des lectures à ce sujet? je suis preneur!

p0tato · Août 14, 2023, 8:44

Salut,
Sujet intéressant.
Je vois plusieurs questions, je vais tenter d’y répondre une par une en ajoutant éventuellement les miennes

1 - Faut-il faire du crowdfunding sur PEA-PME ou en direct?

Je réponds en faisant abstraction de la plateforme utilisée.

Avantage PEA-PME:

Les intérêts ne sont pas fiscalisés tant qu’ils ne sortent pas de l’enveloppe, ce qui permet de les réinvestir avec un effet boule de neige plus important qu’en direct, et de contrôler son revenu fiscal de référence.

Inconvénients PEA-PME:

Beaucoup moins de projets éligibles (hormis le cas particulier de Homunity/Bourso, j’y reviendrai). C’est déjà pas simple de trouver des bons projets en ce moment, alors des bons projets PEA-PME…
Souscription plus compliquée: beaucoup de paperasse, délais, incertitude… (hormis Homunity/Bourso). Par exemple, avec Bforbank (réputé la meilleure banque en ligne pour ce type d’opération) il faut compter 2 semaines entre la souscription et l’apparition de la ligne sur le relevé.
Une fois le projet remboursé, il faut le réinvestir rapidement dans l’enveloppe pour pas laisser « dormir » l’argent, hors c’est pas toujours possible immédiatement, cause point 1
Frais: jusqu’à 1.2% du capital par souscription.
En cas de problème avec le projet, il y a un intermédiaire de + dans la boucle
Hormis le crowdfunding, le PEA PME est une enveloppe assez pauvre en supports, donc difficile de diversifier sans sortir de l’enveloppe (par exemple si on souhaite changer de stratégie)
D’après les témoignages que j’ai lus, peu de banques savent correctement gérer le non coté sur PEA (-PME)
Avantage fiscal annulé si retrait du PEA avant 5 ans d’ancienneté du PEA

Au final, compte tenu des contraintes de l’enveloppe et des frais, faut vraiment se poser la question d’y aller et poser les calculs. Je rappelle que hormis l’effet boule de neige, on économise que 12.8% d’impôts sur les intérêts.

Il y a des FCPR éligibles PEA PME (chez Clubfunding et Anaxago) et c’est à mon avis plus adapté à cette enveloppe que des projets séparés: moins de paperasse et de l’argent qui travaille sans interruption pendant la durée du fonds.

2 - Quelle plateforme pour faire du crowdfunding sur PEA-PME?

Homunity/Bourso: de loin la solution la plus simple, avec une souscription ultra simplifiée. Le problème est que Homunity est une plateforme bof, qui fait uniquement des projets de promotion immo. Hors la promotion est en souffrance actuellement pour les raisons déjà évoquées. Et homunity n’a pas l’air très aligné avec les intérêts des investisseurs (voir les témoignages sur moneyvox). Concernant Bourso, hormis Homunity il paraît qu’ils sont nuls pour inscrire du non coté sur PEA.
Baltis/Proximea: de bonnes plateformes qui traitent bien les investisseurs (pour l’instant). Même groupe. Environ 50% des projets sont éligibles. La souscription se fait via papier, et ils préfèrent ne travailler qu’avec Bforbank ou les banques compatibles Catalizr.
Citesia: bonne plateforme, même mode de souscription que Baltis & Proximea. Peu de projets.
Anaxago: il me semble avoir vu quelques projets éligibles passer. Mais je ne recommande pas cette plateforme, les projets sont de qualité moyenne et le suivi est pas terrible.

3 - Quelle est la situation du crowdfunding immo actuellement?

C’est pas terrible. Beaucoup de projets en souffrance, impactés par la hausse des taux et la hausse du coût des matériaux. Quelques promoteurs ou MDB en faillite. Les boîtes de Ohayon sont en RJ, j’ai moi aussi un projet planté chez eux, qui vient de passer en défaut. Les plateformes maquillent effectivement certains défauts en retard. Les intérêts des plateformes ne sont pas vraiment alignés avec ceux des investisseurs, donc elles n’ont pas forcément d’incitation à aller récupérer les fonds. Elles se rémunèrent avec les commissions, et il faut bien qu’elles vivent, donc elles peuvent être tentées de proposer des projets pourris. Les garanties prises sont parfois faibles ou inexistantes. Le taux de défaut est probablement en train d’exploser mais personne ne sait vraiment à cause du manque de transparence des plateformes.

4 - Pourquoi une autre plateforme (au PFU cette fois-ci, car hors PEA-PME) serait-elle plus crédible que Homunity? (ClubFunding par exemple)

Il faut regarder le track record de la plateforme. Peu d’infos centralisées, donc il faut aller à la pêche et recouper. La file crowdfunding de moneyvox est une petite mine d’or. Le telegram et le site de investissements-faciles sont aussi très bien. Le site argent-et-salaire aussi même si je n’aime pas le modèle économique et l’attitude du gérant. Attention car la plupart de ces sites se rémunèrent avec les primes de parrainage donc peuvent être biaisés.
Personnellement je ne recommande pas Homunity et je conseille de faire attention avec Clubfunding.
Je recommande Baltis, Proximea et Citesia.

5 - Comment peut-on lire les dossiers correctement pour ne pas se faire avoir en sélectionnant son projet?

Vaste sujet, je suis novice mais voilà ce que je regarde:

Type de projet: promotion ou MDB (MDB c’est moins risqué en ce moment), bridge, division parcellaire, …
État d’avancement du projet: GFA ?
Quantité / difficulté des travaux
Pré-commercialisation: conditions suspensives? Une préco avec conditions suspensives d’obtention de prêt ne vaut pas grand chose en ce moment par exemple
Marge
Comptes & endettement de l’emprunteur
Track record de l’emprunteur
Garanties: toutes les garanties ne se valent pas. Je préfère une hypothèque de 1er rang avec une bonne LTV

nuitnoire · Août 14, 2023, 9:39

J’ai participé à une dizaine de projets immobiliers sur Wiseed depuis 2018 et utilise encore régulièrement la plateforme pour placer la trésorerie de ma société.

Tout a globalement été dit dans cette phrase : le crowdfunding immobilier sert à renforcer les fonds propres d’entreprises qui ne pouvaient globalement pas emprunter plus bas qu’à 10% lorsque les taux classiques étaient 8 ou 9 points plus bas. Il y a toujours eu un risque très élevé et la prime associée justifiait alors de le prendre.

Les taux remontent aujourd’hui fortement, le secteur immobilier connaît une période complexe mais les plateformes de crowdfunding proposent toujours du 10%. Ce n’est pas donc forcément une bonne affaire pour l’investisseur.

Dans ce contexte, les notations des plateformes sont toujours à prendre avec prudence, tout comme les garanties proposées, qui ne valent la plupart du temps pas grand chose en cas de défaillance de la structure. La taille des dossiers qui passent ne permettent d’ailleurs probablement pas de faire une due diligence poussée ou un suivi qualitatif. Quand une plateforme propose un dossier à 200k, il est probable que l’analyse ait été faite en quelques heures.

Le site Hello Crowdfunding propose un classement des plateformes, avec des statistiques à jour. La méthodologie vaut ce qu’elle vaut mais permet de se faire une idée du marché.

Globalement, les taux de défaut sont bas, notamment car la procédure pour passer un prêt en défaut prend du temps : il faut que l’entreprise soit en cessation de paiement, la créance doit déclarée irrécouvrable, etc… En attendant, le prêt est en retard et fait l’objet d’une prorogation. Les plateformes régulées ne sont donc pas malhonnêtes, même si elles présentent une version des faits qui les arrangent.

Boursorama a effectivement un seul partenaire, intégré nativement au PEA-PME de la banque. A toi de voir si tu préfères changer de banque pour demander l’éligibilité des obligations que tu souscrits ailleurs ou rester sur Boursorama et passer par Homunity.

KimK · Août 14, 2023, 10:18

Merci pour cette réponse très détaillée

Tout à fait. C’est une problématique à laquelle j’avais pensé aussi, et ca faisait pencher la balance vers un investissement en direct, tant pis si on ne peut capitaliser que sur 70% du rendement.

je vais me renseigner à ce sujet

je vais regarder ces PF, mais plus pour une approche directe, hors PEA-PME.

il me semblait que leurs statistiques sur HelloCrowFunding n’étaient pas géniales (même comparée à Homunity, c’est dire )

C’est la raison pour laquelle je voulais être un peu plus calé sur la lecture des dossiers et bien assimiler le jargon, les rouages du secteur avant de mettre la main dans le cambouis.
Je ne prétends pas devenir expert, ou encore plus compétent que la PF elle même, mais au moins j’investirais en connaissance de cause!
Comprendre les 3 types de garanties et leur solidité, savoir si j’y vais malgré une hypothèque de 2nd rang…

(merci pour les sources)
je suis en plein dedans
Sur MoneyVox, contrairement aux autres supports, à part le sujet épinglé où on trouve tout en n’importe quoi, ca ne bouge pas des masses. mais c’est déjà ca de pris.
Sur les quelques sites que j’ai trouvés, l’information est frugale, et fait ressortir les mêmes PF « comme bonnes » malgré leurs déboires. Il y a le coté parti pris, évidemment.
Sur YT, je suis tombé sur 2 chaines qui ont l’air d’aborder le sujet un peu correctement. Une toute récente (peu d’info du coup) et puis la plus ancienne (Marc BlueSky) qui a l’air d’être plus attrape nigaud qu’autre chose. Le manque de scrupule a été confirmé pour moi suite à une réaction qu’il faisait à Xavier Delmas sur le CF immo (une vidéo noyée dans les biais, l’intérêt de vendre ses formations…)

merci pour cette liste très détaillée! Ca m’aidera beaucoup à cibler les infos à retenir de ces longs pdfs!
Je m’entrainerai sur des projets déjà terminés ou en cours pour voir (un tour pour rien de c*l de chouette)

p0tato · Août 14, 2023, 11:22

Ravi d’avoir pu t’aider!

Attention, car même si le dossier paraît bien, ça arrive que la plateforme ne fasse pas correctement son travail ou « oublie » des informations essentielles. Par exemple dernièrement Clubfunding a financé une opération qui a en fait servi à rembourser une de leurs anciennes opérations qui traînait (un refinancement donc)… et ils ne l’ont pas indiqué aux investisseurs. Très difficile à décerner.

Tu peux voir un récap ici: https://objectif-renta.com/crowdfunding_guarantee.php
Hypothèque de 2nd rang: attention, il faut que le collatéral couvre intégralement les créance de 1er et de second rang du coup. Sinon ça ne vaut rien.

Je rajoute 2 plateformes qui méritent d’être regardées:

Wesharebonds: bonne réputation (sauf pour le suivi inexistant)
La première brique: très populaire, mais qualité des projets très inégale et ça part souvent très très vite

Je rebondis sur ce qu’a dit @nuitnoire : c’est vrai qu’avec la hausse des taux, la plupart des obligation augmentent mécaniquement… mais pas en crowd immo, bien que le risque soit plutôt à la hausse aussi. Du coup le rapport rendement/risque est en baisse.

Si tu ne connais pas, les projets ENR (énergies renouvelables) sont une alternative de plus en plus intéressante au crowd immo: même principe (obligations), durée souvent plus longue, risque plus faible, taux plus faible mais en hausse (6-8%). Certains projets éligibles PEA PME également.
Les 2 plateformes ENR que je connais sont Enerfip et Lendosphère et ont toutes les deux bonne réputation.

RonanLJHerry · Août 14, 2023, 11:32

Pas de lectures en particulier mais en ce moment le coupon des obligations high yield tourne autour de 7% pour un niveau de risque similaire voire inférieur à du crowdfunding immobilier. En ajoutant que sur un fond vous pourrez être exposé à plusieurs centaines d’opérateurs donc dilution des risques vs une dizaine de projets max avec 10k sur du crowdfunding. A noter aussi qu’en cas de défaut c’est le fond qui gère alors que sur du crowdfunding ça vous ajoutera du travail (vote pour la mise en place des garanties, recouvrement etc)