Salut,
Sujet intéressant.
Je vois plusieurs questions, je vais tenter d’y répondre une par une en ajoutant éventuellement les miennes 
1 - Faut-il faire du crowdfunding sur PEA-PME ou en direct?
Je réponds en faisant abstraction de la plateforme utilisée.
Avantage PEA-PME:
- Les intérêts ne sont pas fiscalisés tant qu’ils ne sortent pas de l’enveloppe, ce qui permet de les réinvestir avec un effet boule de neige plus important qu’en direct, et de contrôler son revenu fiscal de référence.
Inconvénients PEA-PME:
- Beaucoup moins de projets éligibles (hormis le cas particulier de Homunity/Bourso, j’y reviendrai). C’est déjà pas simple de trouver des bons projets en ce moment, alors des bons projets PEA-PME…
- Souscription plus compliquée: beaucoup de paperasse, délais, incertitude… (hormis Homunity/Bourso). Par exemple, avec Bforbank (réputé la meilleure banque en ligne pour ce type d’opération) il faut compter 2 semaines entre la souscription et l’apparition de la ligne sur le relevé.
- Une fois le projet remboursé, il faut le réinvestir rapidement dans l’enveloppe pour pas laisser « dormir » l’argent, hors c’est pas toujours possible immédiatement, cause point 1
- Frais: jusqu’à 1.2% du capital par souscription.
- En cas de problème avec le projet, il y a un intermédiaire de + dans la boucle
- Hormis le crowdfunding, le PEA PME est une enveloppe assez pauvre en supports, donc difficile de diversifier sans sortir de l’enveloppe (par exemple si on souhaite changer de stratégie)
- D’après les témoignages que j’ai lus, peu de banques savent correctement gérer le non coté sur PEA (-PME)
- Avantage fiscal annulé si retrait du PEA avant 5 ans d’ancienneté du PEA
Au final, compte tenu des contraintes de l’enveloppe et des frais, faut vraiment se poser la question d’y aller et poser les calculs. Je rappelle que hormis l’effet boule de neige, on économise que 12.8% d’impôts sur les intérêts.
Il y a des FCPR éligibles PEA PME (chez Clubfunding et Anaxago) et c’est à mon avis plus adapté à cette enveloppe que des projets séparés: moins de paperasse et de l’argent qui travaille sans interruption pendant la durée du fonds.
2 - Quelle plateforme pour faire du crowdfunding sur PEA-PME?
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Homunity/Bourso: de loin la solution la plus simple, avec une souscription ultra simplifiée. Le problème est que Homunity est une plateforme bof, qui fait uniquement des projets de promotion immo. Hors la promotion est en souffrance actuellement pour les raisons déjà évoquées. Et homunity n’a pas l’air très aligné avec les intérêts des investisseurs (voir les témoignages sur moneyvox). Concernant Bourso, hormis Homunity il paraît qu’ils sont nuls pour inscrire du non coté sur PEA.
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Baltis/Proximea: de bonnes plateformes qui traitent bien les investisseurs (pour l’instant). Même groupe. Environ 50% des projets sont éligibles. La souscription se fait via papier, et ils préfèrent ne travailler qu’avec Bforbank ou les banques compatibles Catalizr.
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Citesia: bonne plateforme, mĂŞme mode de souscription que Baltis & Proximea. Peu de projets.
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Anaxago: il me semble avoir vu quelques projets éligibles passer. Mais je ne recommande pas cette plateforme, les projets sont de qualité moyenne et le suivi est pas terrible.
3 - Quelle est la situation du crowdfunding immo actuellement?
C’est pas terrible. Beaucoup de projets en souffrance, impactés par la hausse des taux et la hausse du coût des matériaux. Quelques promoteurs ou MDB en faillite. Les boîtes de Ohayon sont en RJ, j’ai moi aussi un projet planté chez eux, qui vient de passer en défaut. Les plateformes maquillent effectivement certains défauts en retard. Les intérêts des plateformes ne sont pas vraiment alignés avec ceux des investisseurs, donc elles n’ont pas forcément d’incitation à aller récupérer les fonds. Elles se rémunèrent avec les commissions, et il faut bien qu’elles vivent, donc elles peuvent être tentées de proposer des projets pourris. Les garanties prises sont parfois faibles ou inexistantes. Le taux de défaut est probablement en train d’exploser mais personne ne sait vraiment à cause du manque de transparence des plateformes.
4 - Pourquoi une autre plateforme (au PFU cette fois-ci, car hors PEA-PME) serait-elle plus crédible que Homunity? (ClubFunding par exemple)
Il faut regarder le track record de la plateforme. Peu d’infos centralisées, donc il faut aller à la pêche et recouper. La file crowdfunding de moneyvox est une petite mine d’or. Le telegram et le site de investissements-faciles sont aussi très bien. Le site argent-et-salaire aussi même si je n’aime pas le modèle économique et l’attitude du gérant. Attention car la plupart de ces sites se rémunèrent avec les primes de parrainage donc peuvent être biaisés.
Personnellement je ne recommande pas Homunity et je conseille de faire attention avec Clubfunding.
Je recommande Baltis, Proximea et Citesia.
5 - Comment peut-on lire les dossiers correctement pour ne pas se faire avoir en sélectionnant son projet?
Vaste sujet, je suis novice mais voilĂ ce que je regarde:
- Type de projet: promotion ou MDB (MDB c’est moins risqué en ce moment), bridge, division parcellaire, …
- État d’avancement du projet: GFA ?
- Quantité / difficulté des travaux
- Pré-commercialisation: conditions suspensives? Une préco avec conditions suspensives d’obtention de prêt ne vaut pas grand chose en ce moment par exemple
- Marge
- Comptes & endettement de l’emprunteur
- Track record de l’emprunteur
- Garanties: toutes les garanties ne se valent pas. Je préfère une hypothèque de 1er rang avec une bonne LTV